高新三期发展起来得多久?巴菲特的老破小|房哥问答227期

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问：西安要求精装房要和样板间一致，会改变精装房现状吗？

答：西安精装修的症结核心并不在这里，现在精装房和交付房在硬装上的差别是很小的，真正在材料上明显偷工减料的不多，因为本身的用料也很一般；新规以后，要求材料，型号都进行公示，算是和全国城市看齐；

精装的问题在于样板间剔除软装后，本身的效果就一般，价格比毛坯房均价贵2000，但也没看出贵在哪里；同时精装修赶工明显，交房时的大量装修瑕疵基本都有；

改变精装修的较好办法就是取消精装修，推精装的本质无非是给涨房价一个好的帽子，节能环保的成本又能占多少呢；

有人就说，原以为西安推精装修是砸了装修公司的饭碗，没想到其实是给了两碗饭吃，拆一碗，二次装修一碗。

问：金地无房，新城首府怎么样，值得入手吗？

答：在高新周边的雁塔，过往备选的新城如今成了优选，从装标和产品上看，新城是强于金地的，当然地段是弱于金地，毕竟挨着公园有人愿意买单；

新城临着西部大道，被西安宸院包围，短距离内的商业，区域面貌，配套是弱一些，但周边三公里内的金地广场，宜家荟聚，雁南公园，红星美凯龙，雁塔二小，二中是齐全的；

外加周边万科，海亮，金地，融创的二手房托底，新城18000+的价格就变得容易接受了，毕竟周边都没房，就剩它了，长安的融创江山宸院又一直不开；

回归产品上，新城的户型装修都还不错，虽然是主城区排名前列个项目，小区不大，但也未见明显短板，对于高新周边，若不等融创开盘，不摇高新三期，是绕不开的选择。

问：估计一下高新三期，发展起来得多久？

答：首先要想清楚发展起来这四个字，是怎样的要求，是对比高新二期，西沣路沿线，还是参考沣东沣西；

高新三期热度很多，建设很快，但依旧处在拓荒的阶段，这么大的面积内，CID核心区仅仅盖楼，没个三年五载都看不出变化；同时新区较大的问题还是在于人的填充，核心就是盖房子，目前中海，华发才刚开始卖，其他住宅还没有动静，想要形成配套齐全，人气十足，产业林立，还需要很长时间；

大家对于高新三期的热衷，只是在目前新区遍地，前景位置的背景下，高新有能力，有资金，有政策，有执行，算是最可信的一个，同时学校，医院，地铁先行落地，仅此而已；

至于更大范围的高新三期发展，可能就不是一代人的事情了，城市规划的视线总是比普通人买房生活要提前很多年的。

问：招商依云曲江的车位12 全能不能买，19000+买房算高位吗？

答：西安的车位价格是市场定价，但规定又要求开发企业应合理确定车位、车库租售申报备案价格，并严格按照备案价格销售；

租赁车位、车库，租售价格涨幅应低于当年新建住房价格涨幅水平，对滥用市场支配地位，囤积居奇，哄抬价格的，将由相关部门依法严肃查处；所以天价车位还是有人管的；

回归市场，我在18年有统计西安170个小区车位售价，其中曲江二期周边售价10-17万不等，12万算正常价格，买不买看自己预算和需求，自用早买早安心，周边停车太难；

依云曲江的二手房价格在今年涨了挺多，包括周边大华，天地源，不少房源甚至挂到20000+，结合今年房价，19000+不算较高位，比较低的三迪和美好时光均价在17000+，但小区有比较一般；

新房断供，曲江的二手房看来要逆天啊，值不值看自己需求了。

问：咸阳龙湖融创相继首开，这个地方是否值得投资？

答：这个地方就是咸阳的文兴路，郊区，又是高铁新城，融创，龙湖，金科，恒大相继落地百亩大盘，外加上周的一通操作猛如虎，房子卖了不少，渠道的卖房能力让人咋舌；

回归区域本身，宣传的地铁，高铁其实都在两公里以外，周边配套目前靠想象，较大的卖点在于大开发商，价格低，预算多的话，咸阳主城区龙湖彩虹郦城，高新区融创御河宸院看看；

