“数”说2021:西安楼市本该画一个不太难看的句号

西安楼市 2022-01-02 07:36:42
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从大热到降温,再到年末翘尾,这就是西安楼市的2021年全貌,可以说是“跌宕起伏”,也可以说是“惊心动魄”。 西安调控升级,沣西2个街道以及能源金贸区纳进限购区,以及新落户买2套、假离婚腾房票、人才购房都漏洞打补丁。 新房市场“万人摇不断、千人摇扎堆”。二手房市场随着指导价的出台“瞬间冰封”,一片哀鸿

从大热到降温,再到年末翘尾,这就是西安楼市的2021年全貌,可以说是“跌宕起伏”,也可以说是“惊心动魄”。

西安调控升级,沣西2个街道以及能源金贸区纳进限购区,以及新落户买2套、假离婚腾房票、人才购房都漏洞打补丁。

新房市场“万人摇不断、千人摇扎堆”。二手房市场随着指导价的出台“瞬间冰封”,一片哀鸿。

时至年末,楼市供应提升,市场有回暖迹象,但进入12月却突遇疫情爆发,2021年西安楼市行情提前结束。

“数说”2021,我们盘点一下这一年的西安楼市,用数据一起来回顾下:

1、意向登记:

全年意向登记269盘,79168套房源,累计登记家庭超过73万个。

其中,在8月,登记盘数和房源套数均到达年度峰值,分别为46盘、15216套房。登记人数、房源量等最少是在2月。

而登记月度总人次确是在6月达到最高,超过11万人次,且这一月出现的万人摇也是最多的,有4个。

全年有大约有100个千人摇,下半年比上半年多,最高频次出现在6-8月。而万人摇从2月到7月连续出现,8月以后仅有2个。

2、价格公示:

全年公示147盘,8万余套房源,共有53个纯新盘推出。

4月份为分界点,前3个月都是正常供应,直到“330”政策的出台,楼市有所停顿,整个4月没有新房价格公示。

进入5月开始逐渐增多,在7月高新多个楼盘陆续亮相,达到9盘,在8月收回价格备案公示权,随后西咸5大新区、鄠邑也加入,于是在11月又达高峰,有9盘亮相。

其中在1月、6-8月、11月,备案公示房源均超过万套,并且在2月、6-8月推售房源最高价格超过3万/㎡。

3、开盘去化:

全年有337盘次开盘推售,总推售房源89272套,开盘当天认购了66179套,平均去化率为74%。

其中,9月份推售楼盘最多,高达51盘;在7月和9月开盘房源数量均超过万套,且7月认购房源套也是最多,为9808套;平均去化率最高的则是4月,达到94%。

从去化率看,在4月和9月均达到90%以上;自7月初二手房指导价出台后,以及8月底的政策升级,月度平均去化率出现拐点,从8月开始连续下降,在12月出现上扬。

4、全年“万人摇”:

在今年以前,西安仅有1盘万人摇,但是今年却万人摇频出,登记数超万人高达16次,核验后超万人为13次,其中有5盘都是2次或以上出现,直到年末中国铁建万科翡翠国际,达到摇号高峰。

10盘总推售房源6514套,参与人数257466个,核验后有224308个。超过2万人有2盘,保利天悦、中海曲江大城·华宸;超过3万有1盘,中国铁建万科翡翠国际。

其中,中海曲江大城3次、紫薇华发CID中央首府2次、高科麓湾国际社区2次、山水美树2次、金地玖峯汇2次……

这一年里,是西安楼市近年来最魔幻的一年。有几个明显的特征:

1、千人摇/万人摇“强势霸屏”。

今年的千人摇可谓是“强势霸屏”,层出不穷,月月可见,在大家的眼里,万人摇更为抢眼。

控价从严是今年楼市的明显信号,纯新盘价格低于“放风价”,老盘推新“零涨幅”。在明显的价格差下,成为了当下购房人眼中的难得机会,所以登记人数屡创新高,千人摇/万人摇层出不穷。

2、供应下降,买房难度增大。

主城区的市场供应量在逐年下降,如2021年约7.9万套,2020年约8.5万套,而2019年约为9.2万套,2018年约13.7万套,连续4年下降。

很多拿地的项目未能如期入市,部分原因在于备案价格未能如房企所愿,因而博弈的时间加长,今年8月后高新的“高价地”们路线面市,为市场提供增量。

3、“装修包”横空出世,整盘价格备案。

为了控价,缩减“博弈时间”,“装修包”横空出世。如融创云潮府、绿城紫薇公馆、旭辉国宸府,都在价格公示时为毛坯价格,以毛坯+装修包的形式销售。

不仅如此,下半年来,毛坯房明显增多,很多楼盘都推售毛坯房,如中国铁建万科翡翠国际、万科金域东郡,一直做装修房的万科,推售的都是毛坯房。

同样为了控价,和减少扎推登记,让房源信息更加透明,还有“整盘价格备案公示”,因此在价格公示时,会有“一房一价”和“楼幢均价”2种类型。

4、二手房指导价让市场进入“冰点”。

连续两批205个小区二手房指导价的公布,这无疑直扼楼市七寸,让本来还热热闹闹的市场瞬间冰封,价格较原来成交价7-75折,在10月份二手房成交价格首次出现下跌。

此后,二手房的挂牌量一直在增加,成交却很少,因而对置换改善群体影响比较大,进而也推进一些二手房买家进入新房市场。

5、8月是拐点,流摇楼盘增多。

8月是2021年楼市的转折点,此后,千人摇、万人摇骤减,并且流摇楼盘增多,从此前的“逢开必摇,一房难求”到可以“挑挑拣拣”。

8月之前的市场整体去化率在80%以上,而8月以后的几个月,去化率在50-67%,除了一些红盘在保持市场热度外,其余楼盘则流摇开盘,整个销售周期拉长。

6、主城的“刚需清仓时间”。

下半年以来,西安楼市一批老盘陆续现身,有些甚至是骨灰级的盘,在“零涨幅”控价下,性价比凸显,有些盘更是收官战,因而也被认为是主城“刚需清仓时间”。

如御锦城、辰宇世纪城、万科金域东郡、中铁琉森水岸、天地源曲江香都、臻园阳光、阳光城翡丽曲江、东御兰汀新地块……成为市场扎堆的摇号热盘。

7、港务区和高新成为2021年西安主力供应区域。

2021年,港务区和高新成为主力供应区域,由于高新项目此前拿地价格高,因而也跟港务区形成鲜明的对比,一个是刚需阵营,一个是高端改善。

港务区新房供应楼盘有:招商央畔、融创时代奥城、融创望江府、中粮奥体壹号、华润置地紫云府、中铁卓越城、绿地国港新里城等盘,整体价格约在1.3-1.6万/㎡,适合刚需和刚改。

高新区新房供应楼盘有:天地源云水天境、隆基泰和云玺领峯、高新天谷雅舍、中海寰宇天下、碧桂园高新云墅、阳光城檀境、中天新希望未来印、新希望锦麟天玺、招商华宇臻境等盘,整体价格在2.0-2.7万/㎡,高端改善的菜。

即将跨年进入2022年,在此祝愿西安疫情能尽快过去,为西安加油,也祝愿来年想买房的您能成功上车!

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