上半年规模、营收高速成长,物企还将如何进击?

搜狐焦点西安站 2021-09-13 17:04:54
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作为房企多元化板块的物业服务,无疑是近两年地产相关赛道中最火热的一个。 据中指研究院统计,2021年初至9月初,已有10家物业服务企业成功上市,行业整体市值突破万亿港元,处于交表状态的拟上市企业有22家,预计年末上市企业将突破70家。 从半年报角度观察行业走向,可以看到在资本的助力下上市物企正快速扩

作为房企多元化板块的物业服务,无疑是近两年地产相关赛道中最火热的一个。

据中指研究院统计,2021年初至9月初,已有10家物业服务企业成功上市,行业整体市值突破万亿港元,处于交表状态的拟上市企业有22家,预计年末上市企业将突破70家。

从半年报角度观察行业走向,可以看到在资本的助力下上市物企正快速扩张,在管规模同比增长约39.6%,总营收同比增长约54.8%,毛利率和净利率也呈上升趋势。但多家证券机构研报也指出,行业分化正在进一步加剧,龙头企业的规模优势和集中度提升的前景更加乐观,而小型企业未来弯道超车机会将越来越有限。

整体业绩亮眼,增收更增利

正处于蓬勃发展阶段的物管行业,在上半年交出了整体较为亮眼的“成绩单”,部分企业甚至实现了营业收入或净利润的翻倍增长。

贝壳研究院数据显示,2021年上半年行业总体营收近900亿元,同比增长约54.8%,比2020年期末行业37.8%的营收增速高17个百分点。

从具体的企业来看,2021年中期已有5家物企营收超过50亿元,而上年同期仅有1家。其中,中期营业收入位居第一的是碧桂园服务,达到115.6亿元,并且碧桂园服务也是历史首家年中营收超过百亿的物企;上半年营收增长速度最快的则是世茂服务,同比增幅高达170.6%。

伴随营收数据增长的,是行业整体盈利能力的向上发展。

贝壳研究院数据显示,物管行业整体的毛利润较上年同期增长57.5%,净利润较上年同期增长61.6%,两项指标均高于行业的营收增速,呈现“增收更增利”的趋势。

从利润率来看,上半年物管行业平均毛利率为29.0%,较上年同期提高0.5个百分点,净利率为15.7%,较上年同期提高0.7个百分点。

收并购加速,在管规模同比增4成

“物业管理行业正处于成长性和盈利性双佳的黄金发展时期,收入和归母净利润增速的持续提升意味着各家仍处在‘冲规模’的阶段。”中信建投研报指出。

翻阅半年报可以发现,上半年营收增速第一的世茂服务,在管建筑面积也较2020年同期实现了翻倍式增长。

而世茂服务的规模跃升,仅仅是物管行业“规模战”的一个缩影。

贝壳研究院数据显示,2021年中期物管行业在管建筑面积突破50亿平方米,达到52.9亿平方米,同比增长约39.6%,高于 2020年期末行业在管面积增速(32%)7.6个百分点。同时,第三方在管面积占比也在持续提升,披露了第三方在管规模的32家物企平均第三方在管规模占比为50.8%,比上年同期的40.6%增加近10个百分点,物企独立性正在逐步增强。

收并购则是物企完成第三方外拓和整体规模扩张的利器,据中指研究院统计,2020年全年物业管理行业发生的并购案例交易总金额达到100亿元左右,而2021年仅仅是上半年,交易金额就已经超过了这个数字。

以世茂服务为例,2021年上半年,世茂服务新收购两家标的公司,截至6月30日累计收购公司数达到14家。在半年报中世茂服务表示,集团透过收并购,有效提升了重点区域内业务规模和项目密度,成功卡位关键赛道,建立起核心能力。

