踩盘报告|均价1.45万元/平的中粮奥体壹号即将登记!图文播

最近国家统计局刚刚发布的2月70城房价，西安新房环比上涨0.8%，以及万元地块的不断诞生，促使奥体板块成了“刚需的盛宴”。

自从去年末，好多购房者就把目光聚焦在奥体板块融创、金地、中粮等纯新盘上，这不就有动静了，3月5日中粮备案价公示，一口气将13栋楼916套房源全部定价，备案均价1.45万元/平，看到这个价格，毋庸置疑，中粮的入市，不出意外的话，又是一个刚需红盘的诞生。

为了让各位购房者在登记之前详细了解这个项目，做到买房心中有数，雨墨特地前往售楼部实探，为你带来一手踩盘资料！

图|售楼部实景

一问：中粮奥体壹号进驻的“奥体板块”现状如何？

答：随着全运会的“倒逼”，3月的奥体板块进入全面建设的“冲刺”阶段，走进奥体板块港兴四路，呈现出这么一副建设中的画面：“数不清的挖掘机、吊车、工程车、铲车都在不停的运转，一座座塔吊高耸，一栋栋高楼拔地而起，建设者正在工地上忙碌奋战，道路两旁都是工人们在忙碌着搬运树苗、种草、移栽大树…….”虽然看着到处不是坑就是土，但是区域的建设依旧热火朝天，实拍图如下:

图|实拍奥体中心场馆

图|实拍十四运技术官员餐厅项目工地

图|市政道路工程

图|市政绿化搬运的大树

图|港兴四路改造工程

图|拔地而起的中粮工地

全运会的逼近，除了配套的兑现之外，还有停工令也会相继出台，再加上新政的影响，雨墨预测，奥体板块的新房短期内会出现“集中供应”。

所以，在全运会召开之前，奥体板块的的新房会集中推一波，且市场积压许久的购买力也会在3月、4月进行集中释放，这里将是前半年购房的主战场，各位购房者们从现在开始准备房票吧。

二问：中粮奥体壹号项目体量如何？在哪里？什么时候交房？工程进度如何？

答：中粮奥体壹号位于国际港务区杏渭路和柳新路交汇处，项目总占地约338亩，分五期开发，本次首推出地块DK3，总占地69亩，共由13栋楼组成，容积率约2.5，车位配比1:1.4，物业公司为中粮自持物业，物业费2.2元/月.平方米，预计2023年11月底交房。

图|沙盘实景

项目工程进度实拍如下：

图|工地实景

三问：中粮奥体壹号何时首开？推货量如何？价格如何？

答：项目备案价已公示，均价1.45万元/平，预计本周领证、登记。

项目预计首开1/4/8/9/10#楼，共计四百多套房源，楼栋信息如下：

图|项目首开楼栋效果图

1、9、10#楼，2个单元，总高17层，2梯3户，把边户116-118平、中间户98-99平。

4#楼，1个单元，总高20层，2梯4户，中间户101平，两边户120平。

8#楼，1个单元，总高20层，2梯4户，中间户103平，两边户123平。

关于售楼部的现场情况，雨墨觉得还是值得说一说，中粮的售楼部人很多，很热闹，如果你不提前预约，进去很难找到置业顾问，一个置业顾问带3-4组购房者很正常，据置业介绍，由于登记的时候，金地、融创可能也同时登记，这样平摊分流下来，中粮的中签率还是挺高的。

四问：中粮奥体壹号产品怎么样？首开主打户型有哪些？样板间品质如何？

答：项目主打小高层产品，建面99-261平为主，小户型居多，大户型较少，项目首开17/20层高层，主打户型99、115平，也是市面上受刚需比较欢迎的两个户型。

踩盘当天，同行的好多购房者都在吐槽户型，说没有金地的户型好，雨墨认为，中粮的户型比较中规中矩，都是三开间朝南，采光可以，不足之处就是厨房空间太小，只能放单开门冰箱，尤其是99平，客厅、卧室看着都比较小，115平的相比，多了一个贯通式大阳台，舒适度高一些。

99/115平都做了样板间，据置业介绍，新风系统、中央空调、全屋壁纸交付，都带，整体装标听着还可以，关于交付标准，实拍如下：

图|小高层精装户内交付标准

99平样板间实景（3室2厅2卫）

115平样板间实景（3室2厅2卫）

五问：中粮奥体壹号周边有什么？现状如何？

答：中粮奥体壹号地处今年比较火热的奥体板块核心区，与西安奥体中心体育场、游泳馆一路之隔，能更近距离的享受到奥体的各种优越配套，另外，项目周边还有一个优势就是售楼部一路之隔即铁一中陆港小学，以及距离项目不远处就是在建的奥体大道。

