银行人士深度解析:房地产市场的几对矛盾关系

（此文由中国民生银行西安分行周文豪提供）

事物自身包含的既对立又统一的关系叫做矛盾。简言之，矛盾就是对立统一。所谓对立，是指矛盾双方相互排斥、互相斗争。所谓统一，一是指矛盾双方在一定条件下相互依存，一方的存在以另一方的存在为前提，双方共处于一个统一体中；二是指矛盾着的双方，依据一定的条件各向自己相反的方向转化。

房地产市场有几对矛盾关系。只有全面深刻把握这几对矛盾关系，才能对中国房地产市场有一个比较深刻准确的认识。市面上的某些媒体、专家和学者以及广大普通老百姓，之所以在判断房价趋势问题上屡屡犯错，某些金融机构之所以在评估房地产市场机遇与风险时屡屡不得要领、错失良机，尤其是某些商业银行之所以不重视甚至舍弃地产房产项目从而抱怨“资产荒”，主要原因就是未能深刻把握这几对矛盾关系。

中国民生银行西安分行  周文豪

一、建设用地与耕地和生态用地之间是一对矛盾关系

在全国土地总量一定的情况下，建设用地多了，耕地和生态用地自然就少了。反过来，如果耕地和生态用地多了，那么建设用地必然就少了。在一定历史时期，科学技术水平是一定的，生产力水平是一定的，那么，耕地的产出也是一定的，土壤的生态涵养容量也是一定的。人们除了需要工厂、车间、仓储、物流、交通、商业和住宅等以外，还需要“吃饭穿衣”，还需要宜业宜居的生产生活环境。为了确保吃饭没有问题，为了确保“饭碗要端在自己手里”，我国实行了最严格的耕地保护政策，国土资源部最近刚刚完成全国15.5亿亩永久基本农田划定，最近连续三届的国民经济与社会发展五年规划、党中央最近几次三中全会文件都一再重申，要坚守18亿亩耕地红线。因此，在全国土地资源总量有限的背景下，在严守18亿亩耕地红线和划定15.5亿亩永久基本农田的情况下，我国建设用地供应，在未来若干年内，都将持续紧张；部分重点城市，实际已经濒临无地可供状态。这些城市每年的建设用地主要来自于存量盘点盘整盘活。

当然，也有人举例说，西方发达国家，比如美国、加拿大、英国、德国等，很少听说有划定永久基本农田和严守耕地红线这些做法。我国为什么要“人为制造”这种矛盾呢？难道坚持市场机制调整建设用地供给，行不通吗？笔者坚定地认为，行不通。因为作为发展中国家，我国城市化进程远未完成，如果放弃“粮食自给自足”这个原则，我们就有可能在弱肉强食的国际社会被别有用心的国家“卡脖子”。世界“中心外围论”不仅存在，而且是活生生的现实存在。第二次世界大战结束，20世纪中期以来，鲜有后发后进国家跻身于发达国家行列，根本就没有后发发展中大国跻身发达国家行列这个先例。取得先发优势的所谓发达国家，作为既得利益集团和既定国际秩序的建立者、维护者和受益者，必然一如既往、变本加厉的维护自身利益和地位。“世界历史和国际政治，从来都不是请客吃饭的”！作为发展中大国，如果将粮食安全问题交由国际社会解决，听天由命，天真的认为“粮食不够了，就进口”，必然的结局就是“人为刀俎，我为鱼肉”。因此，笔者判断，我国耕地和生态用地红线不仅不会取消，反而将会得到更加严格的坚持和执行。

当然，建设用地与耕地和生态用地之间，在根本上是统一的。二者统一于让所有土地发挥出更大价值，统一与生态安全、国家安全和经济社会全面发展，统一于中国城市化和现代化进程。更充分更先进更健全的基础设施建设，在某些情况下，会提升耕地品质或者增加可耕地数量，例如，由于水库和沟渠的投入和建设，原来的不可耕地变成可耕地，原来的劣质耕地被提升为优质耕地；再比如，由于铁路、公路或者桥梁的建设，原来人不可到达的某些地方，现在，人可以到达了，现在可耕了、可以播种和管理经济作物了，这也就在实际上增加了可耕地的数量，提升了对自然资源的利用率。反过来，由于可耕地数量增加和可耕地品质提高，新增建设用地的冗余空间就更大。

