30个+新盘初露阵容,新变局正在来临!

今年，对西安城市发展和楼市来说是极具看点的一年。 

一是，后全运时代、疫后恢复，西安城市发展进入新阶段。 

二是，连续近5年的快涨行情结束，楼市进入新周期。 

三是，2021年四季度以来多项来自金融、房贷利率、行业层面的政策变化，与前面两个城市层面的因素结合，西安房企将呈现新的变化。 

三者叠加，聚焦在目前已知的30个+新盘上，它们的区域分布、产品特性、价格水平以及所属房企，已折射楼市新格局。

▲西安城市景观（BY：网络）

新房供应格局再度变化。

据不完全统计，截止2022年3月，已有30个+新盘案名公布或产品已初步揭晓，它们将和已经面市尚有房源待推的近40个存量盘一起，成为今年市场供应的主力。

2021年，西安中心城区的国际港务区中心板块、高新三期CID板块、航天新城揽月阁板块、曲江雁翔路板块，以及西咸新区的泾河新城，是年度新房供应的主力板块。 

从2021年新推地块土拍、存量地块的项目合作情况看，结合当前已知的新盘动态，2022年曲江新盘少，已退出新房供应的主力。 

但是，增加了经开高铁新城板块、曲江大明宫板块、浐灞生态区核心区2.0板块，西咸新区沣西新城、秦汉新城等区域，新房供应主力区域较上年有较大扩容。

也就是说，在2022年，西安中心城区+西咸新区将有9大区域成为新房供应的主力，加上其他区域的零散新盘，楼市版图再度回到“全面开花”的状态。

▲2022新房供应主力区域

从产品看，刚需高层、改善小高和终置叠拼，均有充足的可选面。但是，对于今年买房，两个问题值得思考： 

1、买房跟着区域走，还是跟着房企走。从今年可售新房的分布看，楼盘相对集中的区域，发展特性不一，配套各有亮点；房企整体图变，但差异还是有，甚至较大。如何选？ 

2、产品升级，价格变化，选产品还是价格。待推新盘产品定位上更高，建筑美学和表达上，公建化立面和用材普遍采用；新盘的价格水平要高于老盘和二手房。产品和价格哪个为先？ 

头部房企市场占位突围。 

过去5-10年里，从年度销售面积和金额榜单看，西安每年排在前10名的头部房企阵营中，上榜房企发生了明显的变化：

2016年前，属于外来房企逐渐进驻阶段，市场表现并不生猛，而本土房企的市场占有度稳定，每年排在榜单前几位的既有本土房企又有外来房企，在每年榜单表现来看可以说是平分秋色。

2017年开始，新进入的优质外来房企如绿城、融创、中南等强势发力，年度榜单也随之发生新的变化；而本土房企则逐渐呈收缩之势，他们的身影在榜单上也渐渐偶有出现。

近几年，随着市场进一步成熟、人居品质要求更高，对房企的实力考验也逐渐增加。上榜年度10强的外来房企也出现了新的变化和座次重排。2022年这个情况将更加突出。

 ▲2021西安房企业绩前10名单（BY：CREIS）

 ▲2020西安房企业绩前10名单（BY：CREIS）

回顾之前数年上榜房企格局的变化，主要与两个因素有关：

一是外来房企所具备的规模化发展实力、标准化复制能力的优势，以及较为成熟的产品营造能力凸显。他们攻城掠寨的力度大，楼盘多，产品多元；品牌号召力稍强，产品适应需求面广、市场占有率高。 

二是带给市场和客户突出的服务水平。外来各家大鳄能够更敏锐的捕捉客户需求，从而带来新的产品、生活理念和服务水平，获得更多追求品质的人士的青睐。与之对比，本土房企的产品创新力和服务精细化总体上则优势不明显。