此外,合景悠活、第一服务、奥园健康、和泓服务、时代邻里与碧桂园服务等物企均通过收并购的举措实现规模翻倍增长,甚至有部分物企达成2倍以上的大跃进增长。

竞争正在加速,“大鱼吃小鱼”成为常态之外,大型物企之间的并购也在频繁上演。今年3月,碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务,这是首个上市物企之间的收并购交易,也是首个收购标的在管规模超1亿平方米的收购案。而位居行业前三的恒大物业也在近期传出将寻求合作伙伴的消息,如交易成行,或将影响当前物管行业格局。

在管规模是物企的收入基础,也是其多业务线作战的根本保障。业内人士预测,扩规模、拓边界依然会是2021年下半年物管行业发展的主旋律,物企将在收并购浪潮中,寻找着实现规模突围的机会。

不过,摆在物企面前的挑战不止于此。规模扩张之外,一场关于业务结构升级的关键战已经同步打响。

发力社区增值服务,打造利润加速器

上半年物企营收增长主要得益于在管规模的增长,而实现“增收更增利”的关键,则是业务结构和经营能力的持续提升。

据贝壳研究院统计,2021年期中行业的基础物业服务营收为515.5亿元,较上年同比增长42.38%,占比总营收57.29%,较上年同期下降约5个百分点。

尽管基础物业服务仍是行业发展的“压舱石”,过半营收来自于此,但其占比正在逐年降低。而高盈利的社区增值服务,已经成为物企不能失位的重要阵地。

据贝壳研究院统计,2021年期中行业的社区增值服务营收为132亿元,较上年同比增长高达90.26%,显著领先其他业务,占比总营收14.67%,较上年同期增加3.5个百分点,已然是行业发展的加速器。

数据显示,社区增值服务的平均毛利率超过45%,几乎是基础物业服务的两倍,因此受到了物企的普遍青睐,也成为物企利润率提升的关键。

另一方面,非居住业态也是房企近期发力的重点。统计已披露非住宅业态营收的28家物企,其非住宅业态营收较上年同期增长44.6%,明显高于居住业态的36.8%。

分析人士指出,物企加速多元化业态布局,除了能缓解传统住宅市场的周期波动风险,亦能拓宽高盈利的业态服务边界,加强自身核心竞争力,预计未来或有更多物企将资源向非居住业态倾斜。

行业分化加剧,上市审批速度放缓

整体来看,物业行业正在经历前所未有的高光时刻,规模和营收大幅增长,盈利性全面超越房地产开发业务。

但值得注意的是,行业各梯队的差距正逐渐拉大。从在管规模来看,贝壳研究院数据显示,受益于母公司的关联业务基础与优异的第三方拓展能力所积累的规模储备资源,上半年行业第一梯队的在管面积增速为48.84%,显著领先于第二与第三梯队的31.20%和42.70%。

从收入来看,物管行业整体平均营收为17.98亿元,其中第一梯队的平均营收规模高达72.86亿元,是第三梯队平均营收的14.5倍。广发证券研报分析指出,龙头在收入与业绩增速上均全面超过非龙头,马太效应显著,且这一趋势预计还将延续。

“物业企业分化将加剧,行业集中度将会提升。”正荣服务董事会主席兼非执行董事黄仙枝也在中期业绩发布会上表示。

同时,随着上市物企数量的增加以及行业整合加速,资本市场已逐渐回归理性。从7月16日融信服务和康桥悦生活同日上市至今,近两个月没有物企成功登陆资本市场。

在排队等待上市的物企中,阳光智博服务放弃了独立上市,转投万科旗下的万物云。新力服务、禹佳生活服务、世纪金源服务等中小型物企都没能在招股书有效期内成功上市,不得不重新递表。

据克而瑞物管监测,2021年1月至9月3日,52家上市物企股价累计涨幅均值为-4.7%。分析人士指出,资本市场的回调有助于挤出行业内的水分,而一个相对理性的资本环境,更有利于物业管理行业的健康、有序发展。作为服务行业,物企仍需要在服务力和专业性上深耕与回归。

来源:央广网   编辑: 门庭婷

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