南二环将迎“新地标”!古迹/名校/双地铁,对房价影响几何?

青龙寺在大家的视野中，古时是唐朝皇家护国寺庙，如今是“三月樱花季”的游赏胜地。

而2018年，先后成交的2宗高价地，让“青龙寺板块”再现西安楼市。

2年多时间过去，青龙寺组团片区的改造启动，以及赛格、保利的进场，让这个板块变得不再低调。

板块范围：西到西延路、南到西影路，东到新安路，北到南二环。

青龙寺板块紧邻南二环，处于曲江门户位置，沿着曲江路、雁翔路南上可达曲江腹地，围绕着乐游原·青龙寺，周边配套成熟，有一定的居住氛围。

因为板块地处核心位置，聚集了诸多优质城市配套：

板块内有2条地铁线，4个地铁口：地铁3号线和地铁5号线在青龙寺站换乘，以及北池头站、延兴门站，和雁翔路北口站。

地面交通：太乙立交、沙坡立交；南二环、西影路；西延路高架、新兴南路快速路、新安路等城市交通便捷干道。

▲西影路实拍

▲沙坡立交实拍

医疗健康：紧邻西安市第九医院，此外板块内有西安武警医院、西安市第九医院、西安曲江妇产医院等医疗机构。

名胜古迹：青龙寺与大雁塔、大唐芙蓉园等连片形成唐文化遗址区。

优质教育：名校铁五小、铁一中分校，此外周边还有西安科技大学、西安建筑科技大学、西安交通大学、长安大学等多所高校。

 ▲青龙路西安铁一中分校

2020年新征程，青龙寺组团棚户区改造项目启动。

早在2011年起，西安就开始规划青龙寺改造，打造成城市新名片。直到央企保利的加盟，搁置多年的青龙寺组团棚户区改造项目终于在2019年底正式启动。

2021年1月18日，由保利发展控股陕西公司与陕西成长地产控股集团有限公司，联合打造的青龙寺组团棚户区改造项目（观音庙村、铁二村）安置楼启动。这才意味着，该片区的改造迎来实质性的进展。

 ▲ 启动仪式现场（图源网络）

青龙寺组团片区位于西延路以东、正大制药厂以西、青龙寺以南、西影路两侧。涉及铁炉庙一村、铁炉庙二村、王家村、观音庙村及其周边部分国有土地组成，四村约2000户、5000人。

▲青龙寺板块改造范围示意图

青龙寺组团改造计划总占地约882.62亩，总建筑面积约249.51万㎡，商业建筑总面积41万㎡，预期总投资110亿元。未来这个片区将会出现超高层、大体量的商业中心。

▲青龙寺板块改造后效果图（图源网络）从板块改造效果图里，在西影路和雁翔路十字，将规划一栋超高层建筑，和多栋高层建筑物，共建化的建筑外立面，未来将形成具有板块特色的类CBD区域。从现场可以看到，西影路以北，雁翔路两侧的村子上的建筑物正在拆迁中，路东进度较快一些，路西还有部分村宅建筑未拆除完毕。

▲拆迁后现状（西影路与雁翔路东北角）

▲拆迁后现状（西影路与雁翔路西北角）

青龙寺板块出现在西安楼市，是源于金泰和恒志的高价地成交。直到保利、赛格的加入，这个板块将会成为未来西安楼市的热点置业板块。

2018年11月，金泰恒业以总价48.558亿元摘得388亩商住用地，由两个地块组成，地块一楼面价约7366元/㎡，地块二楼面价约9177元/㎡。

2018年12月，恒志置业以总价18亿元摘得58亩商住用地，楼面价约为8785㎡/元，

2020年5月，保利签订了总投资60亿元的雁塔区保利青龙寺商业中心合作项目。

▲青龙寺板块改造规划图

恒志置业项目以高端产品面市，恒志·云都于2019年8月首次开盘推售，户型面积在107-140㎡，均价16565元/㎡。

项目进入二期，由此前的毛坯改为精装推售，户型面积约125-143㎡，均价约19600元/㎡。

金泰拿地后一直没有动静。赛格进场后，赛格·中京坊项目动作比较快，主打高端。

主城区土地供应紧张，土地价格高居不下，板块的升级改造，关系着人居结构的升级，因此新房也是面对板块以及主城的高端改善。

2021年，青龙寺板块依然是改善型置业的看点。除了保利&成长项目外，纯新盘金泰·青龙台、赛格·中京坊，以及在售的恒志·云都，将为楼市提供住宅供量。

1、恒志云都：目前暂无房源销售，预计年后将会推出11、12#楼大平层产品，户型面积在200㎡左右。

2、赛格中京坊：占地60亩，由4栋住宅+3栋公寓所组成，全部为毛坯交付，其中住宅建面约160-199㎡，公寓户型面积约50-500㎡。

目前，7#楼公寓产品已取得预售证。B座、C座公寓已经全部封顶，4栋住宅建设也已经到7层左右。

3、保利青龙寺项目：占地850亩，建筑面积190万㎡，规划有创意街区、精品酒店、住宅、商业办公等多个业态，对完善片区商业氛围、引流大量消费人群，对提升片区面貌、焕新城市形象，意义重大。

4、金泰·青龙台：总占地约388亩，为2018年西安总价地王。地块含商业用地约45亩，住宅用地约337亩，住宅容积率约2.5，地块配建2所幼儿园，1所小学，1所中学。

距离拿地将近2年后，该项目今年下半年有望亮相。

因为乐游原·青龙寺，这里会有大量游客慕名而来，尤其是樱花季，更是人潮如流。

除了人文旅游，这里是主城区东南的一个老的生活板块，二手房房龄约在5年以上，且挂牌价格约在1.2-1.6万/㎡。

青龙寺片区的改造，是二环沿线整理出来较大的开发片区，新房市场也主打高端。

除了二环价值的加持，以及板块内的优质配套，具体还要结合产品的设计、配置如何，当然未来房价也备受关注。

编辑=六言  编审=周鑫