挽回雍锦世家的信心?南三环为何一片烂尾楼|房哥问答218期

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问：具体评价一下，挽回我重新考虑雍锦世家的信心？

答：小区域内，这确实是大兴新区拿得出手较好的一块地，小区自带博物馆，17亩的公园，对面商业综合体，楼下地铁口，生活配套一应俱全，但确实周边没有什么好学校，地段的价值占了大头；

再说产品，所有的高端系其实是没有统一标准的，同样的雍锦系列，三万一平和两万一平的东西是完全不同的；

少有相似的是在小区的设计元素上，比如门头，立面，装饰件上，其余的内部装修，户型设计，楼间距，景观，则是依据房价倒推成本决定的；

所以仅凭高端系的说辞就去买单，憧憬未来的想法是不对的，再说蓝光雍锦世家，定位很明确，小范围内的地缘改善盘；

大兴新区整体二手房品质不高，大户型较少，在售新房万科摇号，朗诗太小，蓝光面积区间区间较大，位置较好，抓的也就是周边的改善自住为主，户型装修刚改标准；

没有阳台我也接受不了，就这！

问：高新三星上班，首付50万，月供6500，求性价比高的婚房？

答：你所在的片区本就是西安房价的制高点，新房地价飞起，二手房持币待涨，单价16000以内的新房几乎是看不到的，最靠近的在西部大道和南三环沿线，比如天地源万熙天地，中南春风南岸，以及六号线沿线的天琴湾，其余起步价都在18000+；

第二个方向是看二手房，房龄稍久的，距离较近的为长安区，比如合能公馆，雅居乐花园，悦美国际，雅居乐湖居笔记，目前没有地铁，最近三公里外；

三星上班，但周边的高新三期既没有二手房，新房要么超预算，要么还未上市，中间取舍选长安区！

问：关注房哥5年，想咨询万科金色悦城机械车位？

答：买不买的核心完全在于卖多钱，以及周边停车有多紧张；几年前做过一个统计， 西安车位平均售价13万带产权，出租450一个月，不含管理费；机械车位6万左右，一层的贵一些；

西安现在车位价格是完全放开给市场的，谁开发谁定价，如果小区停车紧张，且没有足够多的长租车位，还是尽早买，下班抢车位挺糟心的，反之，能租就不买，当然价格非常划算例外；

再就是个人的倒车技术了，机械车位空间小，轿车还好停，很多大的SUV是进不去的；

至于产权不用在意，机械车位本就不是啥优质资产，没有产权价格低就行。

问：准备摇号万熙天地，纠结属于雁塔配套学校没有着落？

答：其实登记人数已经说明问题了，16000的价格在目前高新周边也算便宜了，同雁塔区域的新盘，金地中央公园20000+，新城首府18000+，长安的中南16000+；

天地源位置比中南好一些，价格比金地新城便宜，小区已经交付的一般般，学校也一直没有定，但这不妨碍万熙天地依旧是高新周边性价比高的小区；

作为刚需而言，既然考虑高新周边，外加没有太好备选，还是努力去摇号吧，雁塔的发展不如高新，主要是这学校上，位置上的商业，地铁，公园配套都是共享的。

问：万科翡翠国际有90平的房子，没忍住，是卖了还是出租？

答：这特别是西安的神盘了，新房摇号天荒地老，除了紫薇东进外，至今无人超越，新房售价13000+，二手房19000+，还有曲江二小的学区，能买上也是不亏了；

出手时间建议等一等，曲江二手房，尤其是核心地段的，现在是很保值的，外加新房供应紧缺，土地几乎没有，凭借曲江情节和好的公办学区，会成为既高新后，二手房最保值的区域；

