2023的金九银十战绩惨烈!西安排名全国第一?
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都知道今年房地产的市场行情不太好，也都知道往年10月是卖房最好的时候，但没想到今年10月的数据如此惨，甚至有媒体称之为惨烈的金九银十！
这两天国家统计局公布了包括《2023年1-10月70大中城市商品住宅销售价格变动情况》、《全国房地产市场基本情况》等在内的数据，都显示市场确实不好。
今年房地产市场，要比我们想象中更加艰难。
昨天统计局发布了《2023年1—10月份全国房地产市场基本情况》。
数据显示，在房地产开发投资层面，1—10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%，其中住宅投资72799亿元，下降8.8%。和1-9月份的数据相比降幅扩大了0.2个百分点。
另外，住宅施工面积579361万平方米，下降7.7%，住宅新开工面积57659万平方米，下降23.6%，开发商投资热情降低，导致了在售住宅面积的减少。
在售施工住宅面积的减少，一定程度上影响了销售层面。
在商品房销售层面数据显示，1—10月份，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。
和前9个月的数据相减，10月份单月全国新房销售额为8901亿元!
这是什么概念?往年十月份全国销售额几乎都在1.5亿元+，如今差不多直接腰斩，而且还是在轮番利好政策加持下的结果。
与此同时，1—10月份，房地产开发企业到位资金107345亿元，同比下降13.8%，10月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为93.40，是从去年10月份以来的最低点。
也就是说，房地产市场无论是开发投资，还是销售端情况都不是很乐观。
与此同时，今天统计局发布了《2023年10月份70大中城市商品住宅销售价格变动情况》。
数据显示，2023年10月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市为11个、持平的城市为3 个、下降的城市为56 个。新房价格上涨的城市较上月减少了4个，下降的城市增加了2个。
也就是说，10月新房价格环比下降的城市数量还在继续下跌!全国仅有15.71%的城市新房价格上涨，8成的城市新房价格都在环比下降！
而二手房的情况似乎又更糟了一些。
2023年10月份，70个大中城市中，二手住宅价格环比上涨的城市仅剩下了2个，比上个月还减少了2个。与上个月持平的城市数量同样为1个，环比下降的城市数量达到了67个!二手房环比上涨城市几乎要全军覆灭了。
整体来说，从环比角度来看，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，二线城市环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点;三线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大了0.2个百分点。
二手房层面一线城市由上月上涨0.2%转为下降0.8%;二线城市环比下降0.5%，降幅与上月相同;三线城市环比下降0.6%，降幅比上个月扩大了0.1个百分点。
综上所述，70大中城中无论新房还是二手房价格环比都是呈下降趋势，很明显楼市还在继续探底，至于房地产市场的“底”在哪，不知道。
具体到典型城市层面看，10月份新建商品住房环比涨幅位列前三的分别是西安，长沙、贵阳，杭州、石家庄，涨幅分别是0.6%、0.4%、0.3%。
在二手房方面，10月份仅有2个城市环比涨幅上涨，分别是杭州，三亚，涨幅分别是0.5%、0.1%。而西安则是与上个月持平。
仔细观察这些城市，除了三亚外，其余均为二线城市，也就是说，10月二线城市领涨。
另外值得注意的是，在70大中城市中，唯有杭州(新房0.4%，二手房0.5%)、三亚(新房、二手房均为0.1%)这2个城市新房、二手房环比均为上涨模式!
将视线聚焦到西安，西安是这一轮全国楼市调整周期中，市场最稳的城市之一，继续保持稳定上涨模式，而且10月份表现更为突出。
继上个月新房环比涨幅全国第二后，10月份西安新房以0.6%的环比涨幅，上升至全国第一。
与此同时，西安二手房也结束了连跌5个月，10月环比涨幅与上个月持平，有望出现年底翘尾行情。
要知道由于认房不认贷等政策的落地，不少置换型改善需求入市，那么，市场环节要流通，首先要“卖旧”然后再入新，如此正向循环市场会进一步向好。
在置换需求逐步占上风的时间，二手房的流动性似乎来得更加重要。
纵观西安二手房市场，在价格层面，经过2年时间的回调之后，目前西安很多板块的二手房价格回调到更划算的阶段， 比如我们同事在沣东看上的一套110㎡左右的三室，8月底价要到170万，这个月初150多万就成交了。
值得注意的是，在10月份西安二手房分类价格指数中显示，90㎡以下的户型价格环比下降0.2%;90-144㎡的户型环比下降0.1%，144㎡以上的户型价格环比上涨0.6%，直接拉动了整体二手房的价格。
也就是说，西安二手房在144㎡以下户型正走以价换量的路线，144㎡的价格最为坚挺。
在成交量方面，今年10月西安住宅网签9396套，是2023年目前单月“第三高”，同时环比达到了20%以上的涨幅，同比上涨119.78%，直接翻倍!
二手房市场活了，新房还远吗?再加上西安较为严格地控制新房供应量，西安城市吸附力的增强，致使西安房地产市场走出了一波独立行情。
整体行情不好，意味着后面还有政策继续大放松的空间，所以说明年一季度，不管出台什么大放松的政策，都不要感到意外。
当然，大家也不要被这个市场环境吓倒。
对于开发商而言，目前最大问题不再是融资的问题，而是如何解决销售端的问题，也就是如何最快卖出房子?
如今距离2024年仅剩不到50天了，开发商急了，太想自救了，唯一的办法就是打折促销回笼资金。
据说，一线城市的新盘也出现了开盘“零认购”的现象，而万科最近在广东某个万亿城市的一楼盘低价入市，引发不少有钱人开着豪车去买房……
就是在西安，也有项目以各式名目降价，单位团购、年底优惠等等，有楼盘甚至优惠点位达到了总房款的7.5%。
所以对于购房者而言，趁着开发商割肉回笼资金，就是捡漏的时候，明年市场回暖，恐怕就没有今年这么好捡漏了。
关于市场走向，统计局说，我国的刚需和改善型需求还是很庞大的……所以逐步市场回暖是必须的，但过程或许是缓慢的。
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