从购物中心到TOD,龙湖再造西安商业新高度

2022年年初，疫情卷土重来，尚在恢复期的消费信心再度受到了巨创，各行各业尤其是商业饱受“倒春寒”之苦。

然而寒冬总是与机会相伴，就如西安本土企业开元商城、世纪金花、民生百货虽然不再一统西安商业的江湖，但却给外来企业一个焕发西安商业新生命力的机会，为古城人民带来了更为丰富新颖的消费体验。着眼当下，西安商业的未来正藏在国际消费中心城市的建设目标中。

我们应看到，西安所处的城市占位并没有发生变化，它依旧是文化旅游大省，依旧是辐射西北的国家中心城市，依旧拥有中国较大内陆港—西安港，在“一带一路”上展现出的地位和作用日益凸显。立足于此，西安商业未来仍大有可为。

新旧交锋中崛起“新物种”

作为西安商业的“守城人”，开元商城见证了西安商业70年来的风风雨雨。

1952年，西安市政府在开元寺附近搭了一个“大院落”，这个大院落就叫做“西安市解放百货合作社”，是西安市较大的合作社，是西安乃至陕西人最主要的生活用品、副食供应地，伴随改制，这座合作社后来更名为解放百货商场。

△开元商城钟楼店（来源：网络）

1992年，解放百货商场启动拆迁改造，直到1996年更名为开元商城才正式开业。尽管过程艰苦，不过开业首日其营业额便达到了368万元，这在当时并不常见。随着品牌影响力的不断扩大，开元加快了扩张步伐，其相继开出咸阳、安康、宝鸡等多家门店。

△李家村万达广场（来源：网络）

然而好景不长，2008年，李家村万达广场开业，这是西安排名前列座真正意义上的购物中心。这种不同于百货的消费模式，让客户耳目一新，也为李家村万达带来了不菲的业绩。此后十年，西安购物中心遍地开花，熙地港、益田假日世界、华润万象城、高新万达广场、大悦城等一批商业项目如雨后春笋般兴起。

在新势力的冲击下，以开元商城为代表的西安百货业开始走向没落，世纪金花卖身曲江金控，民生百货两年连关四店，开元商城转投银泰，不免让人唏嘘。西安商业也由此开启了外来企业为王的时代。

而它们的进入也赶上了“好时候”。2008年5月，《西安市城市总体规划（2008年－2020年）》正式获批，西安正式进入多中心时代，西安商业也由此进入了多商圈的时代。嗅觉灵敏的企业紧紧抓住了这一变化，通过“农村包围城市”的战略在新区大胆开疆拓土。

诸多企业中，龙湖在西安的动作更早，更迅速。2014年，龙湖在西安打造的排名前列商业体——龙湖星悦荟在大兴新区开业；2015年再落子曲江，开出第二座星悦荟。2020年11月，龙湖西北排名前列天街——龙湖香醍天街正式营业。

△大兴星悦荟

四年连落三子的“速度与激情”中，龙湖商业于西安的网格化布局初具规模，抢先一步培养了新区人民的消费习惯，筑牢了品牌优势。根据赢商网的统计，在21家年销售额5-10亿元的商业中心中，龙湖商业占据了2个席位。

其各项指标也表现不俗。数据显示，2014年大兴星悦荟招商率、开业率双双达到了100%，开业首日客流突破8万。2015年，曲江星悦荟开业率达到90%；2020年，香醍天街开业率也突破了99%，开业三天引爆客流33万人次。截止目前，其出租率全部达到了100%，租金也处于区域头部。

“三步走”实现快速拓展

仔细观察，龙湖商业在西安的快速发展绝非偶然。

首先，快速布局的实现得益于其特有的城市地图研究体系，及网格化精准投资布局的战略，这些经验经历了时间的淬炼，成为龙湖在西安快速布局的坚实后盾。

从2000年开始，龙湖商业已经走过了22个年头。截止2021年底，龙湖商业开业商场达61座，年客流量超6.8亿人次，合作品牌超5000家，进入了全国28个城市。西安龙湖商业的快速崛起是全国百座天街所沉淀的一系列能力的集中释放。

具体到西安，从2007年至今，龙湖已与西安携手共进15年。15年中，龙湖尊重城市历史，通过27个住宅项目致敬和解读城市文明，见证着西安的发展，成为了城市版图变迁的推动者。