另外，由于城市化的演进和推进，一二线（也包括部分三线）城市以及这些城市的城市圈，需要源源不断的供应建设用地，相应的，这些城市及其周边的耕地就会被迫不断减少。表面看起来，在这个过程中，建设用地与耕地和生态用地是矛盾的。但实际上，二者更多的是体现统一。因为一二三线城市及其周边将四五线城市以及乡镇和农村的人口吸引过来后，四五线城市以及乡镇就必然会减少建设用地需求，从而释放出耕地和生态用地。也就是说，由于城市化，一二三线城市及其周边城市圈必然在增加建设用地的同时占用耕地和生态用地，但是四五线城市以及乡镇刚好相反。因此，建设用地与耕地和生态用地在这个方面体现了统一性。

二、基础设施建设用地与非基础设施建设用地之间是一对矛盾关系

在建设用地总量一定的情况下，用于基础设施建设的地多了，那么用于非基础设施建设的就必然少了。反之也然。基础设施建设，对一国经济和社会的全面发展，至关重要。基础设施建设的规模和水平，集中体现人类科技和文明成果在这块土地上的积累与夯实。我国是发展中大国，解放生产力，发展生产力，提升人民群众的物质文化生活水平，最基础最关键的是不断加强和完善基础设施建设。环顾全球，作为发展中大国，我国经济社会发展之所以一枝独秀，鹤立鸡群，持久而坚韧的保持较快甚至较快发展速度，最根本原因就是全国上下对基础设施建设坚定不移、持续不断、不折不挠、聚精会神的投入！这是中国经济社会几十年来全面发展的基本经验之一。也是其他发展中大国最近几十年来振兴经济推动社会发展屡屡失败的教训之一。因此，在未来若干年内，至少30年之内，不能寄望于国家减少基础设施建设用地，而增加非基础设施建设用地。前已述及，建设用地紧张。这里，更进一步的，非基础设施建设用地，更加紧张。

基础设施建设用地与非基础设施建设用地，二者更多的是统一。一是基础设施建设的投入，必然提升非基础设施建设用地的使用和产出效率。交通、通讯和物流等的便捷发达，工业仓储用地的使用可以更加集聚，原来需要在五个地方设立工厂的，现在只需要在一个地方设五个车间，有效减少土地占用、降低相关成本，大大提升经营效率。二是基础设施建设投入会在局部增加非基础设施建设用地供应。解放初期，改革开放以前，甚至到本世纪初，我国工业制造企业多集中在大中城市，因为只有大中城市才有可靠稳定的交通通讯保障，才有可靠稳定的水电气暖供应，才有成规模的有秩序的经过培训的劳动力供应。但是，从本世纪初开始，国家层面开始推进“退二进三”工程，就是工业企业制造业从大中城市的中心区核心区退出，而第三产业尤其是服务业不断注入大中城市。“退二进三”工程之所以能够实施，就是由于长期持续不断的、大规模的基础设施建设投入，使得我国除大中城市外，各中小城市也都已完全具备工业和产业承接能力。也就是说，基础设施建设的投入，在客观上也增加了非基础设施建设的可用地，原来必须集中到大城市的工业制造业，现在都完全可以转移到三线四线城市了！这些年来，我国中西部承接东部的产业转移，例如，华为将工厂生产制造车间迁到东莞、搬到西安……，是明显的例证。三是由于非基础设施建设用地的进一步集聚或者可分散，生产产出效率进一步提高，这实际上反过来进一步增加了基础设施建设用地的冗余。大中城市的工业制造企业迁入中小城市以后，为大中城市增加了基础设施建设用地供应，可以修地铁，可以建医院，可以盖学校，可以盖养老院，可以建幼儿园，可以规建公园……可以用来盖商场，可以用来盖住宅，可以用来盖办公楼……四是基础设施建设用地与非基础设施建设用地在大中小城市之间的对位交互调整，实际是土地资源的优化配置，这有利于提升土地产出效率，从而提升土地价值。

