神话破灭!西安万人摇陆续挂牌,有小区房价跌破1万/㎡
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当回看西安楼市近几年变化，2020年后买房的，除了摇号盘，基本多数高位站岗。
然而，随着这些万人摇楼盘陆续交付并进入二手房市场，万万没想到，昔日倒挂楼盘，如今竟然能跌破开盘价!
最典型的就是紫薇东进。
2020年7月，紫薇东进四期推出最后一栋楼7#，440套房源，开盘销售均价10215元/㎡。
吸引了16086组家庭登记，核验通过11019组家庭，成为西安史上第1个万人摇号的楼盘，中签率低至3.99%。
该楼盘位于二环内大明宫板块，国企开发，居住氛围成熟 ，向西1公里就是大明宫国家遗址公园，离大明宫地铁口约800米左右。
倒挂4000元/㎡的价差，无论是自住还是投资，都可以说是高性价比神盘。
以此为标志，西安开启了楼市疯狂高烧的万人摇时代，而二手房房价在此后却如过山车般刺激。
2021年，紫薇东进四期7#还未交房，此时一二期二手房挂牌均价达到了1.7元/㎡，当年6月一套100㎡的三室，以192.8万总价，单价17747元/㎡成交。
如果此时能7#能卖，相当于100㎡，一年时间赚70多万。
然而，时隔两年后，小区目前成交均价仅1.33万元/㎡左右，10月27日，紫薇东进1套65.14㎡两室以总价65万成交，折合单价9978元/㎡。
这套房子在今年3月份挂牌价还在114万，单价降了7000+元/㎡，半年多时间房价跌了43%!
四期7号楼去年6月30日交房，目前虽有少量挂牌1.5-1.6万元/㎡，但和前三期产品并没有太大区别，7#按前三期当下最低价格成交，妥妥跌破开盘价。
不止紫薇东进，这两年不少万人摇项目，保值性也一般。
比如雁鸣湖板块的高科麓湾国际社区，最后一批房源2021年5月份登记，毛坯高层备案均价12083元/㎡。
目前小区不少二手房挂牌均价1.3万元/㎡左右，最低一套房源挂牌单价12262元/㎡，考虑到贷款利息，物业成本等基本赔本抛售。
当然，并不是所有万人摇楼盘都是亏的。从2020年7月紫薇东进，到2022年4月华润置地未来城市，近2年的时间里，西安共诞生17次万人摇，涉及12个项目。
12个项目中，除了山水美树、紫薇华发中央首府、金地玖峯汇三个项目外，其他均有二手房挂牌入市。其中绝大多数表现还是不错的：
今年10月份刚交付的华润置地未来城市DK5，2022年4月以4万人摇刷新了西安摇号记录。
高层均价1.05万/㎡，总价约122-169万，洋房均价1.3万/㎡，总价约156-368万。
如今小区二手挂牌均价已超2.4万/㎡，房价直接涨了1-1.3万/㎡，业主转手就赚100多万，一年半时间，房价翻倍!
位于曲江新区的中海曲江大城·华宸，2021年入市时售价1.8-2万/㎡，如今，项目二手房挂牌价3.5万/㎡，溢价率达75%，近90天更是成交22套，带看500次。
高新的保利天悦，2021年入市时均价2.1万/㎡，如今二手房挂牌价3.4万/㎡，每平涨了1.3万。
万人摇的红盘们，在新房时期成为购房者们一致热衷的对象，最大的优势还是价格。
但在进入二手房市场后，两年时间，却表现出天壤之别，其实主要有以下几点影响因素：
一、交付差异太大。
这些万人摇项目中，有不少是老盘推新，如紫薇东进、高科麓湾国际社区。本身就开发的刚需产品，在万人摇之前，和早期开发的一期、二期产品没有质的提升，还交付翻车。
而华润置地未来城市，基本都是一两年内统一开发，交付的新项目，交付品质也有保障，在二手市场表现自然不同。
二、区域发展潜力很关键。
紫薇东进所在的八府庄区域，周边学校、城市界面一般，雁鸣湖板块，这两年也缺乏大的规划、配套落地。而港务区、航天、曲江、高新则一直是学校、配套、产业快速发展的区域。
其三、二手房竞争环境不同。
紫薇东进、高科麓湾所在板块，此前就有大量二手房，随着近两年二手房挂牌激增，项目早期产品入手价格低，必然会陷入踩踏。比如高科麓湾，其一期、二期早期价格五六千一平米入手，市场降温后，更容易形成踩踏，对后期的二手房价格形成挤压。
整体来看，当交付、城市板块、配套发展分化的当下，哪怕是万人摇的项目，决策稍有不慎，结果都差异巨大，而随着新房倒挂消失，当下买房，更应该慎重选择城市优质核心资产。
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