资金暂无用途，并不建议出手，先出租等待市场行情，尤其是新盘的登记情况和备案价格。

问：南三环烂尾楼一个接一个，到底是为啥？

答：确实，西安烂尾楼最集中的区域里，一个大兴，一个就是南三环，大家熟悉的中环国际城，西江月，时丰中央公园等等，有的现在还没有救活；

原因是相似的，这里是曾经西安城中村最集中的地方，外加都是在百村城改的计划里，同时启动城改，又都是小开发商接手，此后五证售房被叫停后，断了少有的融资渠道，一边是商品房无法交，一边是安置房不交就没有证，从而形成恶性循环；

在停工的时间里，人工，建材，土地成本都在增长，越停工就越盖不起来，摊子太大，纠葛太多，又没有大开发商愿意接受补窟窿，所以就一直停着；

核心还是钱的问题，谁愿意为时间流逝带来的错误买单！

问：海德堡park190平户型如何，16500毛坯，自住用？

答：价格确实是有点意外了，细想也正常，毕竟面积大，总价高，买的人还是少；

海德堡的位置算是曲江的白菜心了，以创意谷为圆心，周边小区林立，学校充足，八号线，五号线双地铁经过，附近既有百亩植物馆，又有豪宅曲江印；

学区今年是曲江七小一中，本着自住，上学的目的，都是合适的，但升值保值就不好说了，因为这么大的面积，接盘人数有限，同样总价内，有很多人愿意选择大开发商小区；

虽然海德堡的小区环境，目前的二手房价格，以及物业都还不错，但随着时间流逝，小区折旧，房子保值关键就在于开发商品牌和后期物业服务了；

自住自己怎么舒服怎么来，投资保值不要买太大面积，要考虑别人怎么舒服！

问：二套改善，学区投资，金地中央公园和保利天悦怎么选？

答：看你预算了，金地最小面积127平，保利据说最小是140平，资金充裕选择保利的还是多，一路之隔的雁塔和高新，无论在二手房保值，消费能力，城市配套和公办学区上；

高新依旧是西安房价的制高点，但保利的中签率实在不好说，感觉西安的人都在等开盘，日期在11月底了；

金地紧邻公园是真不错，户型装修正常水平，登记人数也不少，目前看是最优方案，但单价比天地源高了4000元/平，这里面周边齐全的学校，配套，公园做了贡献，二手房的价格也是诱因；

天地源已经说过，即便学校没有落地，但凭借价格，位置依旧是性价比很高的，但小区档次和金地是差了挺多，已经交房的部分都能实地去看；

这4000一平的溢价，就看你要不要掏了，毕竟投资不能太高位！

问：融创宸悦和鸣与蓝光雍锦世家二选一，主要考虑学校？

答：这样选，其实蓝光就被排除了，因为学校的短板太明显，大兴附近较好的陕师大大兴新区小学，陕师大实验小学都是民办，公办几乎看不到太好的学校，具体项目分析见首条；

宸悦和鸣现在的学区也是未知，但有两块教育用地，开发商代建；城东老城区，区域内的西光，黄河等公办学校也不错；

小区规模上，融创占了特别优势，目前在售一期紧邻地铁口，户型，装修，楼间距都不错；蓝光也是地铁口，区域面貌，商业配套比融创强，装修户型弱一些；

价格预计都在18000+左右，此外，融创交付项目众多，蓝光目前只有公园华府，长岛国际，交付观感上融创占优！

问：新城首府公示价格，高新上班值得买不？

答：截至目前，高新附近可选的已经有了金地，新城，中南，天地源，金辉，奥园，新城的位置就在融创西安宸院隔壁，算的距离高新比较近的；

根据公示价格，均价18000+，基本是目前西沣路沿线新房，二手房的均价；

地段上，不如天地源，金地，价格上天地源更有优势，预算够还是买金地，学校，公园，商业齐全，预算紧张摇号天地源，各个方面均衡；

不上不下可以看新城，户型还行，装修未知，最让人担心的是学校，这个周边无论是悦美，万科，雅居乐，还是融创，上学都挺紧张，雁塔，长安，高新三区交界的位置，周边的区域面貌也一般；

等等售楼部开放，看看具体的户型，装修，小区规划再说！