三、住宅建设用地与非住宅建设用地之间是一对矛盾关系

在上述第二点，笔者将建设用地分为基础设施建设用地和非基础设施建设用地。这里，再将建设用地分为住宅建设用地与非住宅建设用地讨论。在建设用地总量一定的情况下，住宅建设用地多了，必然减少非住宅建设用地。反之也然。在一穷二白基础上建立的新中国，面临的首要问题是：解决老百姓的温饱，而不是居住；创建中国基础工业体系，建立独立自主的完整国民经济体系，而不是什么吃喝玩乐！也就是说，新中国建立到改革开放以前，我国老百姓还没有资格讲究居住的如何如何！想想看，连温饱问题都没解决，何谈居住？改革开放以后，尤其是家庭联产承包责任制解决吃饭问题以后，各级政府首先考虑的问题是：千方百计增加就业岗位，努力使中国工商体系有能力角逐世界市场。从1984年到1998年，甚至到2003年，各级政府集中研究集中解决的就是我国工业制造业、工商企业的改革与发展问题，集中研究集中解决的就是老百姓的就业问题。在这期间，住宅问题重要吗？重要，但不是最重要！为了让我国工商企业在国际贸易中具备出口成本优势从而不断建立竞争优势，为了让企业雇用更多劳动力从而促进就业，各级地方政府对工商企业给予招商引资的土地优惠，实际就是给予土地补贴。也就是说，即使在改革开放以后，在2003年以前，中国老百姓仍然没有资格没有条件去考虑居住的水平问题，国家不可能划拔更多的土地用于建设住宅。对中国老百姓来讲，在那个阶段，首要的是要有工作，有饭碗，首要的是要让中国的产品能够出口到世界各地去！

2003年以来，住宅用地的供应形势是否有改观呢？笔者认为，不仅没有改观，而且，总体上讲，住宅用地供应，越来越紧张。目前，我国工商业体系，已经在世界范围内站稳一席之地，在部分工业制造领域，我国甚至已经实现对发达国家的超越。但是，在商业领域，在服务业领域，我国的商业体系和服务业体系，无论规模还是水平，离世界发达国家还有很大差距！当下，中国经济和社会面临的主要挑战就是，能不能在商业和服务业领域实现对西方发达国家的超越。因此，现阶段，就城市建设用地供应而言，尤其是大中城市的建设用地供应而言，首要的是保障商业用地和服务业用地。这里的服务业用地，包括教育用地、医疗用地，养老用地、公园用地、体育用地、安保环保用地等；商业用地包括金融用地、企业总部用地、设计研发用地、会展旅游用地、休闲购物娱乐用地等。也就是说，现阶段，中国大中城市的住宅用地供应，仍然很紧张。在中国商业和服务业爬坡爬升时期，寄希望于国家增加住宅用地供应是不现实的。现阶段，商业用地和服务业用地的价格不可能被允许抬升过高，各级地方政府仍必须对商业用地和服务业用地给予土地优惠和土地补贴。在中国城市化完成之前，大中城市的住宅用地供应，只会越来越紧张。

当然，住宅用地与非住宅用地供应在对立之外，更多的是统一。一是非住宅用地的供应，尤其是基础设施建设用地的投入，必然增加住宅用地的产出和使用效率。因为交通的改善，配套的完善，教育医疗养老的可及，老百姓可能会容忍接受住在好地段的小房子里，而不谋求改善居住条件去住更大的房子。年轻人，年轻夫妇更在乎的是生活生产学习方便，经常趋向于做出这种选择。二是没有非住宅用地的供应，尤其是没有软硬基础设施建设的投入，也就没有真正意义上现代意义上的住宅用地。没有地铁公交、没有水电气暖供应和地上地下管网的地方，没有幼儿园、小学、医院、养老院和公园的地方，显然不能称其为也不能作为现代意义上的住宅用地。此类地段，只有这些软硬件基础设施投入到位，只有这些软硬件配套到位，才可以用作住宅用地。也就是说，非住宅用地的供应，尤其是基础设施建设的投入和配套完善，会增加住宅用地的可及性，使原来不能用作住宅用地的地方转而可以作为住宅用地。三是非住宅用地的投入，尤其是基础设施建设的投入和完善，会增加和提升住宅用地价值。小区周边新修一座地铁站，这个小区住宅会升值；小区周边新建一所幼儿园，新建一所好小学，新建一所养老院，新建一个大公园……这些都会提升这个小区住宅的价值，都会提升这个小区周边住宅用地的价值。四是住宅用地的集聚或者可分散，住宅用地价值的提升，反过来又使得基础设施建设有条件获得更多的投入，又使得非住宅用地供应获得更多的冗余。住宅用地价值提升了，于是土地出让金更多了，通过土地抵押获得的资金更多了，自然，地方政府和社会各单位就有能力建设更充分更先进更完善的软硬基础设施了。住宅用地更集聚了或者可分散了，那么非住宅用地的使用与安排，自然就有更多的可规划空间了。

