融创宸阅和鸣购买指南?西安房价是涨是跌|房哥问答230期

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问：买了未央湖边的长庆步梯房，有价值吗？

答：未央湖在新房市场挺火，包括金茂，朗基，东原，龙湖都在这里有项目，且都是高端改善，这里有地铁10号线，有浐灞湿地公园，对望港务区，但这里的问题也很明显；

一方面，区域内大量的高旧小区和别墅群，房龄老，环境差，价格低，同时穿插着建材市场和城改房，周边环境很一般，另一方面，没有大的商业，好的学校，城市配套齐全但破旧；

如今，几个城改项目都有人接盘了，土地价也都拍的挺高，未央湖周边的改造很难，但北辰路以南属于浐灞的部分还有不少空地，希望可以盖点好房子；

长庆步梯房买了就买了，价格不高，生活方便，还临着公园，自住没啥问题，以后10号线通了后交通也会好一些，只不过转手再卖比较难！

问：融创宸阅和鸣价格比较美丽，可以吗？

答：均价15000+带装修，确实比较惊喜，毕竟主城区地铁口的卖点+融创的产品，还是不愁购买力的；不足的地方在于长乐坡周边环境不好，城乡结合部，城中村等待改造中；

当然小区的优势更明显，这次开的是较好的地块，容积率只有2.85，一次开八栋楼，1000多套房子，买到的概率大一些；

整个小区较高只有26层，楼间距也不错，户型主流，融创的小区环境和二手房在西安也保值，当然最核心的是主城区15000+的价格非常划算，融创此前同区域的东方宸院高层起步价格都在17000+；

对于在西安主城区看房的刚需，或者城东改善，地铁口住户，基本是最近性价比较高，且绕不开的盘，尽早去登记吧！

问：世茂璀璨倾城洋房性价比如何，西安房价未来涨跌？

答：上一次洋房26号楼的备案均价为15800元/平，面积从135-164平不等，37套房子登记了83组家庭，并没有高层区的火爆，这个价格的洋房在西安不算贵，但世茂所处的位置，也谈不上多高性价比；

小区的房子和户型都还不错，但位置尴尬，地处徐家湾片区，但改造缓慢，周边烂尾楼多，市场在拆迁，区域面貌不算好，好的商业，学区也没有；

西安的房价国家统计局的数据是已经涨了57个月，以后涨跌一看地段，二看产品，大涨大跌洗洗睡；

但好位置（高新，曲江，沣东）的新房不会便宜，曲江高新的学区房不会便宜，二手房价格看新房供需，新房价格看备案价格，单纯讨论涨跌，口水仗，没有意义！

问：中海熙峰里，均价两万，投资自住值得入手吗？

答：看在高新三期的人，大多会把华发中央首府作为摇号优选，毕竟紧邻大火的CID，地铁，学校，医院齐全，西安人也认可这里的前景；

备选会是中海寰宇天下，毕竟紧邻华发， 相同的配套和热度，就看备案价格，华发的摇号已经有目共睹；

熙峰里算是第二梯队里的老大，毕竟高新三期二梯队就它一个，不等寰宇天下，寰宇天下预算超了，摇不上华发的，不买熙峰里还能买哪儿；

虽然郭杜周边环境一般，小区五栋楼很小，但中海的牌子，物业，户型装修都是不错的，又临近高新，小区体量不大，很快也就清盘了；

亦或者去雁塔看新城首府，去长安等融创江山宸院！

问：北郊太古城二期153平，280万贵吗？

答：在经开区看二手房，有几个梯队，最贵的是凤城十路的万科，保利，因为较好的学区，齐全的配套，外加小区环境不错，目前稳坐2万+梯队，其二梯队就是凤城十二路的首创漫香郡，汇通太古城，再加一个世茂都；

