排名前列蓝领公寓落地 碧桂园“3年100万套”长租梦的新出路?

近日碧桂园文商旅集团全新长租产品线“碧咚公寓”，排名前列项目落地天津，该品牌定位为“企业员工城市宿舍”，即蓝领公寓。 在各大地产企业的长租公寓布局未能达标，挑战重重之际，选择挑战难度更高，但是市场更为广阔的蓝领公寓，是不是碧桂园为自己的“3年100万套”长租公寓梦想，找到的新出路？

越来越高的指标

一直以来，房企系进入长租公寓被视为是“钱多、地多”的富有型选手，而忽视了其所背负的高指标，以及高成本的融资。

以拓展目标为衡量标准，龙湖提出2018年实现开业房源6.5万间，截至2018年8月，龙湖冠寓拥有的在营房源只有2万余间。万科作为较早开展长租公寓业务的企业之一，其2018年长租公寓的规划拓展目标45间，目前获取房源仅有16万间。

但是倔强如房企系，从不轻易将自己脆弱的一面对外展示，尤其是上市公司，要对千千万万的大小股东负责，就像希腊神话中双肩撑天的提坦神之一阿忒拉斯一样，只能一直承担着，不能放下。

直到朗诗将朗诗寓剥离，一切才得以改变。

朗诗董事长田明曾表示，希望通过剥离非地产业务，降低与资本市场的沟通成本。而这也被视为朗诗上市六年，田明试图改变集团低估值的局面。

回顾朗诗寓的发展，自2016年底启动以来，朗诗寓的规模发展并不算慢，但亏损也在逐年扩大。可以对比的是，2018年朗诗实现收入75.6亿元，净利润为14.4亿元，若剔除长租公寓的亏损，其净利润可达16.3亿元，净利率提高2.5个百分点到21.5%。无疑，剥离亏损业务对上市公司报表的优化作用显而易见。

与此同时，参与分食长租公寓这块蛋糕的参与者越来越多，2018年，包括福晟集团、时代中国、禹州集团在内的房企纷纷明确表示会“试水”长租公寓业务。此外，据克而瑞数据不完全统计，2018年，至少有17家房企处于长租公寓起步或尝试阶段。2019年，绿地控股、美的置业等企业则表示会有长租公寓项目入市。

玩家的不断增加，距离指标完成的截止日期不断临近，房企的长租公寓板块业务的压力是越来越大了。

“碧咚”了“3年100万套”的长租梦

同样承受着指标压力的还有，碧桂园，“3年100万套”。其中，40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展。

虽然进入长租公寓市场比万科、龙湖等房企稍晚，但碧桂园提出了“长租城市”战略，让不少业内人士颇为期待。随即，在2018年2月，碧桂园租赁住房REITs获深圳证券交易所审议通过，成为国内租赁领域首单达百亿级规模的证券化产品。

有了资金的把持，碧桂园开始了自己的“造城”之路。2018年11月，碧桂园与京东房产签约战略合作签约仪式，从品牌房源、大数据营销、线上运营、线下业态融合、建设智能社区等多个领域展开深入合作。

此外，碧桂园还做出了一个调整，2018年8月正式成立碧桂园文商旅集团，前身为2005年成立的碧桂园商业板块。碧桂园文商旅集团下设四大板块，分别是商业、长租公寓、文旅及写字楼板块。换言之，碧桂园将长租公寓从集团业务中拆分出来，放置进碧桂园文商旅集团。对此，一位碧桂园区域公司副总裁透露，目前，长租公寓是上述四大业务板块发展的侧重点。

“碧咚公寓”，成了碧桂园文商旅集团目前推出的全新长租产品线。蓝领公寓，也是碧桂园文商旅继“长租城市”之外，第二次在业界亮相的定位点。

而在此之前，蓝领公寓较新的好消息是安心公寓战略并购了逗号公寓。其实，这块市场的发展潜力是无比诱人的。

据了解，全国目前蓝领公寓数量有近20万间，从2016年以来，每年以50%左右的速度增长，从事蓝领公寓开发的企业数量也从2016年的几家扩展到目前的近100家。随着市场的逐步成熟，资本也纷纷投向蓝领公寓。据统计，2018年全行业融资额度突破100亿元，而在2017年还不到50亿元，成为长租公寓行业融资额增长较快的细分领域。

另外，相比起白领公寓以及金领公寓之外，以蓝领人群为主的公寓产品设计方面更为简约，造价更低。在市场发展方面，蓝领公寓的异军突起是市场自我调节的结果，而产业园区依托下企业需求呈现和持续决定了，蓝领公寓进一步发展扩张将是未来的趋势。

所以，碧桂园文商旅在长租公寓的这一步棋，走得着实不错，选中了细分领域中的潜力市场。所以，壁咚公寓能不能成功为碧桂园文商旅“壁咚”长租公寓板块，接下来这一业务的拓展情况，迈点空间租赁也将持续关注。

越来越难的融资

越来越临近的指标达成期、踏准细分领域之外，融资的难度在日渐提高。

同策研究院近日发布的数据显示，今年5月，40家典型上市房企融资总额环比下降了52.07%，创2019年以来历史新低位。中原地产研究中心也称，5月房企融资规模大幅缩水。

近段时间，市场上频频传出融资收紧的声音。银保监会在近日的发文中，要求规范房企资金来源。业内人士认为，一些城市出现的拿地热引起了监管部门的关注，为防范信用风险和稳定市场，融资政策趋严，预计房企后期融资会略有收紧。

融资困难的背后，是房企面临的一道难题，规模扩张。

业内人士认为，房企在盈利模式未解的背景下，大肆在长租公寓市场进行规模扩张，存在一定风险。上海中原市场分析师卢文曦曾指出，现在长租公寓企业越来越多，竞争越来越激烈，如果扩张的速度过快，企业驾驭不了的话，就会面临资金压力。北京湘楚朝晖董事长兼CEO胡景晖更是早在2018年8月就指出，长租公寓“爆仓”将比P2P暴雷更危险。

在规模与融资压力的双重夹杂下，房企要做好剥离长租公寓业务的准备，而这并不代表对这一板块的不看好。以朗诗为例，据朗诗内部人员表示，长租公寓等业务由朗诗控股集团进一步培育发展，有持续的资本开支。

另外还要看准下一步前进的方向，以碧桂园为例，当所有人都在摸着石头过河的时候，怀着“对人好、对社会好”的企业精神，去做对蓝领人群居住最友好的事情，蓝领公寓的确是优秀的一步棋。

　个极端的设想，也许有一天，房企将各自的长租公寓业务全部剥离集团之外，但是这一市场的未来是可期的。不仅是白领、蓝领或者是金领，甚至是家庭，租客的需求层次将会日渐丰富，而象征着美好生活的长租公寓也将获得更好的发展。至于碧咚公寓能不能“壁咚”宏大的长租梦，答案只有碧桂园文商旅才能给出了。

来源：迈点网