四、保障房住宅供应与商品房住宅供应之间是一对矛盾关系

上述第三点已经说明，我国住宅用地供应紧张，而且，大中城市的住宅用地供应只会越来越紧张。给保障房的用地多了，给商品房住宅的用地必然减少。反之亦然。在土地财政土地金融作为地方基础设施建设也就是地方经济社会发展主要投融资框架的背景下，哪怕是1亩地、1分地，地方政府都想作为融资抵押工具，更何况这地还是地方政府废了九牛二虎之力通过征地拆迁动迁得来的呢？保障房用地对于地方政府来讲，没有任何直接收益。不仅没有任何收益，反而需要地方财政补贴，因为拆迁动迁的成本和一级土地开发所必须的基础设施建设支出如果没有土地出让金来平衡的话，那就必然是地方财政的净支出。但是，即使住宅土地供应紧张，即使保障房建设对于地方政府没有任何直接收益，保障房仍需要建设，各种公租房廉租房、共有产权房、人才福利房等，在任何一座城市，必须要有。这其实也是前述房地产调控工作的一部分。

中国新增住宅不可能全是商品房，必须要有部分保障房供应。在2013年的一次中央政治局集体学习的会议上，习近平总书记指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。总书记强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。因此，无论住宅用地是多么紧张，保障房建设是必须的。这可以认为是基本国策之一。

加大保障房用地的供应，则必然会减少商品房用地的供应，结果必然是推升商品房价格。不过，保障房供应越多，商品房越贵，其实还有一层原因。盖保障房的钱从哪儿来？我国各省市政府，尤其是中西部地区各省市政府的财政，实际上就是“吃饭财政”、“民生财政”，能维持一省或者一市正常的日常吃喝拉撒运转，就不错了。在这种背景下，全国绝大多数地方政府是没有财政余力大建保障房的。保障房建设任务指标的完成，实际只能依靠两个途径，一个是把城改、旧改、棚改的住房指标完成数统计到保障房指标里面。另一个途径是，动员社会资金支持保障房建设，实际最后就是要求开发商配建。也就是说，开发商在建设和售卖商品房的同时，被政府要求建设一批有保障属性的房屋。公租房、安置房和回迁房，都是通过这种途径盖起来的，都主要是由开发商来配建的。开发商都不是慈善家，不可能白白配建保障房，配建保障房的这部分成本只能打入到商品房的售价里面去。于是，商品房的价格只能更高。

当然，保障房的供应与商品房的供应，也是统一的。二者统一于增加全社会整体住宅供应数量，统一于共同构建全社会的住房供应体系，统一于共同改善中国老百姓居住水平。一是商品房越贵，商品房售买越多，保障房建设才会更多，保障房享受的补贴才会更多。更贵的商品房，更多的商品房销售，意味着当地的土地价值得到比较充分的体现，意味着地方政府获得了更多的土地出让金或者可以土地储备作为融资工具获得更多的资金支持，从而推动当地基础设施建设，也就是推动当地经济社会发展。因此，地方政府就有更多的财力和能力动员建设更多的保障房了！反过来，如果某地土地价值，因为地方政府的各种错误政策影响，没有得到充分体现，那么，寄希望于该地方政府大建保障房改善民生无疑是空中楼阁。二是部分保障房最终有可能转换成商品房。根据政策规定，公租房过了一定时期就自然转化成商品房；经济适用房在满足补交土地出让金、过了一定年限等条件以后，也可以转化成商品房买卖；限价房、自住型商品房也是在过了一定年限，满足其他条件以后，可以转换成商品房买卖……保障房供应最终会增加全社会的商品房供应。三是享受保障房福利的家庭或者社会成员最终都有可能购买商品房。由于前期这些家庭和社会成员享受了保障房福利，一方面，这让他们有更多的时间缓冲和积蓄储备，为将来可能购买商品房做准备；另一方面，由于部分保障房到期可以明晰产权，且可交易，这就使得取得这类保障房的家庭能够参与分享中国城市化的红利，并通过卖掉保障房转化这部分红利从而有能力购入新的商品房。

