图文实踩临潼| 开年楼市升温,但供货“见底”!
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2019年6月20日，西安楼市限购升级，临潼区进入限购版图，自此之后，整个2020年，临潼共进行了24次登记，涉及9个项目，没有一个楼盘摇号，多盘多次出现0登记、个位数登记的“惨淡情况”。
而在2020年底，临潼却迎来“拐点”：一是2020年底地铁9号线正式通车，二是12月17日，曲江新区官网上，公布了“深化合作，发展共赢，曲江临潼携手再启新征程”的消息，虽然目前深化合作的细则暂未出台，但未来双方的合作值得期待。
所以在2021年开年，叁思来到临潼，实探区域现状。
临潼一直以来被划分为三个板块：临潼老城区、临潼旅游度假区板块和临潼新区板块。老城区目前已经基本没有新房源在售，临潼新区临近港务区，9号线并不到达，所以今天叁思实踩的还是临潼旅游度假区这个被称为“豪宅扎堆”的区域。
01 9号线开通，两城交互越来越频繁
2020年9号线的开通，对临潼来说无疑是一个巨大的利好。一是大大缩短了临潼与西安主城的时空距离，二是9号线本身作为一条“旅游路线”，一路会有骊山、华清池、鹦鹉寺公园等景点，会带来大量的人流。
从纺织城地铁站出发，前往华清池景点，乘坐9号线需要11站，32分钟，所以无论是西安市民想要前往临潼旅游，还是临潼人在西安工作日常通勤，时间距离大大拉短，就会有越来越多的人两地往返。
图|9号线芷阳广场站
图|9号线鹦鹉寺公园站
不过除了地铁以外，目前区域内的公共交通比较缺乏，以驾车出行为主。
图|区域内的道路指示牌，大多都会写楼盘名
02 商业、旅游配套变化不大 奥莱/鹦鹉寺公园人气旺盛
叁思在踩盘中发现，整个板块的配套变化不大，商业仍然还是凤凰大道上的大型商业王府井·赛特奥莱，贾平凹艺术研究院、北大光华管理学校、天骄国际健康体检中心、悦椿酒店、大秦小宴等也都还是老样子。
图|王府井奥莱
图|鹦鹉寺公园
图|大秦小宴
图|天骄体检中心
因为整个临潼旅游度假区是以旅游、度假为主，集中了很多景点，加上还是周末，天气也不错，所以前来游玩的游客还是比较多。
临潼旅游度假区板块，整个区域限高限密，是西安改善楼盘扎堆的区域，2019年也因为“限墅令”，很多楼盘也都受到了波及。
从房企来看，这个片区基本上都是品牌房企在开发，绿地、中海、融创、新城打造的都是低密改善产品。
图|临潼旅游度假区楼盘分布
从分布来看，临潼旅游度假区的楼盘主要集中在凤凰大道沿线，早期绿地开发的绿地骊山花城，前两年很火的融创桃源府、新城玺樾骊府已经售罄。
目前在售的，也只有中海开发的中海阅骊山、曲江置业开发的雁泊台和高新地产开发的高新骊山下的院子三个楼盘。
图|融创桃源府实景
① 中海阅骊山
中海阅骊山位于临潼凤凰池东路和芷阳五路东南角，项目总占地289亩，分A、B两个地块开发，为小高层、洋房产品。项目一期已经交房。
图|中海阅骊山一期实景
中海阅骊山距离最近的地铁口是9号线鹦鹉寺公园站，与新城玺樾骊府是隔壁小区，项目体量也比较大，2018年开始售卖，目前二期也仅剩少量洋房在售，户型为130、143平，参考价格13500元/平。
应该说，中海的地理位置不是较好的，距离主干道凤凰大道还有一些距离，但是中海的品牌溢价相对来说又比较高。
② 雁泊台
雁泊台位于凤凰大道和芷阳五路交汇处，项目占地209亩，产品分为合院、叠拼、洋房、以及小高层，配备独立商业会所（现在的售楼部）。
图|雁泊台售楼部
项目目前在售小高层，仅剩少量房源，户型为135㎡三室，参考价格9500元/㎡，预计后期推售洋房产品，户型为155㎡四室。
雁泊台位于中海阅骊山的西北方向，紧邻凤凰大道，项目售楼部非常有辨识度，所以位置相对来说会好一点，项目距离鹦鹉寺公园站约800米，沿着凤凰大道往北走2公里才能到达王府井奥莱。
③ 高新·骊山下的院子
高新·骊山下的院子位于凤凰大道与芷阳三路交汇处，项目占地560亩，分5期开发，目前一期已经交房入住，二期在售毛坯洋房与养老公寓。洋房面积148-188平，公寓面积65-113平，参考价格12500元/平。3-5期目前还在规划中。
图|高新骊山下的院子
高新骊山下的院子，是临潼旅游度假区楼盘里位置较好的一个，与王府井奥莱分布在十字路口对面，一期临近9号线芷阳公园站，二期临近鹦鹉寺公园站。而且项目主要打造的是全龄颐养社区，社区配套相对来说发展比较早，因为一期已经交房了，所以社区景观已经基本成型，长者之家，老年食堂，社区温泉也已经免费对业主开放。
04一点思考
1、曲江重新接手，临潼度假区会又一次“焕发生机”吗？
不得不说，临潼度假区在限购之前的火热，很大程度上是因为曲江的“光环”带来的，限购+曲江撤出，所有规划可能变空，是这两年临潼度假区市场冷淡最主要的原因。叁思是在两年前去过一次临潼，这次去从整体的区域面貌来说，除了地铁开通以外，变化不是很大。
临潼度假区现在市场上在售的楼盘，也都是在19年之前布局在此的品牌房企。虽然去年年底有曲江回归的利好，但好像也只是“短暂的闪耀了一下”，这两个月没有后续的消息，所以未来临潼度假区会怎样，我们还是持保留态度。
2、开年还挺热闹，但经过两年的消化，片区内库存不多了
售楼部的情况还是很令人惊讶，上客量蛮多，售楼部门口的停车位几乎也全部停满，跟置业顾问私底下聊起来就说虽然现在登记比较惨淡，但是平销算下来的话，一个月成交在20-30套左右。而且可能是受到了主城区供应的影响，从去年冬天到过完年这半个月，来临潼看房的人更多了。
同时，我们需要看到的是，临潼的供货量也不多了，本来楼盘数量就不算多，现在在售的也只有3个，中海阅骊山还已经是尾盘阶段。2020年全年，网上能查到的土拍信息，也只有两场，分别是临潼新区的一宗商服用地与已经面世的盛唐融城项目。
3、新房供应不足，是目前西安所有区域都存在的普遍问题
说到这里，叁思还想多说几句，今年开年虽然才不到两个月，但购房需求却旺盛的令人害怕，不仅出现了第二个“万人摇”山水美树，“千人摇”的楼盘也不在少数，包括山水香堤、天朗熙湖、融创宸阅和鸣、鑫苑府等，这一方面反应了购房热情的高涨，同样也说明了新房市场的供应不足。
并且这种供小于求的现状，贯彻到了整个大西安，从主城区到西安周边，包括东面的临潼和西面的西咸。如果供应继续跟不上，2021年的新房市场可能会“火”下去。
言归正传，目前来看，在临潼度假区置业的，大多是在本地工作，有改善需求，或者是在主城区工作，想要“终极置业”的购房者。但在限购政策没有放松的前提下，置业成本不可谓不高，所以咯，临潼虽好，也要适合自己。
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