西安严管卖房子 买房者要看仔细了

玉缘 2017-05-21 15:28:00
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5月19日,西安市住房保障和房屋管理局下发《关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知》,针对房地产开发企业、经纪机构的售房行为,进行规范和整顿。 办证 条件 房企年初不报全年套数 不能申办预售证 申请商品房预售许可,须将符合预售条件的楼幢一次性申报,严禁以分批、拆零等方式拖延上市销售时间。

5月19日,西安市住房保障和房屋管理局下发《关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知》,针对房地产开发企业、经纪机构的售房行为,进行规范和整顿。

办证

条件

房企年初不报全年套数

不能申办预售证

申请商品房预售许可,须将符合预售条件的楼幢一次性申报,严禁以分批、拆零等方式拖延上市销售时间。未按规定申报的,不予受理商品房预售许可申请。

房地产开发企业应按照有关规定在《商品房预售方案》中明确取得《商品房预售许可证》后的开盘销售时限等情况,并严格依照确定的开盘时间对外进行公开销售。

严格执行商品住房项目上市供应、销售计划备案制度。每年元月10日前,房地产开发企业应将本年度商品住房上市供应及销售计划报房地产管理部门备案。未按规定报送上市计划的,年度内不得申请办理商品房预售许可。上市计划应包含项目名称、坐落、总建筑面积、楼幢数、总套数、申报预售许可时间等事项。2017年度商品住房上市供应及销售计划于2017年6月底前向市房管局产权市场处报备。

各级房地产管理部门应在每年元月20日前将本辖区范围内的商品住房上市计划信息向社会公布。

解读:五证不全卖房以前是西安市场的普遍现象,甚至房管部门多次查处曝光,仍然屡禁不止。这次政策先从申领预售证的资格管起,无疑是让开发商雪上加霜,反过来也说明房管局这次很实在,算是从源头上管控了,真正想规范市场。

政策主要的看点是“上市供应、销售计划备案制度”,每年元月10日前报全年度的供应量,并且信息要很具体,就意味着房企内部的预算和提前规划的能力要很强,并且没有了更改销售任务的机会。还有一个问题是建筑施工工期和销售节点能不能对接上,否则内部失衡很容易逼得开发商剑走偏锋,影响的还是购房者的利益。

短期内,市场上依然会是房少求购者多,但受管控刺激,下半年尤其是第四季度,会有大量的房源入市,胆子大的购房者,可以和看似一直在涨的房价搏一把,看谁是下半场的胜利者。

销售

现场

五证二图是关键

售楼部变成政策法规陈列室

实行商品房销售现场公示信息达标制度。房地产开发企业销售商品房的,其销售现场应公示以下信息:

1.《企业营业执照》、《房地产开发资质证书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。城中村改造项目,还应公示城改部门批准销售的函件。委托代理销售的,还应公示商品房销售委托书、房地产经纪机构备案证书。

2. 所有房源销售价格及销控表。包括每套商品房建筑面积、套内面积、销售价格及是否已售出等情况。

3. 项目规划总平面图、楼幢建筑平面图、已批准预售的楼幢(预售楼幢号与规划不一致的,应作特别说明)、房屋对应土地使用年限、房屋规划用途、房产测绘成果报告、户型详图、停车位配比、前期物业服务及其他影响购房决定的不利因素等。

4.《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)及正在执行的省市有关房地产调控文件。

5. 抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料。

6. 商品房预售资金监管银行名称和监管账号。

7. 房地产开发企业给销售代理机构的授权委托书及委托范围、权限。

8. 所有驻场销售人员照片、姓名、上岗证书。

9. 房管、物价、工商等监管部门的举报电话。

各级房地产管理部门应在项目开盘销售前,对房地产开发企业销售现场进行检查,并拍照留像;不符合公示要求的,责令限期整改,暂停网签销售。

解读:先说重点的,.项目规划总平面图、楼幢建筑平面图被正式要求对外公布了,千万别小看了这两张图,许许多多维权事件中,买房时承诺的落地窗没有了,房子旁边建变电站了,小区周边是垃圾场等等,都是因为事先没有看这两张图,不明真相造成的。当然了,以前开发商也不太会把这些信息公布出来,现在被强制要求了,购房者得仔细看明白了。

还有一个感受,以后售楼部现场关于买房卖房的各种信息太丰富了,简直就是一个政策法规陈列室,除了购房者,想了解房地产行业知识的人,多去售楼部看看,从一线销售到各种政策法规,特别收益良多。

预售

监管

严禁哄抬房价

公开摇号选房或成潮流

未取得商品房预售许可

不得排号、预订,严禁采取排号、定房、内部认购、发放会员卡等各种方式收取任何预定款性质的费用。

不得进行预售广告宣传。

不得对外开放销售场所。

不得参加任何形式的房地产展销活动。

取得商品房预售许可后

必须在10日内将所有房源一次性对外公开销售。

严禁采取分幢、分层或分批、分次开盘的方式进行销售。

严禁以内部认购、排队、排号等方式蓄客,通过集中选房、网上选房或发布不实销售价格和销售进度,鼓吹涨价在即、开盘售罄等方式恶意炒作,营造紧张气氛,制造虚假热销场面,诱使购房人抢购,趁机哄抬房价。

依法销售商品房,收取预订款性质费用的,应按照可销售房源与需求购房者 1:1 的比例确定交款的购房户数,不得收取超出房源数量购房者的预订款。凡高于可售房源多收取购房者预订款的,视同为未取得商品房预售许可的违规销售行为,依法严肃查处。