五、政府调控与中国城市化自然进程之间是一对矛盾关系

总览世界经济史，回顾西方发达国家历史，城市化是一条亘古不变的规律。所谓“市”，就是交易交流，就是集聚集中，就是融通汇合，就是平台枢纽。笔者并不认同城镇化，笔者赞同城市化。“人往高处走，水往低处流”。中国成立60多年以来，改革开放近40年以来，我国老百姓的流动迁徙趋势、流动迁徙格局，充分体现了城市化洪流不可阻挡。老百姓，为了更好的就业，为了挣更多的钱，为了谋求更好的生活，为了给子孙后代创造更好的条件，先是到镇上，然后从镇上到县上，从县城到地市，又从地市到省会，还有更能干的，从省会到了北京上海深圳等大都市圈。截止到目前阶段，在乡镇以上生产生活学习的人口，也就是城镇化率，57.5%；在县城以上生产生活学习的人口，也就是城市化率，大约42%。这两个数字每年都会以大约1%到2%之间的某个速度增长，任谁也没办法改变或阻止。

但是，人口由乡镇迁徙到中小城市、由中小城市迁徙到大中城市的同时，前者的资源并没有移动注入到后者，后者并没有条件在短期内做好相关准备接纳人口迁入。这就必然导致大中城市的城市化资源紧张，水电气暖供应不够、带宽不够、交通拥堵、幼儿园小学名额紧张、医院人满为患、养老院没有一张多余的床位、环保安保都成问题、房价暴涨甚至租金也暴涨……于是，政府就必然调控，在大城市就会限制户籍迁入，就会出现所谓的“清理低端人口”，就会一遍又一遍的出台各种眼花缭乱的政策对房产限价限购限售，推动“租售同权”、“共有产权”等等。因此，表面看来，政府调控和城市化自然进程是对立的。中国城市化进程不可阻挡，中国政府对城市化的调控也是不可避免的，这中间就包括，各级政府对房地产市场的调控必然也是不可避免的。政府调控与房地产市场的发展，二者作为一对矛盾，将会长期交织于中国城市化进程和现代化进程。

中国的城市化进程，离不开我国各级政府的调控。或者说，离开我国各级政府调控，中国城市化进程必然会陷入无政府无序状态。城市化进程，必须是有序的城市化进程。无序的疯抢城市资源，必然会导致整个国家和社会崩溃。拉丁美洲之所以陷入所谓的“拉美陷阱”，之所以一次又一次的中断有序的现代化进程，最根本的原因，就是拉美各国通过所谓民主选举的、代表某个阶层或者集团利益的“宽松软”政府无法使城市化呈现出一种有序的过程、格局和状态。在可预见的未来若干年内，拉丁美洲无法走出目前的困境。拉丁美洲什么时候走上有序的城市化进程，就什么时候跃出“拉美陷阱”，就什么时候摆脱百年孤独！正是由于中国共产党的强有力领导，正是由于中国共产党立国伊始就将土地国有化，我国各级政府才有资格有能力有条件对中国房地产市场进行调控，才有资格有能力有条件对城市化资源进行成规模大体量的建设配套和有序分配，从而对中国城市化进程进行调控。离开中国共产党的领导，离开土地国有化的基本国策和立国支柱，放任房地产市场的野蛮生长，奉行自然的城市化进程，就必然导致中国房地产市场的混乱，就必然导致中国全社会陷入崩溃，就必然中断中国有秩序有层次的渐进城市化进程。因此，在未来20年内，甚至是50年内，也就是中国城市化全过程中，各级政府对于房地产市场的调控、对于城市化进程的干预，不仅不会放松，反而会加强。

