全国楼市“供需双冷” 西安房价为何35个月连涨?

2019年伊始，延续去年三季度以来的增速放缓，全国房企销售出现了全面下行，房企销售情况表现不佳，全国楼市热度同比出现颓势。

据克而瑞数据显示，1月市场成交出现了明显的环比下滑。销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元，同比下降19.02%，权益销售金额3365.6亿元，同比下降13.40%，2月上旬的情况也没有很大改观。

其中，“三巨头”万科、碧桂园、恒大三家房企巨鳄一直排名稳定，销售额居前，但从目前情况来看，前三强企业1月销售业绩均同比大幅下滑。

万科公告显示，今年1月的销售额同比、环比均大幅下滑。1月份，公司实现签约金额488.8亿元，环比下降22.4%，同比下降28.1%；实现签约面积317.7万平方米，环比下降27.6%，同比下降28.5%；销售均价为15386元/平方米，环比增长7.1%，同比增长0.6%。

中国恒大1月份的合约销售金额约为人民币431.7亿元，同比下降32.9%，合约销售面积约为387.7万平方米，同比下降37.8%；1月合约销售均价为每平方米1.11万元。

碧桂园1月实现权益销售金额330.7亿元，销售面积382万平方米。碧桂园上年同期并未公布权益销售金额。按照中原研究中心测算，公司上年同期权益销售金额约为460亿元，由此计算公司1月销售额同比下滑约28.1%。

同时，出现下滑幅度比较大的房企还有中国金茂、绿城中国、雅居乐、合景泰富等房企，同比也分别下降38.05%、22.99%、11.87%和8.22%。

从数据分析来看，多数房企2019开年销售表现的低迷主要因为：

①2018年1月和12月销售高启起点下，高基数效应导致的同比环比走弱；

②中国指数研究院周报指出，春节期间（2月4日-10日），重点监测的17个城市成交面积环比下降92.2%，其中二三线代表城市的成交面积同比下滑均在95%左右。购买力提前透支，当前需求疲软，作为年初热点“返乡置业”退烧以及改善类产品需求回落，导致房企在1月的销售额有所下滑。

而与上述房企销售额同比大幅下滑相比，后续梯队房企1月成绩表现相对稳定。在中原地产研究中心统计的29家房企中，有22家1月销售同比实现增长。

保利地产单月实现销售额335.91亿元，同比增长6.14%；融创中国成交239.6亿元，同比增长8.03%；新城控股、世茂房地产和金地集团单月销售额均破百亿，金地集团同比增长31.02%。

可以看到，排名前列梯队巨头房企在受战略调整影响以及市场需求影响下出现下滑属于正常现象，而后续梯队房企在开年后低起点发力、积极拿地、开盘的影响下，促使销售同比实现增长。

预计2019年，一、二线部分城市预计会继续在调控影响下低迷，三、四线城市出现退烧现象，随着调控政策不断松绑，各大房企会进行大量合作拿地、销售，大中型房企会急速吞并小型房企，购房可以抓住市场的各类窗口期与各类营销节点，合理运用金融杠杆，低位上车。

回到西安。

与全国市场相同的是，在2018年第三季度全国楼市冷风持续影响下，2019年年初西安楼市并未回暖。

根据克而瑞数据显示，2019年1月，西安市住宅市场供应量为69.95万㎡，环比下降53.0%；成交量为149.66万㎡，环比下降4.0%；但同比于2018年1月，供应量方面同比上涨52.4%，成交量方面同比下降10.1%。1月共开盘21个项目，整体去化率68%，与2018年下半年相比略有下降，处于低去化水平。

丨全市住宅供求、量价走势

在意向登记方面，反映更为明显。木娄君统计了1月1日至2月26日发布的所有意向登记项目结果，共计37盘，其中现场核验人数少于房源数的楼盘共计25个，平均意向登记比为1:1.3，部分楼盘如大华翰林华府、高科麓湾、德杰状元府邸由于其本身地段、性价比等因素登记火爆。而非热盘与少数热盘登记结果普遍不理想，挂零盘增加。