以下行为视为捂盘惜售:

1.达到商品房预售条件,不及时申请办理预售许可的。

2.取得《商品房预售许可证》之日起,10日内未公开销售的。

3.同一个《商品房预售许可证》采取分幢、分单元、分层开盘的。

4.采取其他方式对已取得预售许可的未销售房屋不进行公开销售的。

对存在以上违规行为的

视情节按以下方式进行严肃查处:

1. 责令限期整改。逾期未改正的,暂停网签销售和预售许可等相关手续的办理,并作为不良经营行为,记入信用档案,按照相关规定予以行政处罚。

2. 对典型违法违规企业,通过媒体予以公开曝光。

3. 向工商、物价、开发资质、金融等监管部门通报,对违规企业实施联合惩戒。

各级房地产管理部门要通过门户网站或其他方式,定期向社会公布已取得商品房预售许可的开发项目有关信息,及时披露预售项目名称、坐落、可销售楼幢、申报销售价格及抵押、司法查封等信息,增强交易透明度。

解读:此次对于取得商品房预售许可证前后的管理,要求确实很严格,问题不在于规定的好,关键是不被允许的诸如排号、预订等方式,会不会真的消失了?

目前,一些临近开盘期的房企,都被通知不能有集中的开盘动作。有房企就很担心,不搞集中开盘,拿到预售证后,那些真正买房的客户,还是会闻风赶来,反而容易出现连夜守候、提前自发排队等现象。对此,有消息人士透露,政府部门推荐的开盘方式是有公证机关监督的公开摇号选房。

5月3日,西安市住房保障和房屋管理局下发《关于公开摇号分配矿山路(二期)、雁鸣家园(二期)、王家棚、向阳沟租赁型保障房的通告》。5月9日,矿山路(二期)、向阳沟租赁型保障房和雁鸣家园(二期)、王家棚租赁型保障房分别公开摇号选房,整个分配过程由市、区住房保障工作人员、分配家庭代表(分配家庭数量的5%左右确定)现场监督,公证机关工作人员进行了现场监督公证。这算是一次西安以后住宅销售方式的预演吧。

规范销售代理

和经纪机构

额外收费需事先说明

禁签“阴阳合同”

实行商品房代理销售的,应当委托已在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在销售场所显著位置公示;额外提供的延伸服务项目,需事先向当事人说明,并在委托合同中明确约定。

房地产经纪机构和执业人员在开展经纪业务时,不得炒卖房号,不得在代理过程中赚取差价,不得通过签订“阴阳合同”违规交易,不得发布虚假信息和未经核实的信息,不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,诱导或迫使购房人接受商品或服务价格。

解读:楼盘如果是代理销售的,通常置业顾问属于代理公司派驻的,除过房管局要求的资质和行为规范以外,置业顾问对购房者表述的内容非常重要,很多购房者发现买的房子与最初说的不符,前往售楼部讨说法时,经常遇到开发商说的两种情况,一种是代理公司承诺的不算,一种是承诺的置业顾问已经离职了。

房地产经纪机构如今在新房交易中发挥了越来越重要的作用,提醒从业的年轻小伙子和姑娘们,千万要遵实政策规定。

签订

合同

禁伪造资料规避限购

不能随便拒公积金贷款

房地产开发企业或经纪机构在与购房人洽谈并签订商品房买卖合同时,必须做好以下事项:

1. 提前告知购房人有关购房政策,并按规定收取、留存购房人应该提供的相关材料。

2. 协助按揭贷款购房人查询个人征信状况。

3. 在收取预订款前,向购房人出示、说明商品房买卖合同文本内容,并遵循平等自愿、诚实守信的原则与购房人商定合同条款。

4. 通过网签平台与购房人签订商品房买卖合同,并自签约之日起30日内申请登记备案。

5. 从网签平台打印交款通知书,交由购房人通过预售资金监管专用POS机、监管银行营业网点柜台等方式交存购房款。

在洽谈和签订商品房买卖合同时,房地产开发企业和经纪机构不得有下列行为:

1. 诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策。

2. 无正当理由拒绝购房人选择住房公积金贷款购房。

3. 未进行征信审查,收取预订款或向购房人承诺可按揭贷款购房。

4. 采取“电商”等合作模式,通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用。

5. 实行“零首付”购房,或提供“首付贷”等场外配资等。

6. 在合同中约定代为收取房屋专项维修资金。

7. 另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款(包括预订款、首付款、按揭贷款等)。

8. 以补充约定条款等形式减轻、免除应承担的责任或不合理地加重购房人责任、排除购房人主要权利。

9. 其它违法违规行为。

解读:政策明文规定,已经说的很清楚。关键还是被约束者能不能认真执行,执法者能不能违法必究。否则,一个问题溜之大吉,就会导致整个行业见惯不怪。当麻木不仁成风时,再严厉的管控措施,都有可能事倍功半。

最近,市场很火爆,从4月18日西安市政府出台的限购政策,到5月19日西安市房管局下发的管理通知;从针对购房者的购买资格,到针对开发商和经纪机构的销售行为,政府和职能管理部门的态度很明确,打击投机、限制房价、规范市场,随着管理力度进一步加强,期望的效果会逐步显现。

但仍然有一个少有点,购房者的恐慌心态和着急买房的行为,没有什么政策能够限制。市场真实的反应是,房源和购买资格进一步收紧,购房者的心情越恐慌,出手的欲望越强烈,人越多房越少价越高。这一点,其实更应该想办法遏制。

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