苏宁云著烂尾了么?港务区新房购买排序|房哥问答239期

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问：金辉城周边都是土地，怎么看待黄冈周边的片区发展？

答：即便楼面价破了7000元/平，但泾河依旧是新城里发展较慢的区域，目前新房售价在12000元元/平，今年区域的动静相对大一些，包括交大附属泾河医院，泾河体育中心，院士谷，智轨等；

泾河开始大投资后，泾河的地价就开始涨了，目前泾河最核心的板块就是管委会周边三公里的范围，包括乐华城，崇文塔，奥莱，黄冈学校等配套，剩余区域仍以大量农田为主，未进行大规模开发；

区域在售的楼盘包括滨江，乐华城，隆基泰和，隆基泰和，雅居乐，经发，阳光城等；

基本都是围绕管委会崇文塔和乐华城周边，这个区域也是泾河矮子里能拔出高个的地方，要买泾河优选这里。

问：中铁建曦园车位20万一个，有无升值空间，立体平面如何选？

答：西安车位价格较高的区域，高新曲江各占一头，车多人多停车紧张，外加现在车位定价完全放开市场，谁开发谁定价，即便20万不便宜，但自己用该买还得买，曦园周边也没有长租临时车场；

自用这个价格该认就认了，但投资大可不必，虽然小区停车不算宽裕，但车位大众产品，小众需求，受众有限，只在小区内部流通，本就不低的价格，涨不上去的；

立体平面看自己口袋，有钱肯定平面了，新手司机立体车位谁停谁酸爽，不仅考验技术，对于车辆尺寸也有限制，属于停车紧张的替代产物，以后无论转手转租也买卖不上价钱。

问：鱼化寨划入软件新城，南飞鸿在这边升值空间大吗？

答：几乎买在南飞鸿的人，都是在房价的低点，几遍是兰亭序16000+的价格，现在看来也挺香的；

鱼化寨片区说了很久，动的很慢，拆迁完毕后一直没有看到大的规划出来，也没有土地出让，现状破破烂烂，目前高新的重点完全在软件新城核心区和CID商务区，鱼化寨片区的城市更新和国际社区反而慢一些；

地段上，这里属于高新，享受高新学校，配套，商业，房价涨幅，虽然目前周边乱，但不影响根基，科技二路，四路东西通车后，就等土拍和规划出来了。

问：房哥，看的房子是连廊，心里很不舒服？

答：虽然不舒服，但目前90%的小区里，2T4高层中间户的小三室，都是连廊结构，除非小高，洋房一层只做两户；

过往同种户型，边户影响不大，中间户为纯南，连廊户以后，中间户成为伪南北通透，北向房间和卫生间采光，隐私确实不好，连廊又不能封闭，同时栏杆高度虽然都满足国家标准，但对于恐高的人还是担心小孩安全；

同时连廊三层以下，如果是北入户大堂，遮挡会很严重，建议买连廊中间户的至少四层以上，采光上，越高越好，但区别不是很大；

新房现状如此，要么选择纯南户，要么选择边户，要么看小高洋房等梯户比低的，就没有连廊困扰。

问：二套房投资加自住，选择绿城桂雨兰庭如何？

答：当年没觉得绿城多香，如今随着绿城小区交付反响不错，以及城北缺房，房价上涨，刚需盘12000+的价格里，桂雨兰庭就不错了，周边也没什么竞品；

确实是绿城的项目，品牌，物业，小区景观有保障，备案早价格又有优势，属于刚需买到不亏的小区；

位置确实也尴尬，周边小区稀少，紧邻经开一小一中，但附近公共交通，商业短缺，大量可见的是各家厂区和食品工业园，居住氛围不好，属于工业区见缝插针的住宅区；

投资更多的溢价在于品牌和周边学校，人气配套都不占优势，后期自住适合附近工作的人。

问：天地源兰樾坊怎么样，感觉这次摇号人数不多？

答：西安目前摇号不太火的，要么好位置价格太高，要么烂地方价格还高；天地源属于前者，19000+的起步价，在西安可选的房子太多了；

目前二环沿线，航天城，长安的价格都在19000+以下，兰樾坊是个好位置，沣东最核心，周边管委会，国际医院，498绿地超高层，是目前新区里兑现面貌较好的；

但整体户型一般，价格已算高位，又面临主城区众多竞争，这个价格的产品，平销着也就卖完了。

问：易合坊的未来何去何从，给我们讲讲？

答：但凡关注西安房事久的人，都知道南三环的时丰中央公园，西江月，西郊的汉城湖畔，汉城壹号，东郊的易合坊，都是城改难啃的硬骨头；

今年的回复是一期13栋住宅、7栋商业均已封顶，各楼栋正在进行内外装，项目管理人已完成债权债务审核工作，交房时间待定；西安烂尾楼常见，但五证齐全烂尾的易合坊算一家，核心原因还是资金链断裂；

要么有大开发商接手，但前提是有足够多的待开发用地，能算过来成本，要么就是等清退原开发商重新招商，要么就是业主自救，此前易合坊2号楼的业主也发起过自救盖楼；

剩下就是不断的咨询，投诉，建议，催促施工交房！

问：高新区泰祥花园，未来学位房走势怎么样？

答：虽然是近20年的老小区了，但因为高新一小，一中的双指标，二手房价格仍旧非常坚挺，安居客上起步均价都在35000元/平，小区全部为六层楼梯房，户型老旧，没有环境；

且看不到拆迁改造计划，说白了就是学位房在支撑价格，好在买单的人不少，如果不自用，在目前这么高价位上可以卖出去，尽快置换高层新盘，房龄新的正常小区；

纵然全国名校学位房都值钱，但西安名校+以后，买家可选的范围在增加，西安民办名校的问题迟早也过渡处理，一旦没了学位加持，就是老破小，无人接盘。

问：考虑学区和地铁，刚需区新房如何排序？

答：价格公示后，购买倾向已经很明确了，排名前列梯队还是奥体周边，毕竟是大热点，区域面貌好和配套兑现也很快；

大户型优选融创望江府，兼顾位置和小区产品，虽然限价装标降了但依旧值得，其次华润，金地，中粮的高层小高，产品区别不大，价格相似，位置相似，摇上哪个买哪个；

第二梯队，包括融创时代奥城，管委会周边，地铁周边的招商，电建，房源多，价格有优势，但多少都有短板，学校上，铁一中主要是奥体周边，融创是在陕师大隔壁，电建，招商学校未知。

问：软件新城苏宁云著烂尾了么，空港还敢不敢买？

答：没见烂尾，但确实是停工了，一期楼栋都封顶了，但现场春节停工后，就一直没有复工，上周住建局也回复对工程建设情况实施重点监控，积极推动项目建设；

业主反馈苏宁想尽快复工，但总部想暂停苏宁广场商业，先复工住宅，建设单位认为苏宁雲著和苏宁广场均为一期项目，前期工程款要先结算，业主猜测是开发商以债养债造成的；

空港苏宁和高新很像，同样是住宅+苏宁广场商业的模式，不管高新苏宁停工如何，空港买房都要慎重；

西咸五大新城里热度垫底，但房价早已破万，可见城际地铁，国际学校，但完全处于区域拓荒期，是一个比泾河还秦汉的地方，毕竟距离机场2公里，天天看飞机，你受得了吗？