各级政府对于房地产市场的调控，对于城市化资源的成规模大体量建设和配套，当然必然有利于中国城市化进程有序推进。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，在部分大中城市，尤其是一线二线城市，对于部分家庭实施限购限贷和限售，就是打击住房投机者，让住房刚需家庭和改善家庭能够买的上、买得起住宅，从而尽可能地让所有家庭和社会成员能够比较公平的分享到中国城市化的红利而不至于落入到“贫困陷阱”里。就是为了防止房价“大起大落”，保持房地产市场的平稳健康发展。控制特大城市规模，发展更多的区域中心城市，发展都市圈和城市群，分层次有序放开户籍准入，平衡中西部差距，转移支付扶贫攻坚，加大保障房建设力度，实现全国交通通讯物流仓储市场一体化……就是为了避免和克服大城市病，就是为了避免在特大城市和大城市形成新的贫民窟，就是为了防止经济社会资源在全国的分配格局失衡，就是为了在少有的中国城市化进程中形成安居乐业、欣欣向荣、满天星斗的“全国一盘棋”格局！

强化土地管理，实施土地公开招拍挂程序，各级地方政府通过平台公司收储土地、实施土地一级开发，基金化管理土地出让金，地方政府平台向商业银行融资或者通过资本市场发债，在土地出让环节要求开发商配建部分保障房，根据市场库存状况调剂住宅用地供应……所有这些调控和改革政策，其目的就在于充分兑现土地和城市的价值，就在于通过各种渠道募集更多用于地方软硬件基础设施建设的资金，从而不断丰富充实城市化资源！就在于让全社会老百姓因为各级地方政府的集中运营运作成批量成规模的建设软硬件基础设施，从而分享到土地红利和城市化红利！而不是像拉美国家那样，让国内外部分资本家族和社会成员攫取或者耗散了全社会的城市化红利。由此可见，政府调控与中国城市化进程既对立又统一，对立是为了更好的统一。

中国房地产市场，诸如上述的对立统一关系，还有很多。限于篇幅，本文只重点讨论此五个对立统一关系。搞清楚弄明白这些对立统一关系，才能对中国的房地产市场有一个最基本的理解和认识。不坚持用系统论和矛盾论的观点来理解和认识中国房地产市场，就如雾里看花、水中捞月，最终得不到具有一丁点理论意义和实践意义的结论和分析。这就正如市面上某些媒体、专家，学者那样，说啥错啥，咋说咋错！

深化认识上述五个对立统一关系，最核心的是要理解土地，理解土地的供应，理解土地的供给侧。在土地总量一定的情况下，建设用地与耕地和生态用地是一对矛盾。在建设用地总量一定的情况下，基础设施建设用地供应与非基础设施建设用地供应是一对矛盾；住宅用地供应与非住宅用地是一对矛盾。在住宅用地供应总量一定的情况下，保障房供应与商品房供应是一对矛盾。在中国实现现代化征程中，面对少有的城市化洪流，中央和各级政府对于房地产市场的调控与城市化的自然进程之间是一对矛盾。

深化认识上述五个对立统一关系，有助于对我国大中城市土地价值和房产价值作出准确判断，有助于对我国房价走势作出正确判断，最关键的是，有助于商业银行深化对于土地财政和土地金融的正确理解。笔者反复撰文分析指出，中国各行各业尤其是银行业，过去的发展其实主要是完整参与并分享到了中国城市化的成果，完整参与并分享到了中国大投资的成果，完整参与并分享到了中国房地产和基础设施建设大提速大发展的成果。那么，现在，中国的城市化结束了吗？中国大投资的鸿篇结束了吗？中国房地产和基础设施建设大发展的时代结束了吗？没有，都没有。在未来20年，中国银行业的发展，必须紧紧围绕中国城市化进程。只有深入理解土地供给侧，只要深入理解城市化，牢牢抓住城市化，紧紧围绕和完整参与城市化，中国商业银行仍有机会拥抱长达20年的大发展重要战略机遇期。