图|区位实景

虽然目前其城市面貌和道路虽然目前看着比较乱，一片在建的状态，但是相信全运会开之前这里一定会一一兑现，奥体中心板块的兑现价值是有目共睹的。

1、奥体中心。项目与奥体中心游泳馆一路之隔，近距离的享受奥体中心的各种优质资源配套，直接看图：

图|实拍奥体中心运动场馆

2、两条地铁。距离地铁3号线新筑站步行约1.3公里，距离地铁14号线奥体中心站步行约2.9公里。

图|实拍地铁3号线新筑站实景

3、奥体大道。项目东侧距离在建的奥体大道直线距离约342米，这是一条全运会的主干道，可到达北三环等都非常方便，目前还在建设中，实拍如下：

图|实拍在建的奥体大道

4、铁一中陆港小学、铁一中陆港中学。项目售楼部北侧一路之隔即铁一中陆港小学，步行约1.6公里即可到达铁一中陆港中学，这是奥体中心板块最重要的2所公办学校，目前小学已开学，铁一中陆港中学部分楼栋还在建设中，预计2021年建成，后期能不能上还要看当年的学区划分。

但是据雨墨观察，学校附近都是在建的小区，譬如融创、绿城等后期交房入住后，到时候能不能完全消化掉还是值得关注的一个问题。

图|铁一中陆港小学实拍

图|铁一中陆港中学实拍

5、西安交大一附院陆港医院（在建）。三级甲等综合医院，目前在建中，建成后填补整个奥体板块的大型医疗配套少有，距离项目售楼部步行约2.4公里，相对来说是比较理想的距离，住医院太近也不好。

6、商业：项目自身在建20万方的商业步行街，加上港务区落定的六大总部集群，另外北侧有华润、有绿城、有高科在建的各种大型商业综合体，譬如，绿城在建的商业如图所示：

图|实拍绿城西安全运村芳华苑项目商业

另外，港务区的商业标配砂之船奥特莱斯（步行约6.3公里），华南城（步行约3.9公里）

6、环境：周边有陆港灞河幸福岸线（在建）、全运湖（在建），奥体中央公园（在建）以及整个浐灞的王牌配套浐灞国家湿地公园（步行约4.9公里）、西安华夏文旅海洋公园（6.6公里）。

六问：奥体板块所在的国际港务区整体均价是多少？中粮项目均价1.45万元/平，能否上车？

答：我们先来看奥体板块所在区域国际港务区2月均价13168元/平（来自于克尔瑞），中粮项目均价1.45万元/平，略高于区域均价，整体来看，依旧是价格洼地。

我们再来看周边新房的价格，奥体中心北侧的融创望江府备案1.55万元/平，陕师大陆港小学旁边的融创时代奥城备案1.4万元/平，奥体南侧的时代之城DK-7项目备案价1.4-1.58万元/平， 金地玖峯汇备案均价约1.4万元/平，雨墨个人认为，中粮1.45万元/平的价格比较合理，与周边的项目不相上下，存在即可买。

踩盘心得及项目购买力分析

中粮纯新盘，奥体核心区，近距离抢收各种红利，地段优势非常明显。

另外，随着全运会的逼近，奥体板块内的明星楼盘“华润&绿城“越来越难买，新盘入市，将是购房者的一大机会，与此同时，有2个这么大品牌的盘在前面探路，已经让购房者对这个新板块有了新的认识，再加上后来的电建、招商、绿地等盘面世，有了“前辈们”探路，中粮的纯新盘一备案就引起了反响。

另外，中粮项目正北侧、正南侧都有一块待开发的土地。

图|项目正北侧待开发土地

雨墨在踩盘过程中也听到了众多购房者的心声，有的购房者很认可这个项目，都已经交资料了，还有的吐槽户型一般，还有的吐槽交房时间太晚，还有的在中粮跟金地之间犹豫不决。

据置业顾问介绍，跟中粮同期登记的还有华润、金地、融创等盘，所以购房者需要在这些个项目之间做出选择，华润不用说，性价比高的洋房，自带千人摇的基因，融创目前备案价已公示，价格很美丽，优势大，另外，金地跟中粮对刚需诱惑力比较大，两个都离奥体中心近，但金地离地铁近，中粮离学校近，且金地的户型优于中粮，还是雨墨常说的一句话，看需求“上车”。

至于中粮奥体壹号，雨墨根据售楼部的上访量大概能判断会摇号，具体还要看登记结果，不过，在当下的西安，这里已成价格洼地，但凡有新盘推出，都是且买且珍惜。