买这里的好处在于，单价可控，又是地铁口，隔壁经开第二学校，两个小区规模很大，二手房选择也多，劣势相同，即小开发商，在西安一个项目打天下，物业跟不上；

作为自住，不算赠送的太古城单价为18300+，算上赠送的单价16000+，不算太贵，但需要注意的是，刚需小区里的大面积，已经接近新房里大平层的定位了；

面积到了改善的区间，然而小区环境，物业又达不到改善的标准，后期再转手卖是一个问题，纯自住怎么舒服怎么来，投资+自住，不一定看这么大面积。

问：青龙寺赛格，保利，金泰迟迟没有消息，投资怎么选？

答：虽然没动静，但按照拿地成本个个后期都是高端，赛格已经打出了西安排名前列豪宅的口号，不知道违反广告法有人处罚没，实际的户型和密度又很难让人和豪宅挂上钩，不是所有豪宅都能成为中大国际九号；

如果只是单纯的堆料，外加商业性质不限购，不限价，那西安的豪宅不也太水了，青龙寺周边还是改造现状，住在工地里怎么豪的起来；

金泰青龙台今年应该能面世，保利还早还在拆迁土地平整阶段，以上的三个项目都不适合投资，至少在西安，这种高单价，大面积的产品在市场流通性上并不好；

投资要控制面积，控制总价，不要只看自己喜欢什么，而要看接盘的人喜欢什么。

问：14000+买了中南上悦城小高层，感觉被割韭菜？

答：哪有那么多韭菜，谁不是一边骂着被割韭菜，一边想成为韭菜，现在的市场下，只要房价上涨，就有人不断买房，无论是处于偷鸡还是恐慌，总有一个理由支撑房子不愁卖；

14000+的小高层，在中南的销售周期里，不算高点，即便放在沣东的新房价格里，也远远谈不上高点，周边地价越来越贵，新房越来越少，沣东的房价都要赶超西安主城区了；

韭菜一说调侃调侃就行了，买的早不亏自己偷偷开心就完了，房价涨没涨自己心里最有数，现在让退房，有几个人愿意，感觉被割韭菜那是你感觉不准！

问：蓝光公园华府边户毛坯12000+，资金有限要不要等万科？

答：万科的这块地成交楼面价为5233元/㎡，但有商业综合体，西咸新区住宅建筑品质A标的附加条件；

按照周边的行情，再开新房的价格不会低，比性价比，蓝光自然是更强了，毕竟拿地早，售价低，资金有限等万科不现实，价格未定，产品未知，是否摇号都不确定的，等待的时间成本也是很大的；

毛坯边户在周边不算贵，附近二手房华润，保利16000+，剩下品牌开发商里价格较低的就是蓝光，当然一分钱一分货，蓝光的小区环境和档次也很一般；

蓝光所在的板块，目前较大的障碍还是西部车城，鱼化二手车市的搬迁，附近还有大量工业园和市场，改造时间漫长，小范围内，基本靠社区底商了。

问：保利天悦二手房入手时机，27000+值得吗？

答：保利的位置是不错，热度也很高，但本质是因为周边无新房在售，但高新买房需求又旺盛的原因；

如果是为了上学的刚需，这么高价格买保利不划算，单纯喜欢小区环境，非这不可，爱怎么买怎么买，有这么高的预算，可以多留意备选；

结合周边价格和市场，是应该按照面积进行区分需求的，比如倾向保利140平以上的大户型，不妨等保利五期新开摇号，或者软件新城的招商，隆基泰和，中铁建，产品比保利强，地段也不差；

如果是看高新小面积，新房里就没有备选，要么去高新三期，雁塔，长安看，要么就是周边鸿基新城，金泰新里城，玫瑰公馆二手房；

这个地方买房选择确实很尴尬，新房没有小户型，二手房小户型单价又高！

问：大兴新区的发展预期如何，为何房价起不来？

答：西安房价贵的区域，要么环境好，要么产业强，要么学校好，很可惜，大兴新区这几点都不占，公办学校，尤其是优质学校长期短缺，有汉城湖公园但存在感不强，较大的产业就是房地产，几乎是插空盖楼，满地韭菜；

同时大兴新区又是一个旧改区域，安置房，商品房，小产权，经适房混杂，容积率极高，固定人口，流动人口巨多；

好处是商业繁华，地铁贯穿，交通方便，烟火气十足，不好的是属于高密度刚需区，基本没有什么可开发土地，现在看到的就是未来；但这也恰恰是房价起不来的原因；

目前价格较高点集中在融创，天朗，龙湖几个小区里，改善产品少，刚需高层多！

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