全运会红利还有几年?3万+逸翠园站在高塔|房哥问答231期

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问：14000+买的保利熙岸林语，算不算高位接盘？

答：对面的姐妹盘保利林语溪，现在安居客上二手房的标价在12500+左右，同类型产品，新房比二手贵在西安倒是不多见；

作为自住而言，保利可以兼顾到地铁+公园+大品牌卖点，精装修14000在西安还是有竞争力的，房子本身倒是没什么硬伤，刚需盘标准的户型，装标，园林，核心问题还是在位置上；

灞河新区开发时间并不久，周边环境不错，但学校，商业，人气还停留在原始状态，亮眼的配套为小区对门的灞桥湿地公园及地铁9号线，不足在于周边基本没有大开发商小区，且临近铁路，噪音问题需注意楼位；

小区定位城东刚需，外加整个纺织城范围内没有太多新房可选，对于周边自住，买了就买了，高位谈不上，质价相等吧。

问：全运会的红利还能持续多久？

答：这个红利的范围很广，如果只是涨房价就太狭隘了，毕竟港务区是目前西安限价最严的区域，这种大的盛会红利包括两方面，一是给荒无人烟的港务区在短时间内带来的配套基建提升；

比如场馆，央企总部，公园，商业，住宅小区，学校，桥梁隧道等等，如果没有全运会的因素，港务区发展不可能这么快，但底子上这里还是新区，硬件上来了，还需人气填充，当然是卖房，以及成片的住宅小区；

第二点是借着全运会的风头，全西安都是做基建配套，快速路通车，地铁全城开工，拆掉多个建材市场，因为有了全运会这件事，以往这些想做不能做，能做不好做的事儿，都有了依据；

所以，全运会带给西安的不仅是港务区的房价，而是整个西安的城市配套更新，这可能才是真正的红利，持续多久看西安决心！

问：旭辉国宸府怎么样，值得投资吗？

答：首批登记旭辉的选房应该都结束了，390套房子登记了930组家庭，其中普通家庭占了72%，是特别的主力，这里面包括首套自住，也包括二套换房的；

毕竟浐灞一路的位置还是很好的，就剩下这么快空地，隔壁商业齐全，底商完备，浐灞一小，九小尽在眼前，旭辉楼下就是八号线地铁口，这样的位置，起码在西安二环边还是很吃香的；

作为自住而言，整体装标挺高，户型常规，没有明显Bug，新房价格低于周边二手房，对于周边看房的必然优选，偷鸡需求需长期持有，毕竟入手价格不低，等待西安房价整体变化，或学区划定后，学区房带来的溢价；

买在这里的自住和改善居多，纯投资的挺少。

问：逸翠园双学位能买不，3万均价会不会站在高塔？

答：西安二手房里最贵的有几个共同特点，比如深处高新，名校学位，大开发商，基本到了这个段位，3万+就有人买单了；

逸翠园的小区在高新的二手房里还算不错，自身高新国际和逸翠园中学双学位，用完学位还有学区，公办学区也不错，小区本身高档社区，房龄较新，大户型居多，四期的价格比三期贵上不少；

后期转手还是有压力的，毕竟单价总价面积都很高，接手门槛不低，奔着学位去，这个价格不好谈，毕竟西沣路隔壁地处雁塔的万科，海亮，金地价格也奔着20000+去了；

这个区域二手房，起步标准20000+，房龄新带学位，还是双指标的，就是现在这个价了，学位房就是这样，放在全国都是房价高点，即使是高塔，要自用也得咬牙上不是。

问：保利天悦迟迟不开盘，想去看看劳动公园里？

答：不是你脑子糊涂了，就是我能力有问题，这两个有什么可比的，新政后，加了首付，提高了预售门槛，年底又碰上限价，保利开不了，较快也在年后，但关注的人依旧很多，毕竟周边二手房的强溢价和稀缺的新房，还是保利的升值保障；

劳动公园里放在城西位置是不差的，大庆路旁边，又有地铁，由于是棚改，周边生活极为方便，破旧的劳动公园和繁忙的菜市场告诉你，这里是曾经的西安主城区；

但问题也很严重，小区棚改安置+住宅+商业，导致容积率巨高，即便是开发商自己做的效果图上看，都能感觉到逼仄的楼间距，像一堵密不透风的墙；

同时小区业态太多，空地太少，圈子不同，如果价格有优势，还是不愁卖，但放在20000+的价位上，买哪里不行，雁塔，长安的新城，融创，城东的融创，城北的旭辉；

小开发商，高密度，高价格，注定了不是优质资产，现有的市场行情里，一波宣传和周边新房断供，肯定不愁卖，但是未必你会住的舒服。

问：沣东和港务哪个发展好，文章写的人心慌？

答：跳出价格谈产品和跳出需求谈未来都是有问题的，沣东发展起步早，建设时间长于港务，这是时间优势，科技统筹区周边已经有了新区大都市的样子，但沣东很大，能源金贸区和昆明池周边还在缓慢发展；

