聚焦曲江二期 哪个地段较具潜力?自住投资如何选择?

曲江作为西安新城市形象的名片之一。主要以环境优美、低密宜居著称。曲江在西安楼市地图中占据了重要的地位，曲江一期更是成为一度成为西安楼市的领军者。早年因别墅项目较多，素有“富人区”之说。

近年来，随着曲江二期的建设，品质开发商纷纷布局，如今的曲江二期，房价已经成为仅次于高新的热门区域。那么，曲江二期，哪些板块较具成长性？哪些楼盘值得优先选择？如何选择？

曲江二期的功能定位

2011年，曲江新区管委会悄然迁址，拉开了曲江二期开发建设的序幕，如今，一个延续曲江一期文脉，却又更富活力和宜居属性的曲江二期正在快速成长。

曲江二期与一期一脉相承的是文化积淀。但在功能定位和规划中上却略有不同。一期的关键词是“旅游、文化、居住”，属于“居住在旅游区内”。一期稍嫌拥挤。而二期是真正具有城市功能的新区。二期的关键词是“文化、产业、居住”，更加凸显城市功能和生活服务，更具有城市特色。

但曲江二期却丧失了这一天然优势，尤其遭遇经济周期波动，楼市一片晦暗的情况之下，土地溢价率低，房企为了求存，大量开发高层，导致曲江二期因配套缺失，一度被视为“韭菜”工程。

2017年，曲江二期涌现一批高改产品，包含正荣彩虹谷、阳光城PLUS、中海曲江大城等陆续出现，以及正在筹备的万众&珠江高端项目。如今的曲江二期再度成为“品质+改善”的聚居地。

交通道路体系逐渐完善

目前的曲江二期，交通体系不完善，无法有效实现与南三环等主干道的无缝衔接，一直是限制区域发展的弊病。

根据规划，到2020年末，计划建成五典坡路、三兆路、裴家崆路、创意大道、黄渠头北路、黄渠头路、杜陵邑南路等20条市政道路。

根据道路规划，可以看到，2019年与2020年的建设任务主要在杜陵邑遗址公园周边，区域内代表楼盘当属中海曲江大城、阳光城丽兹PLUS，目前区域内交通路网多有不便，道路基建若能及时跟进，将攻破片区内“出行难”、公共交通薄弱等缺陷。

教育配医疗配套厚积薄发

到2020年末，计划建成国际小学、国际中学、曲江三中、曲江二小分校、东三爻小学、曲江五小、实验小学、实验中学、曲江示范学校等9所学校。同时，计划在中央文化商务区（CCBD）范围内规划建设一所高标准综合医院。

单就教育配套而言，现阶段，曲江的公办教育资源仅次于高新。犹记得2016年底2017年初，曲江二期曾因区域内学校较少、学区划分紊乱、开发商无法兑现前期的教育承诺等，出现过几次大规模维权行动，但这两年，这一顽疾有了明显改善，规划中的中、小学逐一落地。

医疗配套，2014年年底，西北妇女儿童医院已于近日投入使用，西北妇女儿童医院是西北地区建设规模较大、建设标准较高的妇女儿童专科医院，项目总建面15.33万平方米，以省妇幼保健院为基础，统筹全省妇产科、儿科优质资源，让区域内居民免受劳顿之苦，可享优质服务。

规划的学校、医疗项目多位于曲江二期，这让住宅项目林立的曲二配套更加完善。

商业配套逐渐完善

目前的曲江二期的商业呈现出逐渐完善的趋势。正荣彩虹谷规划12万平商业，已于2018年上半年开放。招商依云曲江同样也规划有40万平的商业。

作为曲江二期少有城市综合体——金辉·环球广场在集团300亿实力巨投下，打造15万平米旗舰商业，成曲江新商业中心。2018年6月1日，金辉·环球广场已经投入使用。

同时曲江新区文化企业达到四千多家，从业人员达五万余人。西安中央文化商务区（CCBD），与曲江运动公园中央人居板块一起，构成曲江二期的城市中心。

CCBD，将建设高端精品会展产业为核心，将地铁、商务办公、地下商业街区、公园景观等多种功能组合，引入购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等业态。在南区将建设集大型商业、金融中心、文化场馆、演艺秀场等为一体的中央文化商务区。

重磅公园加成助力“腾飞”

目前，曲江二期城市运动公园、植物园、唐苑、大华公园世家的80亩公园根本不足以支撑曲江二期景观需求，截至目前为止，曲江二期的自然风景仍然是名不副实！

但在2018年，杜陵生态遗址公园迎来开发周期。

杜陵，作为全国文物重点保护单位，全国100处重要大遗址之一，保护范围占地约8.9平方公里（13350亩），建设控制区面积约12平方公里（18000亩），纵跨曲江新区与长安区两区管辖范围。

以杜陵生态遗址公园打造的大型生态景观，必将提升曲江二期的文化、生态软实力。

曲江二期目前有哪些项目在售/待售呢？

曲江二期目前周边稍显偏僻，周边配套也比较少，交通、学校等各种设施还都在发展建设当中，居住氛围很难一下子得到提升。那在两三年之后伴随着大量业主的入住，整个区域会显得比较“拥挤”，与现在人烟稀少的景象形成对比。

