排名前列太平戴维斯:西安2021排名前列季度房地产市场回顾及未来展望

排名前列太平戴维斯发布《西安2021年排名前列季度房地产市场回顾及未来展望》报告：

零售物业市场需求稳定 新兴业态表现活跃

甲级写字楼市场空置率小幅下降 租金水平保持平稳

零售物业市场

2021年排名前列季度西安零售市场无新增项目入市，全市购物中心总存量保持不变。季内市场整体表现较为平淡，购物中心空置率环比下降1个百分点至7.9%。分区域来看，浐灞和西咸两个子市场空置率较低，这两个区域内零售物业总体量较少、周边发展的成熟社区聚集了大量居住人口、并且以餐饮、亲子、休闲娱乐为主的业态有效契合了周边居民的日常需求。租金方面，排名前列季度全市购物中心首层平均租金环比小幅下降0.05个百分点，报人民币326.1元每平方米每月。

排名前列季度新成交的品牌中零售业态仍居主导地位；其中自主新能源汽车品牌表现持续活跃，但不同于上一季度，本季我们观察到更多的新兴国产中端品牌开始占领市场，哪吒汽车分别于西咸吾悦广场和曲江龙湖星悦荟连拓两店，埃安汽车、爱驰汽车、上汽新能源也分别入驻不同的优质购物中心。近年来新能源汽车产业高速发展，中高端品牌已经具有一定的市场知名度和占有率，高性价比的中端消费市场迎来更多发展机遇。值得关注的还有，西安排名前列茑屋书店开业，在有效提振周边商业氛围的同时也为消费者带来全新的文化体验。服务类业态占比较去年同期呈现较大幅度增长，其中健康类业态租赁需求在本季度上涨较为明显，伴随消费升级和居民健康管理意识的提升，多个购物中心引入口腔诊所、中医馆、养生馆等健康类业态，购物中心+健康医疗业态的模式，能够为消费者提供更舒适的就医环境，满足消费者多样化的生活配套需求、提升消费者对购物中心的粘性，推动购物中心业态的丰富程度。季内新成交的餐饮类品牌中，具备相对稳定运营能力的连锁类餐饮品牌：兰湘子、喜家德水饺、池奈蛋包饭等扩张积极；此外，大悦城四层不戒食巷开业，为消费者带来更丰富的餐饮选择。

值得一提的是，本季度更多的购物中心尝试动物主题业态，西市城购物中心、立丰城分别引入儿童室内马术馆，大悦城举办“神奇动物公司”动物生态展；室内动物主题业态可以有效吸引家庭客群，并且增强消费者的体验感和互动感。

展望2021未来三个季度，西安零售物业市场预计还将迎来超过30万平方米的新增供应，与去年相比基本持平；在项目分布方面，伴随大西安都市圈的建设，未来项目将不断向城市外延拓展，城市商业布局将进一步优化。在西安市政府加快建设国际消费中心城市，优化消费供给等政策的引导下，消费需求将持续增长；此外，借助承办十四运以及促进文旅融合发展的契机，未来“体育+”、“文化+”多种业态融合发展或将成为趋势，西安零售物业市场的形态将更加丰富。

甲级写字楼市场

2021年排名前列季度，西安市甲级写字楼未录得新增项目入市，总体量维持在201万平方米。排名前列季度为传统淡季，市场表现较为平淡，录得全市净吸纳量约一万平方米，空置率环比小幅下降0.4个百分点，至30%。

从新增租赁来看，房地产、金融和专业服务是本季度最为活跃的三大行业，分别以24.3%、12.7%和12.5%的占比贡献了全市甲级写字楼近一半的新成交租赁面积。房地产开发类子行业在房地产行业的新增租赁面积占比达到45%，其中以600-800平方米的搬迁、升级需求居多。金融产业在拓宽企业融资渠道、推动产业创新升级、带动新兴企业发展方面发挥着重要作用，西安市政府不断出台利好政策吸引金融机构落户，2021年西安市政府工作报告中指出未来将促进科技与金融的深度融合，积极申报全国科创金融改革创新实验区，同时争取国家中小型投资基金落户西安。在此背景下，金融产业在本季度保持稳定的扩张趋势。专业服务行业中法律类企业本季度租赁需求活跃，其在专业服务行业中的面积贡献率超过六成；截止本季度，在西安市甲级写字楼中，高新板块汇集了全市近90%的律师事务所，其中60%位于高新二期，30%位于高新一期，行业聚集效应显著。这与该区域内甲级写字楼项目较为集中，高端酒店、商业等配套齐全，轨道交通便捷等优势不无关系。

租金方面，虽然本季度净吸纳量较上季度有所下降，但根据市场反馈，楼宇的带看量、访问量活跃，部分楼宇缩短免租期以及优惠政策，且对未来市场预期较好。本季度市场平均租金保持平稳态势，环比小幅下降0.1%，报人民币103.4元每平方米每月。

展望2021年，西安市甲级写字楼市场预计将迎来超过30万平方米的新增供应，主要集中在高新及城北区域。受到大量新增供应的影响，去化压力仍然存在，短期内空置率或将上升；在激烈的市场竞争中，优质的写字楼项目区位、交通、配套设施、物业管理水平等方面优势将更加凸显。排名前列太平戴维斯西安公司总经理罗元均表示：“十四五期间西安市政府继续将优化营商环境、加强招商引资作为工作重点，吸引更多优质企业落户西安，为写字楼需求持续注入动能；未来伴随大数据、现代服务、现代金融等新兴产业的逐渐成熟，西安写字楼需求结构将会更加丰富。”