大家看好沣东，因为这里是西咸新区发展较好的，大众都知道西咸是西安的未来，但现在沣东不友好的地方在于新房供应短缺，且都走高端，动辄2000+起步，直逼西安主城区，没有新区的包容和谦让，更多是坐地起价的傲慢；

沣东就像你特别喜欢的女神，长相，身材，学历优秀，但入手门槛高，对于大众压力大；

港务区发展势头也猛，但包容性强，房源多，限价严，入手门槛低，多数人能够得着，就像喜欢你的邻家小妹，虽然目前其貌不扬，但潜力十足，到底是拼尽全力追女神，还是审视自己与小妹喜结连理，每个人都有不同答案；

当然屁股决定脑袋，还是口袋钱多钱少的事，对我而言，哪儿都不去，主城区有房能买，住着就挺好！

问：新政后新房供应骤减，二手房上涨，什么时候是好时机？

答：曲江和高新的二手房最近确实有点猛，一方面是新房断供，摇号激烈，同时这两个地方又都有优质公办学区和产业的优势，导致需求大，价格硬，讲价难；

他们又都有自己的外溢区，比如曲江是航天，高新是雁塔长安，这三个外溢区现在新房和二手价格也很猛，再次倒逼高新曲江二手房价；

对于二手房，产品一方面，更多的是卖方心理，一旦有高价成交案例，就会变成区域底气，涨价容易降价难，较好的选择就是跳出去；

非看不可，就没有什么好时机可谈了，尤其是现在市场上行期，卖家吃秤砣铁了心，要么跳出去，要么硬上车，也没有过好好选择，好在房龄不同，大小品牌不同，还是有一定价差；

高新排名前列梯队里的逸翠园，中铁缤纷南郡，天地源系列，保利金泰，第二梯队的利君明天，天朗蓝湖树，玫瑰公馆也可以；

曲江一梯队，万科，金地，中海，金辉，二梯队天地源，大华，保利，美好时光，都还是有价差的，量力而行！

问：长安区房子是不是比其他区域涨得慢？

答：相比16年，大部分小区也翻了两倍了，其实不算慢，但长安区大开发商小区不多，学校短板，商业短板，外加很多人心理问题，导致长安区一直不是买房主阵地，在老大哥高新和二哥雁塔之下；

外加长安区二手房分布不集中，大量老旧小区林立，房价的差别也比较大，二手房里，最贵的算是万科城带学位的，其次是万科城其他几期，再就是雅居乐，悦美，合能这些，基本都是在西长安街沿线；

韦曲南部分，目前只有融创长安街壹号价格高点，其他没有特别优质的小区；说白了大的涨幅看市场，小的涨幅看产品本身，好品牌，好物业，好位置的才有更大未来，当然好学区也是必须的。

问：哪里还能查到小开发商的销售信息，大开发商价格太硬？

答：在刚刚过去2020年的房企销售榜单上，已经没有小开发商的影子了，现在公开拍地，产品为王，神仙打架的市场，小开发商能活下来的也没有几家，或者就是和全国房企联合开发，西安过往的雅荷，天朗，海荣；要么不是国企就是国家队；

小开发商小区大量存在于二手房，新房极少，并且它们也看到了西安房价上行的现状，也都转行做高端，走精品大户型，曾经的小开发商低价走量时代没有了；

现在的信息很透明，新房住建局官网公示价格，房99进行意向登记，且所有上市的新房都是这个过程，现在价格低的要么是远郊，要么就是旧小区。

问：女孩子想买二手小住宅，大兴郡青城如何？

答：二环的发展讲过很多次，所见即所得，坏处就是不会有什么变化，青城是大兴郡最早的一期，也是小户型最多的，小区紧邻地铁口，地块不大，挨着高架，小区环境在周边还算不错；

楼下方欣，对门太奥，二环，生活交通一应俱全，2020年学区沣惠路小学，目前二手房价格均价16500+，以88平两室居多，毛坯少多为简装，周边无新房在售；

相比大兴郡的其他期，小区偏小，周边偏吵，房子偏旧，当然小户型是最多的，可以看，备选太奥广场，新房可看大兴郡最后一期的熙湖！

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