踩盘报告| 高新首付约20万小户型住宅 究竟是刚需上车机会还
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年前，位于高新区丈八北路的高新智尚项目备案价公示，首付20万就能入住高新，上车门槛之低，引起了众多购房者围观，自从备案价公示之后，前往售楼部看房的网友络绎不绝，在开春的排名前列个公休日，叁思也前往项目实地踩盘，为大家带来排名前列手的踩盘信息，希望在2021年，能给各位提供一个更加客观、全面的置业建议。
1、项目基本情况与推售信息
高新智尚项目位于高新区科技路与丈八北路十字向南350米，占地约9亩，有1栋住宅楼和1栋物业管理楼，共计451户。
图|项目沙盘
项目这一栋高层住宅，总高31层，4梯14户，总共有5个户型，分别是40平、46平、50平一室和76平、89平两室，均价约16000元/平，毛坯交付。
图|项目实景
据置业顾问介绍，项目马上就会取证，预计三月初就会开始登记。
2、户型与产品
高新智尚之所以关注度非常之高，一方面是由其所处的地理位置决定的，另一方面由于该项目推出的是40-89㎡的一室、两室稀缺小户型住宅产品，所以在今天的重头戏区域配套前，我们要先看一看户型产品，冷静一下。
①76平两室
76平的户型设计方正，客厅和主卧朝南，次卧朝东，动线也比较合理，少有不好的卫生间是暗卫，这个户型也是购房者最关注的户型，叁思在踩盘过程中有很多人都在咨询这个户型，但只有62套，估计也是要靠运气才能买到。
②46平一室
46平的一居室是东西朝向，采光相对来说就比较好，开间也比较大，置业顾问介绍有6米，所以可以利用家具隔成一个简单的一室一厅。
③40平与50平开间
这两个户型基本格局一致，都是“一脚蹬”的开间，入户处是卫生间，最里头是厨房和餐厅。
④89平两室
这个户型位于拐角，过道非常长……真是可惜了这么大的面积。
项目的这5个户型，较大的面积89平表现最差，76平表现较好，一居室里，40和50平就是标准的“一脚蹬”开间，46平表现则相对比较好。
需要注意的是，楼盘的公摊约24.5%，虽然一般高层产品的公摊一般都在23%—25%，但是因为面积小，40平的一居室实得面积只有约30平，并且项目没有准备样板间，对于空间的大小，购房者还是需要有一定的心理准备。
位置应该是项目最吸引人的点，位于丈八北路，周边配套十分成熟，但是同时也需要注意，项目所在地，南边是加气站，东面是公交调度站，北面是CCmall，西面是外事学院，进入小区需要从夹缝中进入才可以到家，实在是称不上什么品质。
图|项目实景
交通方面， 项目距离3号线丈八北路约一站路，门口的丈八北路是高新的一条主干道，往南可以到锦业路，往东可以到唐延路，往西可以去软件新城，可以说去高新的任何一个角落都非常方便。
图|3号线丈八北路
教育方面，这也是项目较大的一个吸引点，小面积住宅可落户，跟随学区政策。距离项目最近的是高新十三小，目前已经开学。
目前高新的整个教育资源还是比较丰富，高新排名前列、第二学校，十二、十四、十五小等都在项目周边，可选择非常多，不过学区还是需要等当年的政策。
图|玫瑰公馆自带幼儿园
图|高新十三小
商业方面，项目门口的丈八北路是住宅扎堆的片区，生活配套已经非常丰富，距离最近的综合商业是方圆荟，临近的社区商业也已经开业很多。
图|方圆荟实景
图| 项目旁社区商业
应该说，高新智尚之所以这么火热，与其非常低的门槛有非常大的关系，首付20万入住高新，实在是非常非常吸引人，小小的售楼部几乎站满了人。
但叁思希望跟大家一起思考的是，随着置换门槛越来越高，首套房首套贷款的名额，贡献给它究竟值不值得？所以下面几个问题，也是希望和大家共同思考。
图|项目售楼部实景
1、入住高新，门槛会越来越高
这一点是毫无疑问的，丈八北路核心地段没有什么新房了，少有可以等待的是保利天悦的新房，但是保利天悦的产品是138-180平的大户型产品，价格应该在2万出头。
而高新剩下可以选购的板块，一是软件新城，二是高新CID，都是西安土拍楼面价较高的片区，目前已经面世的有招商臻观府（均价2.7万/平），紫薇华发CID中央首府（均价2万/平）。
今年软件新城要面世的有高科天谷雅舍、隆基泰和云玺领峯、中国铁建西派国樾，楼面价均已破万，据叁思了解，三个楼盘的吹风价都在2.5万起，置业门槛相当高。
2、首付25万左右，在西安还有机会吗？
十分遗憾的说，主城区几乎没有了。
今年年初开始登记的山水香堤，面积47-81平，均价只有10035元/平，门槛应该是这几年较低的楼盘，180套房源共5087个家庭通过核验，可见其火爆。
而西安目前刚需的上车机会，几乎都集中在老盘加推，他们之前拿地价格低，所以现在售价也低，但是排名前列这种楼盘越来越少，第二即使是这些楼盘，首套首付也基本需要35万往上。
3、与高新智尚同类型的二手房市场如何
很多想买高新智尚的人肯定都在想着门槛低，价格低，升值潜力大，毕竟高新二手房目前是全西安二手房市场里价格较高的片区。不说别的，高新智尚对面的利君明天，目前均价1.83万/平，万科翡翠天誉均价2.4万/平，龙城铭园一期均价1.67万/平，玫瑰公馆均价1.97万/平（以上数据均来自贝壳找房）。
这样看来，价格倒挂非常明显对吗？
但叁思认为，二手房市场，跟楼盘品质、产品有绝大的关系。高新智尚只有一栋楼，梯户比高，折旧相比较一般小区来说肯定也要快很多，真正与它同一个类型的，叁思认为只有捷瑞新时代。
捷瑞新时代也只有一栋楼，四个单元，整体是一个U的的排布，约10年的房龄，面积也是以一居室和两居室为主，目前整体价格1.4万/平。一居室大部分为40平左右、53平，挂牌价约68万—90万，两室有80平左右，90+平，挂牌价约125-150万（以上数据均来自贝壳找房）。
图|捷瑞新时代实景
然后相比较一下高新智尚均价1.6万/平，面积40-89平，对于所谓的“升值潜力”，才能有一个真正的心理预期。
所以，高新智尚的优缺点非常明显，大家可以全凭自己的思考进行抉择。但叁思还是想说一句，二套置换门槛比首置门槛要高很多，房票珍贵，且行且珍惜。
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