至于投资并不建议，很多人单纯冲着价格低和大品牌去买咸阳，尤其是这里，但问题是咸阳自住可以，投资转手二手房的流通性不行，远没有西安人口，产业的支撑；

看重价格，接受周边不利因素，自住谁喜欢谁买，融创龙湖的房子本身还是不错的，投资觉得前景无限的劝劝自己。

问：高新三期和鱼化工业园买哪个好？

答：说是林志玲与罗玉凤的区别，可能有些夸张，但这两个区域在各个方面的差距确实是肉眼可见的；

高新三期，西安新区里的王中王，包括软件新城，国际社区，CID三个部分，其中软件新城高地价，高房价，高端改善集中，CID价格中等，规划等级高于CID热度第二，华发摇号地老天荒，中海蓄势待发，国际社区一直没有太多新房，存在感一般；

鱼化工业园紧邻软件新城，归属雁塔，学校，商业，区域面貌短板明显，承接高新外溢，目前紫薇西棠和先进坊在售，价格上有优势，距离高新近，刚需偏多；除此以外没有什么动静；

应该99%的人都会选高新三期吧！

问：巴菲特都住着1958年的老破小，自然有它的价值？

答：1958年，年仅28岁的巴菲特在家乡奥马哈市花了3万1500美金买了Farnam街5505号这套房子，自己一住就半个多世纪；

在这里，他生儿育女;在这里，他也逐渐成为叱咤世界资本市场的风云人物，这是巴菲特老房子的由来，但人家是出于喜欢，怀念，这和马云亿万身家，喜欢穿千层底布鞋一个道理；

作为房子而言，老破小的价值很弱，当然带名校学区的勉强保值，剩余城墙内，二环里大量的棚户区，老旧小区，住着难受，卖吧难卖，并非买房优选；按照西安的政策，也是以改造为主，盼拆迁困难；

房子本身是商品，自然有折旧更新，可能现在的高层30年后同样是老破小，肯定能住，想要住的舒服除了换房没什么办法；

老破小，慎选，少碰，远离！

问：绿地独角兽公园，商业性质，160平可以购买吗？

答：顺着科技西路一直走直到绕城高速跟前，这个地方除了农田和村子外，还有一个小区叫绿地新里城兰亭公馆，隔壁就是商业独角兽公园，周边可是毛都没有；

虽然均价只有12500+，但卖的并不好，这个地方买商业来居住的人太少了，买个菜都是问题，商业产品本身税费高，转手难买的就少，更别说买这么大面积，妥妥的韭菜王；

其次，绿地，是大西安的老朋友，各种新区拓荒撑场面，又舍得投资，超高层圈地的方式屡试不爽；但是绿地，不是西安人的好朋友，这么多年了，就没见哪个小区好好盖房子；

在西安不买绿地，是一种生存本能。

问：土门靠近高新，老城区，搞不好有大动作？

答：西安城东，城西两个老城区，城东动静还是快很多，军工厂拆迁，纺织业转型，幸福林带修建，多条地铁通车，虽然整体面貌依旧不好，但产业，高校，配套，公园各个方面是齐全的，且都在改造，各家开发商也积极拿地，改善盘扎堆；

城西步伐慢的不是一点点，远东，庆安，西电占据庞大土地，这么多年了除了富力在卖开远城，几乎没有动静，烟火气确实很足，足到落后于城市发展；

土门改造提了很多年但始终未见动作，拆迁无进度，就没有土地，就没有开发，况且西安现在新区遍地，地价高企，主城区要么狠心改造，要么直接绕过，修修补补。

问：长乐坡地铁口，融创宸阅和鸣怎么样？

答：应该不止一个人，在等融创的出价格，开盘，毕竟城东一直新房没什么货，地铁口的位置又能吸引全城的人过来；

宸阅和鸣小区规模很大，整体户型装修正常水平，配建有学校，小区距地铁零距离，到幸福林带一公里，产品上很好，融创的二手房在西安很保值；

劣势在于周边环境，待拆的村子，门口的电线，对面的塔楼，都在告诉你这是老城区，现在就等价格备案了，属于产品跑赢地段的小区。