保利天悦洋房性价比?谁在西安当接盘侠|房哥问答241期

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问：为什么不能按登记流水号选房，非要摇号？

答：摇号的初衷是买房人数多于房源数的背景下，如何保证每一个人购买的相对公平；

如果是按照登记流水号选房，其实就是开发商自销了，西安是被摇号门伤害过的，如何取得信任就是一个问题，同时如果按登记顺序，先来先买，就完全拼的是手续，和网上抢红包一个道理；

买到的人会被怀疑是否其中有猫腻，没买到的一定不会将原因归结于自己运气；

但摇号不一样，公证处第三方摇号，大家按刚需普通排序，每个人是相对公平的，没买上的只会归结是自己运气问题；

不患寡而患不均啊！

问：乐华城，文旅城分布在一个方向，算不算重复建设？

答：至少在目前看，都是文旅开路，意在勾地，单纯盖房子已经很难拿到地了，但做文旅毕竟是一个产业，好宣传，也好听，外加西安文旅资源丰厚，也有转型的需求在；

至于后期有没有人，是不是重复建设，开发商是会算这个账的，即便后期文旅亏欠，但靠文旅摘地的住宅小区卖完，一定会把这种亏空填平，如果文旅搞得好，还是双赢；

文旅园本身会成为新经济体，还是建筑垃圾，很多人就没有那么关系了，佩服那些只专心做文旅，不掺杂卖房子的勇士，这是真心看好这个产业的；

而大多数，只是披着文旅皮子的住宅小区罢了！

问：高新国际社区会不会成为一个富人区？

答：富人区的概念在西安来源于曲江，总结起来，大开发商林立，大户型豪宅林立，环境配套优秀，人气火爆，新房断供二手房高，最主要的是整个区域限高限容，住宅，商业，道路，公园，学校整体建设标准高；

在西安，有不少区域个别点都可以达到，但涉及到房子，规划，配套，学校等所有达标的，目前就曲江一个，单单限高限容就不是都能做到的；

高新国际社区目前可见的小区低密度，但后期再拍的地块容积率也高了，沣河公园环境不错，同时还有梁家滩国际学校，规划都不错，但问题也有；

比如依旧处在拓荒阶段，配套和人气严重不足，周边农田居多，小区不多，只能说有改善区的潜质，学校公园都达标，但竞争也很大，比如软件新城，昆明池，沣西文教园。

问：保利天悦洋房性价比如何，还有什么推荐？

答：高新寸土寸金，高层价格都很夸张，洋房在整个区域都是稀缺品，自然价格很贵了，这类大户型好地段的谈不上什么性价比，属于有钱就买的产物；

保利天悦小区高低配为主，虽然有洋房，但整体舒适度和过往纯洋房比还是差一些，但在高新能住上已经很不容易；高新新房包括二手，大量以高层，小高为主；

万达附近可看逸翠园，枫林绿洲，香榭兰庭，非高新雁塔区域，海亮新英里，万科高新华府有二手洋房。

问：18年入手紫薇西棠，首套房是装修还是转手？

答：三年前买房的几乎都在西安的房价低点上，西棠二期销售时备案价已经16000+，如果已经解决自住问题，且需要用钱，置换不是不可以，鱼化工业园虽然改名为雁塔未来产业城，但目前动静不大，很长时间仍然会以区域翻新和拆迁补配套为主；

由于紧邻沣东和软件新城，未来整体区域翻新后，前景可期，但目前几年内改变不大，低点入手紫薇，趁着如今价格合适，可以置换更好区域；

如果不考虑转手，且不在附近生活工作，不要装修，后期转手卖，毛坯比装修房好卖，不要浪费装修钱，审美不同不一定卖的上价；

自住另说了，周边配套，交通还是短缺！

问：港务区招商，中粮，融创，如何三选一？

答：港务区现在面临主要矛盾是看得上但却买不上，个个摇号地老天荒，其中招商的位置稍差，登记人数也是最少的，但同样需要摇号，好在开盘频繁，房源挺多，装修标准也不错；

融创品牌溢价很强，有地铁，临学校，虽然户型装修一般，但卖的挺好，两次开盘登记人数爆棚，时代奥城所在位置非目前港务区大热点，但也在紧邻管委会核心区；

中粮热度较高，目前奥体隔壁，区域面貌较好，户型装修没有明显bug，装标稍高于融创，但开盘两次，房源一直不多，中签艰难；

如果从看得上的角度，中粮，招商，融创，如果从买得到的角度，招商，融创，中粮！

问：投资加保值，改选软件新城，港务区还是未央区？

答：三个区域，港务区热度较高，其次软件新城，最后未央湖，从产出而言，港务区限价严，大开发商集中，中小户型尚有，入门门槛不高，区域凭借14运机会，在疯狂补充配套，但目前很难买到房；

软件新城和未央湖则完全走高端，偏向于远期保值和自住，本身大开发商集中，都是大户型，前者大平层为主，后者洋房叠拼为主，居住舒适度上，未央区的金茂，东原还是更好的；

但房子从来不是家里面的三分地，更多的包含周边配套，学区价值，大众认可等诸多因素；

同样二选一，高新区域面貌和房价上限上完胜，兼顾地段产品，未央区则完全靠产品跑赢地段。

问：鱼化寨复地出手换大房么，还是留着再等等？

答：可以卖，但不是这个时机卖，因为鱼化寨的大环境问题和没有好学校，复地虽然近来最早，但赶了晚集，价格一直上不去，小区本身也没名气，算得上周边二手房的价格低点；

现在的几乎就是属于高新，鱼化寨改造拆迁完毕，今年即将开始土地出让，但以目前完全空地的现状，建设到大众满意的宜居住区角度，还需要时间；

这属于长期利好，但并不解决你的短期问题，卖的价格高，再买的价格也高了，沣东目前没有太多新房，且价格不低，建议主城区雁塔，长安，二环沿线看看，新区的价格优势不明显，人气也是很大的问题。

问：现在买房都是80，90后，试问以后的小孩还会接盘吗？

答：我刚毕业的时候，也在愤青那些80后的傻子，挣点钱不享受生活，买房干啥，还要还着月供，但直到我找到对象无房没法结婚后，才觉得自己是傻子，当时7000多为啥不买房；

10后会当接盘侠吗？这个问题就和马云说20年后房子如葱，但你自己却没有的道理一样，听着很爽，没什么毛用，有种听君一席话，多打十年工的挫败感；

等以后10后面临安家的问题时，现在人留下来的房子，下一辈能不能看得上就是问题了，西安不是没有房子可买，而是年轻人看的上的房子难买，少看鸡汤，多多攒钱。

问：刚需早点买，为啥不是改善，投资都要早点买？

答：刚需的概念需要更新，不单单是首套房，而是一切以自住为目的的需求，都算刚需，没房住是核心，不买房没有退路；

改善属于小换大，旧换新的需求，是有退路可言的，没资格可以等资格，没资金可以再攒钱，上半年摇不上下半年接着摇，投资也是如此；

在目前房价上涨，市场火爆的背景下，买房确实要赶早，已经不是首付够不够的问题，而是有没有购房资格，能不能摇上号，如今的市场是完全的政策市场；

最需谨慎的是投资需求，转手挣差价的时代已经结束，剩余的网红盘卖掉一个少一个；

保值的属性需要会挑区域，在西安，高新，曲江很稳，好学区很稳，大开发商相对稳，而不是盲目买，盲目摇！