小区打折卖车位有何危机?摇上万科反而不敢买|房哥问答223期

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问：中南春风南岸没学校地铁，16000+值得入手吗？

答：几乎每一周的问题里，都有提到中南的，作为今年城南的网红盘，摇号难度犹在，价格同区域较低，登记人数已经很说明问题；

位置上，确实没有地铁，但隔壁长安四小在建，但长安区和城六区中考不能互报的问题没有明显进展，小区东侧就是中粮拿下的上塔坡城改，后期可能有大的商业体，北侧清凉山公园已开放，杜城改造俊发已经拿下；一侧1.6公里外的雁南公园也开放；

城南方向本来就缺新房，目前在售金地20000+，新城18000+，16000+区间内仅有中南金辉两家，中南虽然是纯高层，但装修和户型上占优势，不买中南，同样价格同区域那就备选金辉吧。

问：绿城选房，遇到首付新政，港务区房子还敢买吗？

答：首付提高主要影响的是144平大户型以上的销量，以及二套房的购房成本，对于预算充足的纯改善和刚需并无太大影响；

同时新政里还有预售门槛提高的条款，对于短时间内的新房供应量影响明显，港务区绿城也是网红盘了，已经有交房部分，整体品质不错，价格稳定；

放在港务区板块，是没有明显短板的小区，所以没有什么不敢买的，至于港务区后期的转手置换，需要看市场行情了；

同区域内土拍火热，上市密集，房源众多，算得上刚需+投资聚集区，后期转手走一步看一步吧。

问：新政会不会将改善挤回刚需，都去买小户型，对刚需不利？

答：按照西安的政策，二套房算普通家庭，刚需资格的首套房还是优先选的，当然如果你名下没房且单身，还不算刚需，无论是否新政，热门盘的摇号都是困难的；

90-144平这个区间基本算是刚需+刚改换房为主，更大户型纯改善，买这种房子的人，增加点首付还是扛得住的，要么观望等待也耗得起；

真正难受的就是首付非常紧张，又够着大户型的门槛，遇到增加首付，实在拿不出钱，要么退房放弃，要么再看小面积；并且市场目前的纯粹小面积也很少，大部分都是100起步的高层；

所以，有刚需资格的依旧好买，会不会市场格局变化，让子弹再分一会吧，看看意向登记平台就明白了。

问：房哥好，想入手蓝光公园华府，不知道后期发展怎么样？

答：小区好几期也已经交房入住了，房子本身的素质自己去小区转转都看得出来，定位就是刚需盘，户型不错，档次一般；

外部环境上，地处沣东新区和老区交接，周边西部车城的拆迁老生长谈，17年就回复肯定会拆，但年年不拆，今年回复是未列入沣东新城2020年征地拆迁计划；

车城一日不拆，三桥周边的面貌很难有大的改善，蓝光小范围内，沣东四小，五小已经开学，华润万象城开业多年，东侧沣东自贸园变化较大，中医医院新址，南美贸易港都在加紧建设；

但小区周边100米，还是被车城和二手车市场包围，能接受就买，不接受就看看新街上的华润，保利二手房。

问：目前三万买中海熙岸，性价比如何？

答：30000+的单价放在西安真的很贵了，西安最贵的高新，新房天花板也到不了三万，二手房市场房东定价，是个例外；

中海熙岸的位置自然是很好，曲江一期核心，东临曲江一中，西临大唐芙蓉园和海洋馆，这个周边基本都是中海的房子，东郡，铂宫，御湖，紫御华府，优势是环境不错，公办学区，生活方便，曲江居住环境好；

劣势在于房龄也久了，价格太高，产品也旧了，这个价格自己住怎么喜欢怎么来，但后期还想有溢价转手出去，就非常难了，小区的二手房价格已经封顶了，谈不上性价比；

冲着性价比的，要么看新房，要么看曲江二期了！

问：万科悦府摇上了，但心里没有主意，在线等分析？

答：没摇上你就不纠结了，要不要选择很多时候取决于，同样预算内，有没有退路，没有备选，买万科就对了，毕竟西安人是很认的；

优势不用多说，价格便宜，二环内地铁口，周边生活方便，对面有公园，几公里内有商业，附近新房稀缺，导致很多刚需集中在这个小区；

劣势也明显，城改拿地，容积率略高，户型较老，纯高层楼间距一般，周边安置房较多，区域面貌不算太好；

但在地铁，二环内，15000+的性价比面前，这种流量盘一般都是不愁卖的，你不要，退出来后来一堆要的。

问：未央湖周边房价不低，为何金科博翠天宸卖12000+？

答：产品定位不同，未央金茂府，东原印未央都属纯改善，产品特性离湖近，低密度，以叠拼，大平层和洋房为主，起步面积也比较大，单价也很高；

至于这个区域面貌并不好，但有个湖在的区域，能否被改善人群接纳，就看开发商的营销能力了，但未央湖片区的破旧却是事实，改造又难又慢；

金科，远洋，定位都是刚需高层，12000+属于正常价格，毕竟灞河对岸的港务区，要热点有热点，要地铁商业学校也都全，同时13000+大开发商遍地；

位置，区域面貌，配套都远不如港务区的未央湖，同样刚需盘，有价差不应该是很正常的事儿么。

问：为什么现在房子大部分都是连廊设计，不安全，公摊还大？

答：基本上目前西安在卖的大开发商在建高层产品，都是连廊户型，过往的中间纯南户，边户进门大走廊的已经非常少了；

连廊户的爆发一方面是高层消防验收要求规定，一方面是中间户的需求，过往中间户纯南向，通风太差，南向房间开窗太多，窗户面积也不大；改为北连廊后，中间户型更方正，通常三面朝南，两侧通透，虽然北侧采光，隐私较差，但却更加好卖了；

不安全的问题只要集中在连廊上，不能封闭，不能加窗，尤其是开发商交房高度不够，很容易担心小孩安全，部分开发商会做玻璃栏板，安全性好一些；

至于公摊，反正也业主互相摊，在目前的市场下，不接受也得接受，除非不买房，要么都连廊。

问：西安很多小区打折买车位，是不是嗅到什么危机？

答：怕是想多了，在我印象里，除非特别便宜，车位一直不太好卖，我们小区入住多年，车位15万，现在还有大量空置，开发商为了卖车位，甚至搞起控制出租车位比例；

所以为了回笼资金，降价卖车位倒不是什么稀罕的事儿，但降的太过，以前高价买的自然不愿意了，最近华润不就是这样；

车位定价权限，目前完全放开给市场，谁开发谁定价，并没有统一标准，对于自用，逮到便宜实际，早买早安心，投资车位的还是省省吧，受众太窄，就你们小区这么多人，得不偿失。

问：近期14000+入手悦美国际小高层，不知后期转手容易否？

答：如果放在周边新房的价格里，14000+的小高层也是很划算的，毕竟周边高层装修起步18000+；

但和同小区二手房比，差价并不是很高，合能公馆和悦美国际的二手房价格一直算是片区较低，比万科城差很多，这里面既有小区一般，物业一般的因素，也有二手房供应量大的原因；

悦美国际地段是很好的，商业，交通都齐全，配套上没有明显短板，小区定位刚需受众也很大，后期一旦周边新房断供，或西安房价上行，矮子里面拔个高，也是有空间的，转手也好卖。

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