藏不住了!价值发展区,均价约1万/㎡,突发机会!

目前的西安楼市，总体上看明显的“机会”已经太少。即便出现，也是稍纵即逝，如不能及时关注到，也难以把握。

这种情况，不仅存在于住宅市场层面，也存在于商办类公寓型产品市场层面。日前，处在价值发展区的2个盘，即是如此。

我们分两个市场层面看：

一是住宅市场。目前主城区的房价逼近2万/㎡时代，仅有少数价格水平稍低，如浐灞、港务等，在1.1-1.4万/㎡。对于更多刚需置业人士而言，选择面已不是太广泛。

最近，受控价从严影响，4批次19盘万套住房的备案公示价格被“压制”，均价在1.12-1.7万/㎡，普遍比预期低2000-3000元/㎡，给了刚需置业新的上车机会。

从近期已接受意向登记的盘，如融创宸悦和鸣（1.53万/㎡）、天朗熙湖（1.46万/㎡）等盘的情况看，因户型面积较小、单价较低，受到市场热捧，登记飘红。

▲住宅实景图

二是商办市场。最典型的是公寓类产品，有平层和LOFT两大类，可作为居住的替代品，或者兼容办公等，不限购、总额低，过去多年一直是住宅之外的投资热门。

最近2、3年内，商办性质的公寓类产品出现了遍地开花之势，价格差巨大，低一点在8500-9000元/㎡，高的则在25000-30000元/㎡，甚至更高，且总量较大，选择困难。

▲商办实景图

还有一个情况是，按照西安现行的规则，公寓类产品的二次交易税费较大，基本占到二次交易价的36%以上，靠短期溢价获利的可能性不是很大，使得一些人对此心存畏惧。

但是客观看，从西安城市发展，产业发展及未来需求看，局部区域的优质且用途多元的公寓型产品，自用或赚取出租收益，依然可值得投选。

这就要抓机会！

虽然，截止目前，住宅依然是很多人投选的靠前选择；但是，从实际情况看，不少人受限购、资金等方面的影响，在逐步考虑公寓类产品的投选机会。

今天，我们不妨重点来说说公寓类产品（大平层除外）的投选。

近年来购房门槛攀升，房价也是节节升高，购房也越发困难。在这种形式下，小户型公寓这类城市轻资产转而成为众多城市年轻人以及投资者的新选择。

▲西安浐灞实景

从西安的城市发展看，截止2018年底，人口过千万；到2020年末，经济总量（GDP）过万亿，实现了两大历史性跨越目标，未来发展会更快更好。

这将带来更多的需求，其中住房需求已逐步显现，办公、租住需求也将进一步迸发。这就为住宅、公寓等产品提供了更多的潜力机会。

从趋势看，大城市大力发展租赁市场已是必然，租购同权的实现也逐步成为可能，公寓型产品面积小、总价低，购买压力不大，未来的租金水平，可与商品住宅、长租公寓等的租金水平进行比对，灵活把握。

依据城市的产业发展、潜力需求，在西安，坐落在产业区或产业配套区（为产业区提供综合服务功能）的公寓类产品，具有自住或办公等多元功能，价值更高，可精准投选。

▲西安城市实景

公寓型产品的价值衡量，和住宅有类似之处，但也有所不同：

1、地铁+综合体+多功能：无论是在产业区还是产业配套区，地铁价值是重要的，自身或与邻近项目组成综合体特性（商业、办公、园区），产品自身既可住，也可办公等使用。

2、梯户比+公摊+空间：平层公寓的层高适中，LOFT的层高在约5.4米（可隔成上下两层，且不压抑），梯户比适中、公摊率不大，空间可较大化使用。

具备了上述属性，周边有重点学校、大型医院（可扩大出租范围，如陪读、陪护等），价格等同或低于周边住宅价格，可优先选择。

接下来，我们重点分析两个公寓型产品，给大家投资参考。

一是保利K2立方。

项目坐落在浐灞生态区总部园区桥头堡位置，浐灞二路西大附中浐灞中学的西侧。区域所在是城东北的产业区，项目所在是产业配套服务板块。

从几个方面来看：

1、产品和价格：项目产品为LOFT，层高约5.4米，建筑面积约50㎡，梯户比为6T30/32/34户，公摊约35%，毛坯房，市政供暖，均价约1.15万/㎡。主流产品价格比区域住宅价格1.4-3万/㎡的水平低很多。