丰富的经验、强大的市场影响力，叠加对西安的深刻理解也成为龙湖商业快速形成网格化布局的原因之一。

其次，龙湖并不是一味地去强调规模，而是将更多的精力投入在核心运营能力的构建中，尽力做到“一城一策”甚至是“一区一策”，这也成为了西安龙湖商业快跑的关键。

△曲江星悦荟/企业供图

以曲江星悦荟为例，龙湖商业经过调研发现，该项目周边聚集约50万高品质居住客群，及近5万学生消费群体。在对客群及其消费偏好进行细致分析后，龙湖避开了曲江商圈主打旅游人群的定位，选择在此落子星悦荟，服务周边家庭生活消费。这不仅为周边社区提供了消费、娱乐的生活服务平台，更是填补了该板块内的商业少有，区域商业结构也由此得以完善和升级，商业价值和未来空间也得到了进一步开发利用。

为了从多方面为周边家庭提供更优质的生活服务，曲江星悦荟引入了JNBY、NIKE、Adidas、FILA、PUMA等知名零售品牌，娱乐上引入爱玩嘉年华乐园、乐天大世界等来满足1-12岁儿童的游乐需求；在教育类项目上，引入七田真、冠军跆拳道、嘻哈帮街舞、贝九少儿艺术中心等著名教育培训机构。

△龙湖香醍天街/企业供图

位于城东的龙湖香醍天街填补了区域综合商场缺乏的少有，并引入了星巴克臻选店、乐高LEGO、喜茶等多个年轻化品牌浐灞首店，奥飞欢乐世界、Adidas sneaker collect、漠日根蒙古涮肉等西北区域首店，成为了“西安城东精致生活新中心”。

第三，引入IP，以场景重塑连接人与空间。随着消费主力的更迭，出现了二次元、潮玩等新兴消费趋势，而借新兴的IP形象创造差异化，吸引新生代客群，破题同质化正是龙湖商业的优势。

△曲江星悦荟“咕噜咕噜牛”主题展/企业供图

如，曲江星悦荟捕捉到了曲江新区作为“高级文化产业示范区”的定位，打造了一系列的艺术类展览，2021年初联合知也美术馆打造了 “灵廊趣集·焕新亦然”的主题展览；9月六周年店庆，落地了以世界知名绘本“咕噜咕噜牛”改编的实景话剧，这不仅实现了与城市、区域的共鸣，也在热爱艺术的人群中打开了知名度，实现了“破圈”；

大兴星悦荟，在9周年店庆期间联合百事可乐策划主题为【微笑趣泡主题快闪店】活动，并且与百事可乐-陕西及肖战粉丝团微博，西安六个媒体大V进行了互动与传播，利用明星效应实现了圈层的触达与突破。

△ 龙湖西安香醍天街 迪迦奥特曼25周年主题店首登西安/企业供图

2021年夏天落地龙湖香醍天街的奥特曼展，不仅为周边区域带来全新的体验，更是聚集了全城的奥特曼粉丝，将龙湖香醍天街的影响力拓展至“城市级”。

秉承“空间即服务”的战略，西安龙湖商业积极参与城市空间、服务的重构，用自己的能量去激发、成就新的城市中心。

以TOD赋能城市未来

龙湖的场景服务还在不断延伸。

关于这一点，龙湖早就有个预言：“未来10年，龙湖瞄准了以轨道交通为核心的TOD模式。”在此之前，龙湖早于2003年就开始了相关探索，至此已是国内TOD领域的领军者。

△西安轨道交通运营图 （来源：网络）

这与西安的城市发展不谋而合。当下，西安的地铁建设正在持续加速，进入了从主城区向远郊乃至跨市延伸的新阶段，TOD的发展空间可谓“豁然开朗”。西安轨道交通投资发展有限责任公司党委书记、执行董事杨勇曾透露，西安已开始着力打造TOD示范区（县），像地铁10号线每个车站都将规划一个TOD项目，未来将以串珠式发展起来。

在新的城市及公司战略下，龙湖在西安果断出击，于2021年12月官宣了第二座天街。据悉，西安龙湖第二座天街将落子万寿路，计划2024年开业，命名为龙湖长乐天街。

△ 幸福林带规划（来源：西安新城区官微）

该项目选址万寿路与兴工东路交汇处西南角，紧邻幸福林带。作为西安“世纪工程”而存在的幸福林带，总投资超240亿元，5.85公里的长度让其成为全球较大的地下空间利用工程，同时四条轨道交通交汇、全西安较大的P+R换乘线、与40多条公交线接驳等交通优势也让该项目成为西安较具代表性的大型TOD枢纽。

在深刻理解西安城市发展的基础上，龙湖西安团队强大的战略执行力、敏锐的市场捕捉力由此可见一斑。同时，基于多年在TOD领域的探索，龙湖长乐天街也将刷新西安商业的新高度，为市民带来与众不同的消费体验。

云程发轫，万里可期。龙湖商业在西安未来大有可为。而基于“天晴补屋顶”的清醒认知，相信龙湖也将为西安不断带来新惊喜、新高度。

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