这类房源或将再无新供!“窗口期”来了?

微妙行情下，西安哪些房子在热销？

—— 壹 ——

除了越来越少的“倒挂红盘”，表现最抢眼的，或许就是品质楼盘。

的确，西安楼市正在分化，有些楼盘首开只能卖掉七八成。但热门板块的热门楼盘，依然很难收入囊中。

如果只是炙手可热的住宅是这样，也就罢了。可是再往外围看看，各种别墅，也是一轮密集的关系站！

事实上，一直是相对小众的市场，不仅因为它的供给量不大，更因其产品特殊、总价高和因其产品特性带来的生活方式的独特。

受众面虽小，但成交量却持续走高，说明西安市场上，对别墅产品的需求潜力不小。

自2015年开始，西安别墅在楼市整体成交中所占到的市场份额逐年提升，现在的情况则是“供少需多”。至2017年，西安别墅交量环比上升47%，同比上升143%！

而在2018年，来自创典全城统计的数据显示，西安别墅成交最多的区域是浐灞、曲江、长安，依次成交14.42万㎡、13.22万㎡、4.52万㎡；成交价格方面，依次是曲江22965元/㎡、浐灞20500元/㎡及长安22692元/㎡。

2018年西安别墅供应量24．39万㎡，同比上涨0.8％；成交量41.08万㎡，成交价21470元/㎡，同比上涨15.65%。

月度供应量方面：6月供应量较大，高达6.13万㎡；成交量方面：3月成交量较大，高达6.87万㎡，11月成交量最小，仅为0.73万㎡；成交价格方面：2月价格较低，仅为19105元/㎡；10月价格较高，达到30130元/㎡。

综上，很直观的感受：一是西安别墅类产品的供应在减少，而价格却在跌宕走高。二是别墅产品的产生区域重新向三环外的区域集中。

—— 贰 ——

西安别墅区在传统上主要有“废了”的秦岭北麓、临潼、曲江、浐灞等。目前，秦汉新城、航天基地、临潼等区域有该类产品，版图格局已发生变化。

1、曲江片区由于开发的较早，目前已趋于饱和。其中包括金地九玺、凤凰池、金地湖城大境、玫瑰庄园等。目前可售产品已少见。

2、以环境取胜的浐灞，则沿着浐河和灞河，出现了像湾流、荣德河与墅、紫楹台、世园大公馆等城市别墅，其居住价值紧随曲江而受到大众认同。

3、临潼的别墅则集中在骊山北侧、临潼国家旅游度假区内，以品质改善及休闲养生置业为考量的重点。有绿地、高科、融创、中海、新城控股等洋房、叠拼、合院等主城的别墅级产品。

