西安“禁墅令”解除,非秦岭北麓区域的别墅应该怎么买?

西安市自2018年8月27日起，因整治秦岭北麓违建别墅，暂停了全市范围内所有别墅类项目的交易登记，此后，西安市别墅市场就一直冷冷清清。

今日（12月12日），一纸“恢复办理秦岭北麓生态保护区范围外高品质住宅交易登记手续的通知”的文件，在网上迅速传播。通知中明确说明“从12月10日起，对秦岭北麓生态保护区以外的别墅类等高品质住宅，恢复办理房屋交易登记等相关手续”。消息一出，许多有别墅产品的开发商精神为之一振，纷纷派员前往职能部门核实信息。

丨微信群关于文件的真伪询问截图

看起来大家有点过于激动了，这个文件不是西安市房管局下发的，发文的单位显示是”西安市国土资源局“。

丨网传红头文件图片

由西安市国土资源局下发文件强调”恢复办理房屋交易登记等相关手续“，是因为如今大家通常理解的“房产证”已经变更为“不动产权属证书”了，其办理的机构西安市不动产登记局为西安市国土资源局直属行政机构，属于上级给下级通知具体事项，完全合规。

需要说明一点，随着秦岭北麓违建别墅整治工作最终结束，西安市其它区域的别墅住宅交易重新开放本就已是指日可待，毕竟，一刀切的政策不是较好的办法，西安整治秦岭北麓违建别墅，本意也不是废除别墅产品的存在。

四海为家从权威部门获悉，“恢复办理秦岭北麓生态保护区范围外高品质住宅交易登记手续的通知”确实系西安市国土资源局下发的文件，除“对秦岭北麓生态保护区范围内的保留别墅继续实行长期动态化监管，杜绝交易登记行为发生”以外，其余区域的别墅类等高品质住宅，恢复办理房屋交易登记等相关手续。

西安其它区域的别墅交易开放，如何买别墅，买哪里的别墅，将成为这部分住宅产品消费群体关注的焦点。

秦岭北麓以外的别墅主要分布在哪里

西安市除秦岭北麓以外的别墅住宅产品，主要分为城市别墅与郊区别墅两类。城市别墅主要分布在曲江、浐灞、高新及航天板块，由于主城区范围内土地稀缺，因此城市别墅逐年减少，而因占据城市中醇熟的便利交通与生活配套，城市别墅成为了许多享受生活与繁忙工作两不误的成功人士优选。

丨城市别墅主要分布区域

郊区别墅主要位于西咸新区的秦汉、沣东昆明池板块以及临潼区域，秦汉新城因占据得天独厚的皇家颐养土地，无论从生态还是人文方面，资源都十分丰富。区域内仅有少部分人居用地，为了不破坏历史文物，政府有意将区域打造成为宜居圣地，因此区域内多为别墅等改善型宜居住宅，高层房源不多。

沣东新城也因为政府的规划成为了西安市不可多得的生态环境宜居区域，近年来各大品牌开发商纷纷拿地，在建造刚需住宅的同时，也有很多适合宜居的别墅类高品质住宅，随着斗门水库项目昆明池的修建，目前昆明池板块也成为沣东别墅项目较多的片区。

临潼别墅市场的主要功能则是养生与养老为主，由于区域内独特的地域资源，再加之主城区职能的不断外扩，近年来临潼的别墅也成为很多人为养老和养生而提前购置的房产。

丨郊区别墅主要分布区域

西安的别墅房源都有哪些类型

区域分布的不同导致了区域内别墅房源类型的不同，主城区范围内的别墅类型多为联排别墅，郊区别墅则以联排和叠墅类型为主。

主城区范围内的联排别墅主要集中在浐灞区域，面积集中在200-370㎡不等。联排别墅多是由三个或三个以上的单元住宅组成，每一户有独立的小院和车库，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。浐灞区域内较为有名的龙湖香醍璟宸、绿地与湖的别墅大多都是联排别墅产品。

丨绿地与湖联排别墅效果图

叠拼别墅从2017年开始逐渐进入西安市市场，目前浐灞的荣德河与墅项目的产品就是叠拼类型别墅住宅，叠拼别墅面积通常较小，面积区间在130-260㎡不等。叠拼别墅介于别墅与洋房产品之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至六层，分为上、下叠和上、中、下叠两种类型，每户有两层空间，一楼住户通常送地下室，顶楼住户通常送阁楼和露台。

丨荣德河与墅叠拼产品效果图

除这两类别墅类型外，目前西安市的别墅类型还有类似湾流、融创揽月府、保利天悦、中铁建西派国际等项目的合院产品。合院别墅多以中式风格为主，可以由独栋别墅、联排别墅等围合而成，可以有前庭后院，居住的舒适度会更高一些。

丨融创揽月府合院效果图

以后应该如何买别墅才最有价值？

自政府整治秦岭违建项目后，西安市整个别墅市场都暂停交易，许多准备购置别墅项目的购房者苦不堪言，有一点无法回避：别墅产品是整个楼市稀缺产品的项端，物以稀为贵，这部分房源未来依然会是掌握在少数人手中，并且溢价能力更高的产品。

2017年的全年别墅数据显示，城市别墅主流产品联排别墅集中于200-370㎡，总价500万以上；叠拼产品130-260㎡，总价300万—500万左右；总价800万以上产品属于城市先进豪宅，更高价值的产品则属于现象级项目。郊区别墅以联排+叠拼为主，联排面积在190-230㎡，价格250万-350万以内；叠拼面积120-180㎡，总价200万-250万。

丨龙湖香醍在浐河边的别墅

2017年，西安别墅市场整体供不应求，价格稳中上涨，库存大幅度减少，后期价格上涨空间较大。6·28限购政策后整体成交量有所回落，但价格依旧稳步上升。

2018年，西安别墅交易依旧活跃，受改善型市场特征的影响，再加上限购政策的刺激，洋房、别墅等低密产品的受欢迎程度居高不下，价格也受整个市场价格上扬的影响而稳步上涨。8月份受秦岭北麓违建别墅的影响被叫停交易，但需求只是被抑制，并没有消失。

结合2017年—2018年别墅市场的表现来看，西安市购房者对于别墅的需求仍然在不断上涨，现如今随着各类高精尖人才的落户，或将会加速市场的别墅需求。

丨新城玺樾骊府在临潼的合院别墅

此外，随着主城区职能的不断外扩，未来郊区或将成为住宅的主战场，就郊区的别墅产品而言，随着板块价值不断放大，品牌企业不断进驻，拉升区域整体价值，郊区的别墅也将在之后受到别墅购房者的追捧。其中，临潼别墅市场虽然起步较晚，但从资源对比来看板块价值后劲十足，随着城市别墅存量枯竭和供地稀缺，临潼被业内称作有机会打造成为下一个“中央别墅区”。

聚焦热点板块、关注稀缺产品、跑赢涨价时间，对于想买别墅的购房者，这应该就是你们的机会喽。