解惑|上半年,谁在西安假装抢房!

文章给出的数据为，今年上半年西安市内购房人数为45000，比去年同期增加8000人，其中市内购房者（本地人）占据全部人数的62.5%，改善型需求占销量的六成。

新闻很短，寥寥不到百字，但其中的数据却耐人寻味，我发给群里业主们，回复最多的一句话是“都是托”。

假装抢房

昨天下午，我把上面这张图截下来发了朋友圈，底下评论是炸开了锅，很多人不信，都说全民抢房，怎么可能只有45000人买房，难不成我们是假装抢房，统计不到么？

这个需要说明的是这四万多人指的是买到房的，一直陪着跑，摇不上号的是不在里面的 ；所以表面上看到的确实是人人都在买房的情景，背后其实真实的成交只有这么多，这个数据也是对的上的；

根据房哥统计，截至6月份，西安上半年的实际供应也是在48251套左右，这个数量只占到全年计划供应量为225509套的29.4%；

这意味着在剩下的半年，西安市要卖出17万套房子才够全年的供应量，更有意思的是剩下的这17万套，洋房小高层类的又占了60%多，价格上因为是洋房自然又水涨船高，也不知道这么多房子要卖给谁。

卖给外地人，我看未必，西安纵然今年吸引了尽50万人落户，但和大家预想的落户过来买房，实际的数据却是对不上的，统计局都说了本地的买房人数占了六成，西安的房子还是卖给了西安人；

而实际的情况是，新落户的人要么还在犹豫，要么还在摇号的路上，不是不想买，而是买不到。

西安前半年挤牙膏式的供应量让很多人心塞，房源少买的多，自然供不应求，供不应求自然要摇号，越摇号买的人更多，进而价格提升，这一波操作也是溜得很。

放大需求，压缩供应，提高预期，抬升价格，大概就是这么一个流程，也难怪业主排名前列反应，不知道谁在捂盘惜售，实际的供应情况也是如此。

房源统计

通过对比房管局2018年工银计划和物价局实际价格公示的数据对比：

一月实际上市6381套，计划上市9905套，达成64.4%；

二月实际上市4447套，计划上市5672套，达成78.4%

三月实际上市7737套，计划上市9438套，达成82.0%

四月实际上市12878套，计划上市16609套，达成77.5%

五月实际上市16477套，计划上市22537套，达成73.1%

六月实际上市13474套，计划上市29277套，达成46.0%

七月实际上市3959套，计划上市23542套，达成16.8%

结果为，1~7月实际上市65353套，计划上市116980套，1~7月总体达成55.9%，仅达成全年上市计划的29%；

这数据也就解释了很多人的困惑，不是没有房，而是压着不卖，而原因有很多种，施工进度达不到，雾霾天影响，预售证没下来，摇号门影响，高考不让施工等等；

延期供应较大的好处就是提高大家买房的预期，让你感觉买的人很多，房子是稀缺品，因此价格高；对于开发商而言，上市晚价格就有高一些，上个月卖的备案价是12000块，晚上市价格约可能我就能卖到13000块；

同时业主还排队买，卖方这样是可以提高市场预期，制造热销假象，但对于业主而言，更过的则是恐慌，担心房价越长越高，担心没房可买，最后接受高价，一个人接受高价，则会影响身边的人，最终形成所有人对买房的预期，这个预期就是相信房价还会涨。

饥饿营销

中国的房地产是一个奇怪的行业，所有人都艰辛买涨不买跌，越限制越是挤破头买，因此我们也能看到每当业主开始观望，市场预期下来的时候，政策就出来了，限购以前成交平平，限购之后成交暴涨；

限价以前意愿平平，限价以后人人抢新房，摇号以前热度一般，摇号之后千人排队；从西安，到成都，到南京，到杭州，都是一样；

核心一点还是在于政策传递出来的信号，房子是稀缺的，赶紧买，不然为什么要摇号呢？摇号本身就包含着稀缺的信号。

一旦稀缺，就有人往这个市场扎堆，或图资产保值，或为小赚一笔，或跟风买房，结果很好大家都看好房地产市场，都愿意买房；任何动作的目的都是为了维护大家对房地产的信心，让你心甘情愿的消费。

但你愿意买，我愿意卖还不够，如果大量房子同时推售，没有这个供不应求的场景，很多人就会犹豫观望，甚至暂时不买房了；

就像16年以前，西安天天去库存，东南西北房子7000块随便挑，有的还送车位免物业费，房子居多但现状是没有人买；今年就换了一种套路，东南西北都没房10000块还得排队，什么都不送，又是排队摇号，又是刚需优先，反倒处处人满为患；

这不就是熟悉的饥饿营销么，就像苹果4S刚出台那会，挤破头加价排队的情景和今天极为相似；

保护刚需

最后再说一个怪现象，也就是现在的保护刚需，政策出发点很好，照顾了无房的人，但在刚需界定问题上的模糊，造成刚需买不起，改善买不到的奇怪现状；

刚需界定是一个不得不处理的问题，而不能以有房没房去一刀切；在武汉的“刚需优先选房”新规出台后，刚需范围也有了规定：

武汉刚需房是指中心城区（主城区）毛坯18000元/平、带精装21000元/平、新城区（远城区）楼盘中建筑面积低于120平的新房房源。

这样规定就很好的避开了刚需和改善的矛盾，而仅仅以有房无房去区别，给刚需的困惑是因为一次只能摇一个项目，我只有40万首付却不得不去选60万首付的项目，不敢等，看着中签率很高，但买的话经济承受不起，不买又放弃一次机会；

对于改善（普通）的家庭而言，不单单中签率是个位数，能选的房源也基本没有，最终买房不单单要经历摇号排队的折磨，最终的结果又是刚需买不起，改善买不到，保护刚需也不知道是保护着谁？

房哥有话

西安今年的市场特别是房哥经历过的最奇怪的一年，买房的人很多，买到房的人不多；计划的房源很多，上市的房源不多；愿意买的人很多，愿意卖的人不多；摇号的人很多，陪跑的人更多；

本来一个再正常不过的规律就是，房子不够，加大供应，缓解焦虑，稳定价格，但在根本的加大供应这环上，一直是挤牙膏，还剩四个月，西安还有16万套房子，大部分还都是洋房小高层，卖给谁呢？

西安有钱人真是多！