4、秦汉新城的别墅项目则依赖渭河湿地的自然天赋，出现了御河上院、春城十八里、中天诚品等别墅项目。但目前均已无在售产品。

6、航天新城之所以能成为别墅分布区域之一，主要是融创揽月府的出现。其以中式合院产品、国内享受盛誉的“香山帮”工匠精心打造而出名。

除上述区域外，还包括沣东新城、能源金贸区也有个别项目。

看上去，不少区域有别墅产品，但总体风格以欧美风格、新中式风格为主，中西结合或洋为中用，像融创揽月府这样较为纯正的中式宅院式的产品少有。

—— 叁 ——

西安别墅的市场其实起步较晚，不及北京、上海等成熟地区的发展程度，仍处于一个较为单一的初级市场阶段。

早期的别墅形态包括独栋、联排、双拼等，或许很多人还停留在偌大面积、奢华装修以及异国风情的印象中。

虽然更符合购房者心中对于别墅的传统定义，但老一批的设计师拷贝更多，思考更少，且户型已呈老旧之势，实际居住感受并不理想。

近三十年来，别墅实则经历了3代的更新与变化——

自九十年代国内出现别墅以来，不论是社区还是建筑的设计上，大多借鉴于盛极一时的欧美独栋别墅。

错落有致、红坡屋顶的城堡式建筑，拥有着当时市面上少有的巨大空间和精美配置，也因此形成了排名前列代别墅最显著的特色——奢华高档。

当人们对房屋建筑需求的不断提升，新的别墅风向开始偏转。

闲适浪漫的豪宅生活理念，融入到传统的中国家庭，地中海式别墅开始成为许多精英阶层家庭度假的优选去处，而这时的第二代别墅的特征也开始初具雏形——功能齐全。

对风格主义的追求逐渐回归到传统人文的思考时，更多的人开始重拾中国式经典建筑的理念与意义：

青砖白瓦的徽派建筑、腔调分明的四合京院、山环水绕的苏州园林……中式建筑中几千年历史沉淀下来的文、韵、情，已深深将我们吸引。

新的别墅时代，从“浮于其表”到“深究其内”。中式合院已成为聚光灯笼罩下的主角。

是的，你没看错，它叫“中式合院”。

最近两年，由于城市土地稀缺、容积率变高，应运而生的叠墅成了爆红的住宅品类，风靡全国。

如今，这股流变风潮，终于刮到了中式合院。

对于有院落情结的人来说，一家人能够围坐在庭院里烧烤、小孩儿可以有大面积的地方玩耍嬉戏，更是人人都梦寐以求的事情。只有大院子，才能真正满足大家的这种梦想吧。

就融创揽月府来说，在这一点上做得比较好，之前楼市的文章曾经做过揽月府的分析，是结合北方人居建筑偏好，打造的桃花源系产品，其中包括合院、洋房和小高层。

据悉是融创中国先进产品系列， 一定要中国较好的城市+最优势的地段+最优质资源最优质景观视野。当然，西安被定位到如此高度，也是一种认可。

—— 肆 —— 

别墅产品的出现，需要自然条件和土地特性。

从目前西安城市建设空间和土地成交情况看，未来的可开发别墅的空间越来越小，原先可采取“高低配”形式，即“高层+别墅”形式来做够容积率，而目前多为高层+洋房或单纯精装大平层取代。

大平层和别墅代表着两种生活方式，大平层代表现代时尚居住的较高理念，而从中国人骨子里的基因看，有天有地的别墅生活，依然是不少人内心里的终极居住梦想。

随着城市用地节约化开发要求不断强化，适合条件的地块逐步减少，将决定别墅产品在房地产市场的供应量将会越来越少，供求关系或将出现失衡。

说可用于建设别墅产品的供应减少，一方面是地块容积率的限制，另一方面是围绕土地的各类属性稀缺。

依附于土地的各类属性正变得稀缺可贵。如占据城市中心的优质地段，或为厚重的历史人文建筑群所包围，这些都是不可复制的稀缺资源。 

正是由于别墅占有的稀缺资源具有不可复制性，所以其价值更多的是一种面向未来的价值，随着时间的推移，积淀在别墅上的经济价值和人文价值都将与日俱增。

由于别墅占有的稀缺资源具有不可复制性，因此投资的保值性相对来说比较大，当然升值空间也就比较大。

的确，从政策层面来说，虽然政府为了保障广大民众的基本居住权，出台了相应的政策限制豪宅，但是这些政策本身并不是为了彻底挤压高端住宅市场。

目前，宏观重心还是在于解决刚需改善人群的居住问题，短期之内对高端市场的影响仍然是有限的。也因此，别墅产品因为政策限制造成供应稀缺，将有很大的增值可能。 

那么，从这个角度来看，别墅投资无论是从保值还是升值方面来看都是完全有可能的。别墅作为稀缺资源占有型的产品，正是在于对稀缺资源的占有。

—— 伍 ——

有着“南阳台”之誉，抬头可见南山（秦岭）的航天基地，在揽月阁生态公园板块，给了别墅类产品出现的契机。

一贯思维，航天新城很容易被认为景观不如曲江、浐灞，但航天城却是少有将科技、景观、人居融合在一起的城区。

确切的来说，这里恐怕会成为城南别墅群“泄洪区”，真正变成天赋山川之秀。

另一方面揽月府等相对高端的项目的竞相涌入，也预示了航天的未来，产品进入“纯改善型”，或会被塑造成“高端区”，与曲江双峰并峙。

其实航天基地购房主要群体范围较小，多为航天基地刚需、改善置业以及曲江二期置业外溢群体。

但随着地铁4号线的开通，原本的距离感消失，面向的购房群体也逐渐转向整个西安市区的购房人群。而它较大的价值点主要在于3点：

1、地铁4号线的加持。2018年年底，地铁4号线的通车，从航天基地中部南北中轴线位置通过，使得航天基地范围内沿线的盘价值陡升。

2、产业厚实。“三高”聚集。航天的产业发展清晰而基础厚实，高知、高收入、高消费人士总量不下，地产发展稳步推进，首次置业及换房潜力不小。

3、外来需求加大。航天的商品住房，在满足首置和换房需求的基础上，近年来增加了外来人士增量置业，这是一个较为突出的市场特点。

航天基地作为曾经的价格洼地，虽已快速地向其邻居曲江二期看齐，但总体看，在2018-2019年上半年，两者之间还存在不小的价差。

随着时间推移，地铁4号线对于沿线物业的影响力，将逐步释放出来，价格增幅也会变得越来越明显，不仅是南向置业的机会，也会带动出板块巨大能量的喷薄。

—— 陆 ——

当下，市场分化越来越明显，热门板块房价或将继续稳中有升。

而大批实现了亮眼的涨幅和成交量的“残缺品”，只是在被其他板块远远落下之后的补涨，相当于回光返照而已，靠着市场余温，重回成交热潮，怕是无望。

因此，在兼顾舒适度的升级和投资回报的合理性，必须要锁定资产快速升值之锚，找准稀缺性+和成长性才是关键。

最后强调一下：年底这一波行情遇冷，是特殊节点的特殊行情，不要被带偏情绪，闻风色变。想换房改善抑或是自住刚需们，不妨抓住这个难得的窗口期。

编辑=周鑫  编审=徐红