“取消土地限价” ?长安区推两宗地容积率超3.0,西咸又以“低密” 跟进
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近期，每日经济新闻消息，“对于一些地价、房价都取消限制且地段优势还不错的区域，预计拿地方面的积极性会增加”。易居研究院研究总监严跃进分析指出，而地价的上升，客观上会引导市场预期，有助于促进购房心态的向好，利好房地产市场的交易活跃。
11月初，便有房产从业人员发现西咸新区的能金区和空港新城的3宗地，悄然取消了“最高限价”这一栏，在公告中也没有任何“限地价”的相关内容。近日，这股风潮终于从西安外围吹到了主城区，近期的浐灞生态区(3宗：CB4-6-264、CB4-6-265、CB3-1-92)、灞桥区(2宗：BQ2-19-114、BQ2-19-112)成为主城区首批不限价住宅用地。11月22日，西安市国有建设用地使用权挂牌出让公告称，西安市长安区2宗62亩地块将于12月12日-12月25日挂牌出让，总起拍价为34800万元。需要特别注意的是，本次竞标以价高者得为原则，就是说长安区已经正式取消土地最高限价。
本次长安的两宗不限地价的地块信息显示，地籍编号CA01-53-82地块起价32000万元，保证金为6400万元，位于长安区韦曲街道靖宁路以西、韦曲北街以北、府东一路以东、西部大道以南。土地用途主要用于住宅、商服，出让年限住宅70年、商服40年。主要规划指标为容积率3.31以下，限高100米以下，绿地面积42.3%以上，建筑密度20%以下。
此外，地籍编号CA01-53-83地块起价2800万元，保证金为560万元，位于长安区韦曲街道靖宁路以西、韦曲北街以北、府东一路以东、西部大道以南。土地用途仅用作住宅用地，出让年限70年，净用地面积4.87亩。主要规划指标为容积率3.31以下，限高100米以下，绿地面积42.3%以上，建筑密度19.93以下。
两宗地块所在位置分布有韦曲九年制学校，塔坡小学、长安区第四小学、长安公园，周边交通便利，配套设施完善。同时竞得人须按照要求，将宗地内配套的社区配套用房、养老服务用房及其他公建配套设施建成后无偿移交长安区相关部门。
通过社区的容积率、绿地率、建筑谜底等数据，结合不限地价的情况分析，如果未来为价高者得成为“万元地“，那么社区多为“2W+”的品质刚需产品，或采用”高低配，用高层来降低洋房的容积率，也有可能含有均价约“3W”的洋房产品，具体会怎样，我们等等看。
毕竟，两宗地的优质配套是肉眼可见，直线距离西安荟萃约1公里，同时，还有近期刚签约落地的西北首家山姆会员店，与西安荟萃一路之隔，位于子午大道与西部大道西南角，总占地23亩(约1.53万㎡)。
两大西安重量级超级商业都汇聚于此，所以，长安区本次两块地的未来价值不言而喻。此次取消“限地价”政策，或欲想提升长安区内优质地块的土拍热度，促进市场预期的改善，以高品质项目带动新房市场回暖。
11月18日，西安市浐灞生态区推出3宗共204.791亩居住用地，便是取消限价的三宗地，均以网上挂牌方式出让，挂牌截止时间为12月21日。这3宗地分别是CB4-6-264、CB4-6-265和CB3-1-92。
前面两宗地距离较近，且属于未央湖板块。CB4-6-264地块位于浐灞生态区灞浦四路以北、北辰大道以东。净用地面积75.319亩，住宅用地，出让年限70年，容积率2.8，建筑密度≤20%，绿地率不低于35%。竞买保证金16000万元，起始竞拍价78260万元。配套的3850㎡幼儿园(公办预留)建成后无偿移交浐灞生态区教育局，将300㎡养老服务用房、400㎡社区配套用房(党群服务中心) 建成后无偿移交浐灞生态区湿地文旅产业园。
CB4-6-265位于浐灞生态区灞浦四路以北、浐水南路以西。净用地面积69.278亩，住宅用地，出让年限70年，容积率2.8，建筑密度≤20%，绿地率不低于35%。竞买保证金15000万元，起始竞拍价72020万元。配套的1200㎡社区服务站、1200㎡文化活动站、370㎡社区卫生服务站、360㎡养老服务用房、800㎡社区配套用房(党群服务中心)建成后无偿移交浐灞生态区湿地文旅产业园。
CB3-1-92地块位于浐灞生态区香槐五路以南、欧亚大道。净用地面积60.194亩，商住用地，出让年限70/40年，容积率2.86，建筑密度≤29%，绿地率不低于32%。该地块位于属于奥体板块外延，周围有浐灞实验小学、浐灞生态自贸中心，早期人居也较少，有万科澜岸、湾流天悦等。
另外取消限价的灞桥2宗地也紧邻在一起，BQ2-19-112位于灞桥区柳莺路以北，柳烟路以西，规划路以南、以东，净用地面积118.994亩，住宅用地，出让年限70年，容积率2.5，建筑密度≤20%，绿地率不低于40%;BQ2-19-114位于灞桥区南程路以南，下庄路以西。净用地面积63.845亩，住宅用地，出让年限70年，容积率2.8，建筑密度≤20%，绿地率不低于35%。
近期秦汉新城推出2宗罕见的百亩超低密地块引人关注，同样“按照价高者得”。
地块编号 XXQH-WB03-18，位于秦汉新城渭北片区兰池二路以南、秦宫二路以西、兰池大道以北。占地面积100.488亩，住宅用地，容积率1.0-1.3，建筑密度≤33%，绿地率不小于≥35%。按照公告，地块的挂牌起始价为5.326亿元，折合楼面价约6115元/㎡起，按价高者得为原则确定竞得人。
地块编号XXQH-WB03-09，占地面积159.7亩，住宅用地，容积率1.0-1.3，建筑密度≤33%，绿地率不小于≥35%。地块挂牌起始价为8.2961亿元，折合楼面价约5999元/㎡起，按价高者得为原则确定竞得人。
2宗地周边配套齐全，渭河生态公园、大秦文明园、陕西历史博物馆秦汉馆、地铁14号线、秦汉小学、秦汉中学……
XXQH-WB03-09地块距离地铁14号线秦宫站更近，东侧一路之隔就是秦汉小学、秦汉中学。地块向西约300米是大秦文明园，向南约800米是渭河生态公;北侧是陕西历史博物馆秦汉馆，约1公里处是规划中的红星美凯龙爱琴海购物中心，但同样方向紧邻地铁高架，后续会受到一定噪音影响。
XXQH-WB03-18宗地虽然没有地铁优势，但不邻地铁高架，南侧一路之隔是渭河生态公园、西侧同样紧邻公园，生态资源优势更明显，更加宜居。
中指研究院方面向记者提供的信息显示，据监测，截至目前，22座采取“两集中”土地出让方式的城市中，目前已经明确取消土地限价的有17座城市，分别是成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州。
许多业内人士认为取消地价限制措施后，后期在城市优质板块、核芯区域出现地王的情况肯定会越来越多，也会导致“地王”也势必打造高品质人居产品，而同样的“资质”平平的地块也许仍有底价或“平价”成交的情况，此类产品更多的是面向城市刚需群体，商品房将更加全面的回归商品属性。
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