▲保利K2立方项目效果图

2、双地铁加持：项目西南侧约500米位置的浐灞一路和北辰东路口，即为地铁8号线堡子村站（施工中），东南约1500米广运潭大道和广安路口是地铁3号线广泰门站。地铁带来的价值明显。

同时，北辰大道、欧亚大道、东二环等，地面交通网络完善，立体出行便捷。

▲保利K2立方项目周边地铁线路示意图

3、地段配套成熟：周边有保利、万科、天朗、中海、龙湖等多个品质住区，

东南侧规划为新建写字楼，附近有麦德龙、迪卡侬、红星美凯城等大型商超，及保利和龙湖社区商业街等，居住、生活氛围浓，且较有品质。

4、优质学校多：项目东侧为西大附中浐灞中学（初高中，2200个学位），南侧约500米有浐灞一小、西安市浐灞第二中学，西南侧有浐灞九小（在建），陪读出租具有一定潜力。

▲西安市浐灞第二中学

5、产业发展：项目所在是浐灞生态区的总部园区，当前及未来重点发展的区域之一。目前，丝路梦工场、长安大学产业园已建成投用中，亚马逊、腾讯等一批行业龙头企业已入驻。

周边约3公里范围内有西安领事馆、西安国际会展中心、华夏文旅、金融小镇、腾讯小镇（在建）等，总部园区+金融园区+世园园区，是浐灞乃至西安未来重点发展的区域，产业前景正在凸显。

▲浐灞总部园区丝路梦工场

当前，项目所在居住、商业、酒店、学校等，正在快速发展中；东侧广运潭大道以东，正在更新改造，多个办公及产业项目待建。地段价值在急剧提高。该项目具有的自住、办公或陪读等前景可深挖。

二是保利·和光小户。

项目坐落于沣东新城自贸产业园核心位置，沣东自贸产业园南侧，太平路征和四路上。区域是西咸新区重点发展的产业区之一。

从价值发展及地段特点看：

1、产品和价格：平层，装修房，建筑面积约30㎡，层高约3.6米，梯户比为5T28/35户，公摊约35%。售价约8800元/㎡起，均价约9000元/㎡。该价格在目前的西咸新区和西安全市来看，处于相对不高的水平，性价比较可。

▲保利·和光小户项目效果图

▲保利·和光小户项目效果图

2、产业发展：项目所在的沣东自贸产业区板块，是西咸新区自贸试验区所在，未来经济发展的重点区域。目前有沣东自贸产业园一二期、南美商品贸易园及沣东三桥国际车城等，产业发展的前景非常可期待。

同时，板块所在又与西咸能源金贸区+沣东新城科统区等形成了产业及城市价值发展的联动态势。

▲沣东自贸产业园实景图

3、交通出行：项目临太平路和征和四路，自驾出行方便；北侧约1.6公里有地铁1号线沣东自贸园站，交通出行条件随着城市发展会进一步提高。

▲地铁1号线沣东自贸园站

4、周边配套：项目与自身的高层和洋房住区相邻，西侧和东侧均为居住区，西北侧有三甲陕西中医院（研究所）等医疗、商业设施在建，周边在快速发展中。

综合来看，周边自贸产业及医疗等发展，将为项目带来租住、办公、陪护等出租需求潜力。目前的售价相对不高，投选这里，可谓抓住了商办产品的“排名前列波”机会，也为面向未来的收益提供了较好的契机。

与住宅产品投选稍有不同的是，选择公寓类小户型产品投资，更多的是要考虑自己及家庭的资产配置的合理化和科学化。

“财富”是我们永远避不开的话题，在当下及未来，针对部分人士而言，依据自身的情况，合理制定财富攻略，选择城市轻资产，抢占未来“钱”景，是必然选择之一。

保利上述两大产品，以完善的品牌矩阵，升级不动产投资新风向，实现全方位、全龄层、立体化的居住体验。为共鉴大城美好，演绎时代财富配置提供了新攻略。

编辑=六言  编审=周鑫