扎心!一年猛降30万,西咸房价挤水分,谁在高位站岗?

这个夏天，大西安范围内房价涨得最猛的板块—西咸新区，正在迎来最冷的时刻！

新房首付分期，送家电，二手房成交均价降价5000元/㎡，正在轮番上演。

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首先戳破了神话，放下矜持的是区域的地王。

能源金贸区地王项目绿城和庐，去年年初楼面价就到了1.6万/㎡，市场放风价2.6万/㎡。

但上周开盘，首开价可谓惊掉下巴，均价2.3万/㎡，较低2.1万+/㎡，去年没有教育加持、没有绿城产品加持也能卖到这个价。

当然，真割肉效果还是有的，上周绿城和庐开盘，90套当天就被抢空。

新入市的项目至少没有前期业主的阻力，在售项目为了吸引客户，促销手段可谓五花八门：

滨江翡翠城，今年高层备案价一度高达14200元/㎡。但4月开盘就直降3000元/㎡，到6月份，朋友圈中介发的项目均价再降至10500元/㎡。

618的节点，再次推出特价房，首期款仅需10万起，前几天家电包还是17件套，最近甚至送到了27件套。



能源金贸区的中梁鎏金云玺，年初小高层99㎡户型单价2.1万/㎡，目前高层同户型成交价要少3000元/㎡不止。

还有项目推出组合优惠，首付可以分期、赠送两年物业费、赠送两年半车位使用权，而且搞出了“补贴月供”这一动作：按照放款次月起，连续24个月高额补贴月供，单月较高约6000元......

阳光城壹号|蔷薇溪谷，同步推出周末特价房。5套房源中，较高优惠力度高达35万，小户型相当于是8.8折左右在卖房。

有活动和优惠的还好，据置业顾问反映，有些售楼部没有节点、活动，一周也没几组客户。

02

比起新房，西咸新区过去一年二手房价格更像过山车一般刺激。

举两个典型的案例，能源金贸区热门成交小区奥林匹克花园5期，2018年后交房的次新房。

108㎡精装三室，去年5月，成交单价18194元/㎡，总价198万，仅仅3天就成交了。成交价和挂牌价仅2万差价。

今年5月，同样的户型，均价15419元/㎡，总价168万。就这价格，业主挂牌172.5万，50多天才成交，还被压价4.5万。

一年时间，同样的户型，成交价降了30万，还更难卖了。

奥林匹克花园3期楼下某中介反映，他们所在的门店今年成交量不到去年同期1/3，小区现在的两居室成交价，相较去年都下降了十几万到二十万。

这还是能源金贸区卖的最火得二手房，周边一些小区今年表现得更差。

沣西的热门二手房小区金科世界城，位于沣西的白马河板块，离沣西管委会1.5公里左右。

去年6月，93㎡的三居室，成交均价15016元/㎡，成交周期35天

今年6月，同样的户型，成交均价10885元/㎡，成交周期186天。

不到一年时间，成交总价从139万，跌到102万，单价降了5000元/㎡左右，降幅高达26.6%。这还是有成交的，秦汉新城、空港新城、泾河新城现在的二手房基本就没有成交。

相较之下，西安主城区过去1年即便在指导价打压下，降价最狠的基本就是降价10%左右。

比如中铁缤纷南郡，2.8万/㎡降到2.5万/㎡，但基数更高，很多热门次新房真实成交价降价多在1000-2000元/㎡。

03

提起西咸新区，西安人可谓“爱恨交织”。

西安城市规模、人口承载、产业升级的关键定位，包括都市圈、西咸一体化都离不开它。

但另一方面，西咸新区范围太大，开发成本太高，房价一度超过主城区。

去年沣东2万+/㎡、沣西1.8万+/㎡，在整个大西安都仅次于高新区，连秦汉、泾河、空港的房价都比肩供应主力港务区，房价显然存在透支。

和主城区限价、供不应求对应的是，西咸新区过去两年是大西安土拍的主力供应，积压了不少新房供应。

去年西安二手房指导价出炉后，楼市降温，本来就减少了一部分置换客群，很多购房者回归主城，今年西安528新政后，主城限购政策放松，咸阳政策也放松，夹在中间的西咸新区，购房群体又少了一波。

这点在同期成交量上反映更直观，数据显示：

2021年5月，西咸新区成交均价15780元/平，成交住宅网签备案2557套。

2022年5月，西咸新区成交均价15047元/平，成交住宅网签备案511套。

成交量连去年的零头都不到。

高库存碰上楼市遇冷，就有了当下花招百出的优惠和赤裸裸的竞争。

西咸去年5月和今年5月成交量价的变化，也再次说明，追涨杀跌，永远是难以跨越的人性。

而高位站岗，往往反而在大家信心最足，成交量高位之时。