总结来看，无论是外来房企还是本土房企，要保持持续的市场占有率，能进入头部房企阵营或维持原有先进地位，离不开三个要素：

首先是读懂城市，与城市发展共振，楼盘选位恰当；

其次是产品研发能力，在创新中不断把握住主流置业需求；

第三是自身实力和兑现力度强，产品呈现度和业主满意度高。 

今后，谁将成为头部阵营中的崛起之星，甚至是领军者，无疑与这三个因素密不可分。

无论是靠单盘取胜，还是多盘共推，房企的新盘数量和市场表现，将决定2022年的座次格局。 

从已知信息看，目前新盘数量较多的有绿城10盘、招商5盘、龙湖4盘……2022年的西安房企表现，非常值得关注。

可以预见的是，西安头部房企阵营的格局变化在2022年将来得更为猛烈。 

▲ 绿城全运村实景

从今年的新盘态势看，手握10盘的绿城，有望迎来“绿城年”。 

绿城在布局西安以来，业绩表现与其新项目储备及供货节奏呈现紧密相关，在来到西安的前4年，绿城连续3年跻身全市TOP榜单。

在进入西安的第5个年头，今年绿城可上市盘量有10盘之多，数量突破两位数，在今年“爆雷”频出的市场中，这样的推货实力，在头部房企中实属少见。

据不完全统计，今年绿城的住宅供货量可达到近7000套，按照过去三年全市年均去化约8-10万套看，绿城今年将占到年度供货市场的10%左右。

如果说供货充足是绿城对于城市深耕的信心与决心，那么，从今年与2017年初进西安相比的几个“绿城之变”，就不难看出绿城2022年将大干一场的态势已经显现的十分明显了。

1、区域布局变化 

最初，绿城进入港务区（全运村）深耕，后拓展至高铁新城（桂语蘭庭）等城市发展型片区，显得有些低调内敛。 

此后，进入到到高新（春风心语）、能金区（西安和庐）等热点价值片区，再到航天（春和印月）、长安（长安松间）、空港新城（桂语云境）等高潜力片区不断拓展，布局扩大。 

从中不难看出，绿城的区域布局，对城市发展脉搏把握，体现出其较强的“读懂城市”功底。

▲西安全运村夜景

2、供货结构变化 

随着区域布局的扩大，绿城的供货结构发生了较大的变化。从最初的全运村、桂语蘭庭的刚需及刚改定位，转变为改善定位，主攻其擅长的领域。 

绿城今年10盘的主力产品为中大面积平层和叠拼。据了解，绿城叠拼产品有“地王”项目西安和庐以及南山雲庐等5盘。在今年全市计划有叠拼的27个项目中，绿城的产品，面积占比60%，套数占比49%，形成颇具冲击力的贡献阵营。 

供货结构的变化，显示绿城的产品开始转轨到其擅长的中高端品质领域中，同时也折射其把握主流置业需求的能力。

▲绿城庐系叠拼效果图

▲南山雲庐效果图

3、产品设计之变

 绿城的产品设计，曾经独树一帜。在业内和买家当中，认可度是非常高的。

2022年绿城西安的新盘迎来了产品设计的创新变化。产品设计与客户研究深度协同，以客户需求和使用场景为出发点，建立属地化产品体系，从而真正提升了产品的竞争力，在保持传统的方正通透特性的基础之上，实现新变革，全方位落实产品属地化。 

以春节后2度推售连续摇号的柳岸晓风为例，其户型设计实现了从功能型往改善品质型转变，尤其是正在推出的“楼王”168㎡户型可见一斑。 

这款户型在设计上具采用imax面宽、大横厅、双主卧套等特性，拥有近55㎡的餐客公区，更大的满足了全周期成长型家庭的品质改善需求。

▲柳岸晓风168㎡户型图▲柳岸晓风效果图

4、市场占位临变 

前4年左右的时间，绿城以3个盘累计实现销售额300亿，例如红盘全运村、桂语蘭庭等住宅项目，曾经多次出现“千人摇”，热销势头强劲。

值得一提的是全运村在当年近千户交付中，取得了客户百分百满意度，这份“出类拔萃”的答卷，是绿城呈奉给西安的排名前列份礼物，对于一个进入西安较晚的一线房企来说，这样的实力表现，可以说是后起之秀，可谓不负期待。

而2022年10盘联动的绿城，预计可实现年度销售额突破200亿，除了今年绿城供货量上的实质激增，更值得市场关注的，是绿城产品多元且适应市场需求的“质”，从而不难推断其行业和市场占位无疑将快速升级，今年将在西安头部房企阵营中独占鳌头。

行业大浪淘带来新市场变局。如果说，变局对房企是挑战的话，那么对市场来说则是促进；而对于买房人来说，则是利好。 

今年，不只是绿城，其它房企如龙湖、招商等诸多房企，其产品、布局等也再度迎来新的变化。新品迭出、百花齐放、百家争鸣，已成楼市显著特点。 

对买房人来说，房价水平在进一步刷新，买房选区域重要，选房企更重要。而价格仅是参考维度，品质才是购买初心。这个原则在今后买房将愈发重要。