2018西安买房攻略 银行贷款买房的那些事儿

对于大多刚需购房者来说，看好属意的房子后排名前列件事就是考虑房贷的问题，从去年开始各银行贷款额度已经吃紧，很多银行已经没有额度可以放款给贷款人，很多买房人都在等2018年的房贷额度。但到了今年，各银行额度依然吃紧，目前各银行贷款放款时间基本维持在一个月左右；值得注意的是，目前因各银行信贷额度收紧，首套房贷利率上浮的同时，二套房贷办理会直接变得更困难。

面对这样的情况，小编为大家整理了截至目前西安各银行首套房贷、二套房贷的首付比例及相关利率，购房者在置业时可以根据项目贷款银行来提前计算自己所需要首付的比例及月供额。

其中中国银行仔月1日再次提升首付比例及利率，多家项目已经开始执行该首付比例及利率政策，购房者需要注意。

贷款利率的上浮将会影响多大？

首付比例的提升对购房者买房压力有最直观的提升，而贷款利率的上浮则会增加购房者的买房成本。

举例：

若购房者购房时向银行商业贷款100万元，按30年360期还款，等额本息方式进行计算：

从计算结果可以看出，以100万贷额度为基础下，款贷款利率较高上浮后的利息相较于基准利率，超出22万元，购房成本大大增加。

值得注意的是，房贷还款方式分为等额本息与等额本金，对于如何计算个人贷款的利息及月均还款，在这里也分别用两种方式为大家做详细公式展示（建议直接搜索房贷计算器进行计算）

1.等额本息还款

本金逐渐增加

所谓等额本息还款，就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。即借款人归还的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，因而利息占的比重较大，当期应还本金=计划月还款额-当期应还利息，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加。

以贷款20万元20年还为例，按基准利率计算，月均还款1308.89元，支付总利息达114133.60元，还款总额将达298408.73元。

计算公式：

计划月还款额=〔贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数〕÷〔（1+月利率）^还款月数－1〕还款月数=贷款年限×12

月利率=年利率/12

还款月数=贷款年限×12

2.等额本金还款

利息由多及少

等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。即每月归还本金的数额相等，利息=当期剩余本金×日利率×当期日历天数，每月的还款额并不固定，而是随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。

同样以贷款20万元20年还清为例，按基准利率来算，排名前列个月还款为1650元，以后每月递减，最后一个月还清时还款836.74元。支付总利息为98408.73元，还贷总额为298408.73元。

计算公式：

计划月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-累计已还本金)×月利率

累计已还本金=已经归还贷款的月数×贷款本金/还款月数

银行贷款问常见问题：

NO.1即使是等额还款，还款额度也是会变的

即使是等额还款，还款额度也是会变的;很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。

房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率;

如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整;

如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。

NO.2 提前还款的方式和意义

方式：

一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金;

还款额度不变，缩短期限：比较省利息;

期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息;

提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。

NO.3 提前还款的基本流程

部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可;

全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

NO.4房贷是最优惠的融资方式

合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是较便宜的融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中;

NO.5 开始还的都是利息

有人贷款20年，每月还2000元，还了两年，认为已经还了5万元了，其实这种理解是十分错误的，开始还的都是利息，没有多少本金，基本上也就还了2万本金吧，所以，需要清楚的认识，刚开始还的都是利息。