1.9万/㎡,城南双名校+楼盘首次亮相,值得押注吗?
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这两年，西安楼市民营房企退场，国央企托底成为趋势。
然而房企普遍缺钱的当下，因能源行业上行而手握大把资金的老板，开始在西安买买买，大有抄底之势。
最具代表性的莫过于泰发祥，短短两年时间在西安连落数子。然而从市场表现来看，情况并不乐观。
近日，西部大道纯新盘泰发祥和悦雅境首次亮相，推售274套房源，核验125组。
这并非泰发祥首次平销，其在西安首个面世的泰发祥时光雅境，除了首开摇号外，后续3次均未摇号。
西部大道作为雁塔核心板块，泰发祥和悦雅境究竟表现如何?是否值得入手，我们一起来看看。
先看地段和板块。
泰发祥和悦雅境位于雁塔区西部大道与矛坡路交汇处东南角，地理位置优越。
西部大道板块这几年随着金地、融创、中南、金辉等品牌房企的进入，城市界面比较新。
同时板块地处曲江、高新锦业路、CID、航天新城等产业聚集区，在15号线、西沣路的加持下，人口密集，就业、通勤优势明显。
交通上，向北三公里是高新二期锦业路核心，都市之门CBD，南边地铁15号线，到高新三期和航天通勤也都很方便。
教育上，项目西侧一路之隔有雁塔七小、雁塔四中两所名校+，也就医疗，好医院稍微远点，但离主城近，医疗不是啥大问题。
商业上，西北最大的宜家荟聚明年就要开业、后期还有山姆会员超市、中粮大型商业综合体，雁南公园……这些商业、生态配套放在全市也是重量级配套。
且不少配套都在陆续兑现中，这些兑现意味着未来板块房价有更多支撑。
就价格上，西部大道板块周边二手次新房，价格1.8-2万元/㎡，高新三期CID、丝路软件城2.5万+元/㎡的价格，也有一定的优势。
板块、配套问题不大，重点就是看产品。
从容积率，产品规划和面积段来看，以刚需刚改群体为主。
和悦雅境占地60亩，容积率是2.8，规划6栋高层和3栋小高层，毛坯交付，自带幼儿园。高层有两梯四户带连廊和两梯两户的产品，小高层为两梯两户产品。
根据目前释放出来的产品信息来看，2T4的高层户型是116㎡和133㎡两种，2T2的小高层是133㎡和143㎡两种户型。
就面积段来说，同质化比较严重。不过，也有几个亮点：
一是对标当下改善产品，加入纯改、豪宅的部分产品元素。
如参照第四代错层设计，通过垂直生态景观空间，打造的露台生活场景，将创新的挑空二层花池，实现一户一花园的露台空间、住宅一层做架空层公区、公建化外立面。
露台配置的话，116户型并不是全部都有，133㎡和143㎡则均有露台，不过，所有露台均设置在卧室而非公区。
二是户型功能创新，N+1设计、高赠送。
比如116㎡做到了3+1户型，除了核心起居空间的3室2卫，客厅次卧通阳台外，在入户门附近做了一个小房间，可以做保姆间、书房等功能，具有一些实际的用途。
缺点就是厨房和餐厅的面积都比较小，不过这个小房间和厨房间为非承重墙，业主也可以根据需求拓展空间。
133㎡户型则是在客厅位置做了个+1户型，可用作书房，次卧，同样也是非承重墙，业主特可以根据需求改成大横厅。
纵观西安，133的四室配置在西安还是很罕见，现在很多楼盘都流行2T2的设计，143㎡都是3房，更不用说130㎡出头的面积了。
143㎡户型中规中矩，和目前市面上大三室、四室户型相差不大。
此外，这些赠送露台、飘窗，南向半赠送阳台，也提高了项目整体的得房率。
地段不错，产品又是追求性价比，为何市场表现反而一般?主要有以下几个因素：
一、品牌及交付顾虑。
这两年经历过房企暴雷，交付延期后，大家对买期房如同惊弓之鸟，不了解这家房企的，光听到民企就打退堂鼓。即便了解它的资金实力，鉴于目前在西安还没有项目交付，有点开盲盒的感觉。不过泰发祥此前在榆林也曾和融创、万科、中梁等合作开发过项目。
二、客户和产品错位。
项目的产品，对标城南刚需、刚改客群。但对标刚需群体的话，116㎡户型，总价基本在210万左右了，如果是首次置业群体，这个门槛和压力还是不小的。
对于刚改群体，当下核心需求还是教育、或者两室换三室，就近地缘置换，周边万科、金地西沣公园等也有不少选择。如果预算更高，可以牺牲面积到高新三期，毕竟教育资源和发展潜力更高。
三、市场因素。年下半年后，楼市遇冷，除高新、港务区部分红盘摇号外，平销逐渐成为常态。
总体来说，泰发祥和悦雅境品牌有实力，产品有创新，地段有潜力。但在楼市分化的当下，这些亮点却都不够突出，各维度都能打7分以上，但面临分化的市场，却又有点尴尬。对于地缘性或泛高新自住群体，这个项目还是可以考虑的。
你觉得泰发祥和悦雅境是否值得入手，欢迎评论区来聊聊~
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