2019楼市调控政策会松动吗?西安现在该买房吗?

2018年底到2019年楼市很热闹。

先是山东菏泽取消限售，打响全国取消限售排名前列枪。

看不清楚的直接看下面

其中，第六条显示，菏泽决定取消2017年11月公布的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施”。

详细来说就是取消了“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

然后，其他城市就跟约好了似的，纷纷跟上菏泽节奏：

珠海金湾、斗门两区只需要一年社保就可以买一套住宅。

广州住宅限价政策松动，一刀切改为限价浮动，部分楼盘价格限价可能出现提高。

杭州规定外地户籍居民家庭在限购范围内购买住宅，自购房之日起36个月内连续24次社保或个税缴纳记录，允许出现累计补交3次，但不得断缴。

看得让人心慌，不少网友在后台留言问，是不是全国楼市调控要放松了？

但其实房企的日子现在是很不好过的。

2月份的时候，各大房企公布了其1月份的销售数据，从数据来看，1月份的销售额出现了大幅下滑，有些企业下滑甚至超过50%，这个数据是与2018年同期相比，而不是环比，这是需要注意的一点。

同时，近期万科郁亮再吼“活下去”；碧桂园宣布调转大量员工岗位，被外界看作是变相裁员；恒大宣布全国住宅打9折。

这是不是就代表现在是买房的较好时机了呢？

2018年房产税成为频频被提及的一个楼市热词，但房产税一直没有落地。

进入2019年，房产税还没影，但住建部提出了一个征求意见：提出了对住宅建筑应该以套内面积进行交易！

虽然只是个征求意见，还不是正式文件，但也引发了大家的热议。

对于套内面积这个事情，我们认为羊毛出在羊身上，比如重庆这些城市很早就是以套内面积进行交易，房价依旧还是上涨。所以这个政策对房价有多大影响，目前还不好说。

对于房产税的话，我们认为，大家也不要觉得一出台，房价就会跌倒低谷，因为之前上海、重庆等城市就已经试点了房产税，效果还不是特别明显。

房价是综合因素影响作用产生的结果，单靠一个政策或措施很难达到效果，并且房产税应该也是一个长期的影响过程，不会在短期立竿见影。

那么，引发的市场反应，会有什么样的影响？

1、菏泽只能代表三四线城市，代表不了一二线城市，类似成都这样的新一线或二线城市短期内不会取消。

但三四线城市是没有前途的，房子越不敢调控越不值钱，越要远离这样的市场，正是因为三四线城市的需求不足，才迫不及待重走老路。

2、对目前楼市走向，尽管目前各方解读不一，但大多认为，随着经济和市场的变化，未来的楼市调控将是“因城施策，一城一策”。

可以大胆猜想，未来不仅仅是一城一策，也可能是一城多策。库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控。

3、从去年底到今年初楼市各种事件的心理影响要大于对楼市实际影响。

另外，在今年的政府工作报告中，房地产被多次提及，楼市总基调再度发生变化：

更好解决住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳发展。

继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障困难群众基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。

健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

与往年相比，今年对于房地产的表述，置于“城镇化”的章节中，不再单列，次数较少，整体基调相对平稳。

不再强调控制房价，不再强调“租售并举”，这种变化，释放了哪些信号？

01

从去库存到稳楼市

2017年，楼市的关键词是“去库存”、“因城施策”和“棚改货币化”。

2018年，关键词变成了“房住不炒”、“房地产税”、“租售并举”。

这里的大背景是，房价持续上行，楼市调控自然要从去库存变成控楼市，整个2018年上半年，楼市调控之严厉，超乎往年。

2019年，关键词变成了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”。

由此可见，至少在2019年，楼市的核心是稳，不对经济形成拖累。

相比而言，稳经济和稳就业是排名前列位的，刺激实体经济也是排名前列位的，房地产的重要性排在最后。

02

从去杠杆到宽货币

2017年，货币政策的关键词是“稳健中性”、“去杠杆”。

2018年，关键词变成了“中性”、“松紧适度”、“管好货币供给总闸门”。

2019年，关键词变成了“松紧适度”、“合理充裕”、“降低实际利率”，宽货币成了主基调。

可见，基于稳经济的大前提，货币政策还有较大宽松空间。不过，值得注意的是，有关方面多次强调，“坚决不搞大水漫灌”。

那么西安现在该不该买房呢？目前真正的形势是怎样的呢？

1、冷静看待：房住不炒，一城一策，代表的是房地产调控政策进入一个新的阶段。是在市场基础之上，结合国家经济形势和房地产平稳发展制定的。应该理性看待。

2、调控目的没有变化：按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。

这几年企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

2、开发商缺钱：去化率今年二季度开始快速下降，从近90%的水平下降到较新只有60%多，这意味着库存正在快速的上升。

虽然地产开工高增长，但地产竣工持续大幅负增长，意味着开发商缺钱，开发商补库存的能力和意愿并不强烈。

3、放松调控可能性不大：明年来看，如果中国想要实现健康的去杠杆，则再度大幅放松地产调控政策甚至是去刺激的可能性不大。

在过去几年透支了地产需求后，明年地产销量增速大概率还会向下，地产企业将面临内部现金流的持续弱化。

4、房价跌幅有限：三四五线城市的房价未来有回落风险，但像西安这样的新一线或二线城市有人口流入和产业支撑，是因为限购导致房价回落，而未来行政化的限购可以取消，只要有刚需的支持，房价的跌幅就会相对有限。

5、政策已经到底：调控的逐渐退出，表示政策已经到底，因此热门核心区域的性价比楼盘，在有自住需求的前提下，可以尽快购买。

所以，各位害怕房价快速上涨的朋友，不用太担心，今年应该还是以稳房价为基调。但现在正是个上车的好时候。

如果看到各方面符合自己要求的楼盘，不要犹豫，该出手时就出手！