丨标红楼盘为意向登记人数小于房源数楼盘

但相较于全国市场的表现来看，2019年1月份，西安各大房企相对而言还是取得了一个不错的成绩。

根据克而瑞数据显示，2019年1月，房企排行榜中，排名前十房企1月成交总金额达118.28亿元，成交总面积达78.51万㎡，成交总套数达5665套，环比分别上涨31%、36.6%、18%。

其中融创、万科、中国铁建分别以18.98亿元、15.71亿元和15.18亿元的销售金额位居前三，同时将TOP3月度门槛从10亿元拉升至15亿元。

从结果来看，1-2月作为年末置业和年初返乡置业的链接节点，住宅市场由于受到政策持续加压作用、投资客撤场、房企销售节点、上市计划以及购房者观望情绪等作用的影响下，依旧保持“供需双冷”的尴尬局面。

但相较于过去两年来看，如今的市场相对处于一个大热过后相对稳定的冷静横滞阶段，或许这个阶段才是楼市最需要也是最健康的阶段。

在最后，我们来聊一聊最近很多朋友经常讨论的一个问题：房价。

与1月住宅市场供应量、成交量环比下降53.0%、4.0%这个“供需双冷”的尴尬局面反差较为明显的则是成交均价。根据克而瑞数据显示，1月全市成交均价为13058元/㎡，环比上涨4.8%，同比上涨18.1%。（当然，这个均价目前在业内普遍存在争议的地方则是，不排除1月备案房源中存在高端楼盘拉高整体均价的存在，需要理性看待。）

而相对更加权威的数据是在2月22日，国家统计局发布的《2019年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据》，根据报告，西安市新建商品住宅环比上涨1.5%，同比涨幅23.5%。已保持连续35个月上涨，在70个大中城市中同比涨幅位居全国排名前列！

两个数据中所显示的结果一样，房价保持稳中微涨确实是事实。但大家讨论更多的则是：微涨是否会变成大涨？今年要不要买房？

这两点需要我们客观判断的则是：楼市的供需关系与城市的未来发展。

房价上涨归根结底最主要的因素在于：供不应求之下导致市场调控频繁，运行信号被误读和曲解，购房者购房欲望被无限放大。这一点，可以参考2018年上半年。

而如今，随着调控政策的稳定以及2018年积压的10余万套房源与今年3月份即将公布的2019年的商品住宅供应计划，房源充足、政策稳定都让购房者更加趋于理性，市场不会再次出现类似于去年年初的畸形热潮。

而在这个基础上，我们再回顾过去全国楼市，可以明显发现：在过去的一年半的时间里，多数一、二、三线城市经过畸形火爆之后逐渐预冷进入下行通道，房价跌幅增大。反观西安却还是一路增长，则说明了西安的价值正处于兑现期。

在昨天的推文中，我们就提到过：随着建设高级中心城市、网红城市、大量企业落户、西安户籍政策继续放宽等城市发展基础被夯实后，需求量逐渐增加，大量房企进场逐鹿，城市高速发展之下带来地价走高。也因此如今房价上涨，是城市快速发展带来的必然结果，人才体系扩张，人口大量多元化涌入增加需求，带给城市活力及明天，这与城市的未来走向正相关。

从这一点来看，西安更像是过去的“北上广深”，开始进入属于自己的发展阶段，房价上涨属于必然结果。但是大方向上，“稳地价、稳房价、稳预期”依然是主基调。

也因此，对于着急买房的刚需购房者而言：在如今市场房源充足的情况下，可以选择匹配自己需求的、性价比高的房源，理性出手。

而对于略微带有投资性的购房者而言：可以选择房贷利率下降、调控政策松绑、降息降准等时机入场，做到低位上车。

来源：观楼