房地产税已经势在必行,哪种割羊毛方式你最能接受?

西南搜小狐 2018-08-09 09:24:03
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由于种种原因,房地产税除了在上海、重庆两市的试点之外,还没有普遍开征,但几乎每隔一段时间就会被热议一次,主要原因有两个:一是大家认识到房地产税迟早会开征,如果开征房地产税,自己到底需要缴多少,对自己的生活会有多大影响。二是在当前高房价的背景下,大家都想知道房地产税会对房价产生什么样的影响。

由于种种原因,房地产税除了在上海、重庆两市的试点之外,还没有普遍开征,但几乎每隔一段时间就会被热议一次,主要原因有两个:一是大家认识到房地产税迟早会开征,如果开征房地产税,自己到底需要缴多少,对自己的生活会有多大影响。二是在当前高房价的背景下,大家都想知道房地产税会对房价产生什么样的影响

如何设计和征收房地产税?

上海与重庆仅仅是试点,正式的方案仍然在商讨和论证中。以上海为例,房地产税试行方案简单概括便是:针对增量房,上海户籍居民,首套免征;二套,以家庭为单位,人均面积超过60平米要征收,超出部分按照市场价格乘面积的总价打七折,外环以外再乘以千分之四,外环以内乘以千分之六。

非上海户籍居民,人均60平米,超出部分按照市场价格乘面积的总价打七折,外环以外再乘以千分之四,外环以内乘以千分之六。

以三口之家为例,假设原有100平方米住房,新购60平方米住房,将这两套住房面积合并计算后,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准。因此,该家庭此次新购的这一套60平方米的住房可暂免征收房产税。

如果新购160平方米住房,将这两套住房面积合并计算后,该居民家庭全部住房面积为260平方米,人均住房面积为86.67平方米,已超过人均60平方米的免税住房面积标准。因此,该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积(260平方米减去180平方米,即80平方米)须按规定缴纳房产税。

窥一斑而见全豹,从上海版的房地产税试行方案中,我们可以推测出房地产税方案可能包括以下几种:

只做增量,存量房暂不收税

说直白点,就是新房上市就纳税,旧房上市交易或继承过户后再开始纳税。由于上海是按此政策执行的,所以很多人觉得只要在房产税全面征收前购买房产即可规避房产税,但金库君则认为,该方案在全面推行房产税时会被抛弃,因为这样会对多数人不公平,同时造成市场极大扭曲

举个例子,一无房户为解决刚性需求购房,一旦买了房马上就要缴税;与之对照,另一户在新税法颁布之前早有5套,却无需缴纳,还把多余房产出租获取租金。大家都知道,房产税时针对持有环节征收的税种,存量房不征税怎么能称之为房地产税呢?这种方案应该大概率被抛弃。

家庭首套减免和人均面积减免

“家庭首套减免”,即凡是家庭只有一套住房的,不加区别一律免税,这样做的好处是很容易获得大多数人支持。而“人均面积减免”更容易理解,即超出规定的人均面积部分,加以征税。

但这两种方式也存在着一些难点,比如,如何从税法层面定义“家庭”的概念,是一口人、三口人亦或是五口人?为了方便照顾老人三代同住怎么算?由于每个家庭的情况不尽相同,如何兼顾公平,暂时没有标准。如果按照人均面积计税,是否考虑房产的位置、档次等因素?

人均价值减免

“人均价值减免”是基于以上三点衍生出的房产税方案,它无需考虑房产区位、档次、面积等因素,所有家庭均根据当地经济社会状况按人均免除一定的房产价值。

例如若按上海免首套的平均价值500万折算,上海人均可相应免除100万至200万元房产价值,如此对于一个普通的三口之家,其最终效果与家庭首套减免类似,而单个房产价值很高的三口之家同样也只能免除等量价值。

但问题是,如果房屋价格出现较大幅度上涨,是否上调人均减免价值?当家庭人口出现变化时,是否有失公平?例如,两个三口之家A和B,拥有同为100平方米的房子,A的房子在中心城区价值1000万,B的房子在较偏远区域价值600万,按照每人平均200万价值减免计算,A需要按400万标准缴纳房地产税,而B则无须缴纳,这样显然有失公平。

房地产税是否能抑制房价上涨?

在提出房地产税概念之时,舆论焦点便是“可以抑制房价上涨”。为此,大家众说纷纭,不论是专家还是群众,大致分为两派。

认为房产税能够抑制房价上涨的专家中,以中国经济体制改革研究会副会长樊纲为代表,他认为房地产税可在一定程度上调节楼市的供需关系,是肯定要实施的。“有了房地产税不一定出现泡沫,但没有房地产税经常会出现泡沫。”

最早发文表态房地产税不能抑制房价的专家中,北京师范大学金融研究中心主任钟伟算是代表之一。他表示,“目前中国的大环境,决定了并不存在缓释泡沫,政商和民众多赢的房地产税方案,结果极有可能是加剧乱象的多输。无法兼顾平抑泡沫和去库存,无法兼顾多房投资需求和底层民众不满,平衡中央和地方的事权财力关系也是一厢情愿。”

征收房地产税不能抑制房价上涨。有很多例子都能支持金库君的观点。香港在征收了物业税之后,依然是全球房价最高的城市之一;美国的房地产市场经常出现周期性的上涨,也是不争的事实;韩国在实行房产税之后,短期房价有所回落,但之后房价一路高歌猛进,特别是首尔等大城市房价的暴涨几乎没有受到房地产税的影响;英国的房地产市场更是以极佳的投资回报率得到全球买家的认可,房地产税在买家眼中视若无物。

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