目前曲江二期几乎都是大品牌开发商，包括中海、天地源、金辉、金地、保利、万科、阳光城、大华等多家名企。

下面这张楼盘汇总表，基本囊括了曲江二期目前在售/待售的所有项目。

曲江二期环境比较好，目前所知成形的有曲江文化运动公园、新植物园和曲江杜陵遗址公园这三大公园。靠近曲江城市运动公园的有天地源曲江香都、招商依云曲江和金地中心风华这三个楼盘。靠近新植物园的有阳光城丽兹公馆等。

整体来看，区域内楼盘密集、人口密度大。置业人群大部分都是刚需、首改。不过新开门南路、长鸣路等商圈都处在建设阶段，有待完善，主要也是周边常住人口还不多，需要时间。

热门楼盘解读：

下面我们就主要针对曲江二期区域内的一些热门楼盘进行解读和分析。

中海曲江大城

位置：雁翔路西北妇幼向南500米

交通配套

公交线路：903公交

地铁线路：地铁4号线航天大道站，约4公里；地铁11号线（规划中）

中海曲江大城位于曲江二期的雁翔路南段，西北妇女儿童医院的南边约500米。项目的东边是三兆村，西边是五典坡村，南边是杜陵遗址公园，北边是规划中的雁引公路。

周围交通目前也不太方便，好在紧邻雁翔路，开车很快就可以上到南三环，或者直接通过雁翔路向北进入曲江一期。以西安城市的发展速度，配套成熟应该都是可以预期的。

自2004年进入西安开发的排名前列个楼盘中海华庭开始，在西安的口碑还不错。中海此后一直深耕曲江，在曲江开发了不少楼盘，不论是建筑质量还是物业质量，也都还算尚佳，没有出现什么太大的维权事件。

所以中海曲江大城的楼盘在建筑质量、物业水准等大的方面应该是没有什么特别值得担心的地方。

华润置地曲江九里

位置：雁翔路与宁安路十字东南侧

交通

公交线路：701路、48路、25路，游6,269路，903路、270路（雁翔路站）

地铁线路：地铁5号线荣家寨站（在建，预计2020年开通）

华润置地曲江九里位于雁翔路与宁安路十字东南角，北侧是金地翔悦天下，曲江林羽等住宅小区，东侧西安植物园，南侧是城市绿化带，周边的区域配套还算完善。

周边商业三公里范围内的商业有曲江创意谷，龙湖星悦荟，正荣彩虹谷等，外加一些已经入住小区的底商，生活所需配套都较为齐全，后期的商业还将更加完善。另外，周边还有西北妇女儿童医院稀缺的医疗资源，为以后的生活提供保障。

但是在距离项目南侧50米以内，可以看到周边有一个变电站；在项目周边有一处公墓，这些都是项目不可忽视的不利因素。

金辉世界城

位置：雁塔南路与南三环交汇处向南100米

交通

公交线路：603路、631路、500路、242路、217路、918路、525路到金泘沱站下车；

地铁线路：地铁4号线到金泘沱站。

金辉世界城，作为曲江大面积项目，地处位置比较有优势，既紧邻曲江一期的繁华，有拥有曲江二期发展的潜力。

项目占地面积较大，分三个板块，商业板块包含公寓、甲级写字楼、公寓、五星级酒店、10万方金辉商业综合体，生态板块规划120亩金辉城市运动公园，住宅板块分A、B、C、D四个地块，A、B地块已经交房，C、D地块陆续开盘。

项目自带商业配套，项目所处周边区域人居氛围逐渐浓厚，近距离的商业配套主要来源于项目自身的金辉环球广场商业及周边项目的商业，如中海城、大华公园世家、千林郡等。

虽然项目屡次出现“千人登记”的盛况，但是不论是2017年7月，金辉世界城C地块二期因为存在“未经规划局批准公示，违法施工及随意更改楼间距”等问题引发业主维权。亦或是去年3·15期间，金辉世界城因为拒缴教育配套费，又一次引发业主维权。都让金辉世界城颇受争议。

物业服务质量能否提升，装修房品质能否匹配报价，还需后期交房后验证。

阳光城丽兹公馆

位置：南三环和公园南路交汇西北角

交通：

公交线路： 933路、525路、游6路到雁翔桥路站下车，37路到公园南路南口下车；

阳光城丽兹公馆位于南三环和公园南路交汇处西北角，总占地150亩，项目共规划16栋高品质住宅，整体分为三期开发。

项目位置在曲江二期东边区域，属于曲江二期，目前这里整体的交通不是特别方便，公交线路也比较少。在建的地铁5号线荣家寨站距离项目约1公里，地铁建成后会比较好，但是等待地铁5号线的开通仍需要一段时间。

同时，距离西北妇女儿童医院约1.5公里，是项目的亮点之一。

但阳光城丽兹公馆也出现过一些维权事件。人车分流未能实现，教育配套费一直未交，小区的绿化与宣传不符，项目附近要建垃圾场，房屋顶层裂纹明显、防水粗糙、屋内凹凸不平等问题。

具体的楼盘品质、装修标准如何，还需交房时才能得到验证。