买了绿城全运会会站岗么?保利万达二选一|房哥问答229期

因每周问题太多，文章篇幅有限，更多买房答疑大家可加入房哥问房圈，获取一对一实时解答！

问：买了绿城全运村的，会高位站岗吗？

答：这话应该反着说，全运村和未来城市作为港务区的拓荒盘，也是卖的较好的小区，截至目前绿城已无房在售，华润摇号激烈，两个小区都已经部分交房入住；

从交付小区水平来看，全运村堪称刚需盘中的标杆，除公区大堂一般外，外立面做工，小区归家大堂，景观园林，活动设施几乎超过了西安主城区不少改善盘的水平，对于当时均价万元入手，已经是非常满意了；

即便是与同期的华润未来城市相比，绿城全运村的整体交房观感也要强上不少，所以谈不上高位站岗，而是买到不亏；

港务区在目前限价的背景下，均价也已经到了13000+，排名前列梯队的华润绿城，第二梯队的金地，融创，中粮，招商，电建，依旧是不愁看房的人。

问：中介宣传的都是抢房，真正火爆的项目，需要中介吗？

答：现在的房子有两个特点，一个是主城区越盖越大，越来越贵，另一个是新区越盖越远，同时越来越贵，零星的万元盘不仅供应量有限，摇号中签率更是低的吓人；

这也是除了摇号盘外，几乎所有项目都会和贝壳合作的原因，客户多总不是什么坏事，况且中介通过整合门店资源的带客能力，确实无人能比，开发商将原本投放在户外广告，电视报纸的费用现在全部用到中介渠道上，既有效果又有人流；

对于中介而言，西安二手房难卖，新房收益更好，比如一套房三个点回扣，公司一个点，中介店面一个点，中介本人一个点，收入又有保证；

甲方房难卖，中介带用户能力强，二者走在一起就不意外了，并且不单是西安，全国新房的销售中介的占比都很大；

真正火爆的项目自然不需要，但一个市场里，假如100个小区，真正火爆的不过几个，大部分的还得靠中介渠道不是。

问：投资选港务区还是西咸新区，小孩让买大华锦绣前城？

答：听小孩的，去摇号大华，虽然小区很一般，但位置不错，有地铁，航天城公园，学校众多，最主要单价有优势，13000+的均价，放在西安都算性价比十足，多次开盘千人摇说明大众的认可度是一致的；

地段跑赢产品，价格跑赢产品，地铁跑赢产品，这类房子在西安的流通性是较好的，毕竟周边再开的新盘，要么是大户型，要么是16000+的纯改善；

至于西咸新区和港务区的选择，多数人都会选择后者，西咸是好，但发展不均衡，比较有前景的沣东，沣西，如今房价上天，甚至赶超西安，透支未来过多，剩余的泾河，空港，秦汉，又缺乏产业和人气兑现，价格也不占优势；

港务区虽然头顶全运会热度，但有双地铁，有大赛事，到处都是建设工地，配套兑现速度很快，外加限价，都是一线开发商，在西安很难找到这样一个，兼顾价格，品牌，选择多样的区域；

新区不怕施工暂时的乱，就怕停滞不动，一动不动的那种！

问：金辉江山铭著的上叠和龙湖源著的下叠怎么选？

答：直觉告诉我龙湖还是好一些，虽然金辉是新房，但矿山路上的环境是不如浐灞一路的，学校上，金辉对面浐灞三小，龙湖隔壁浐灞一小，学校更好一些；

小区楼栋排不上，金辉一半高层，一半小高，一部分叠拼，龙湖洋房为主，小区居住密度要好一些；

产品上，龙湖户型较老，但当时下叠的赠送面积巨大，南北超大花园，负一层采光井面积也更大，金辉产品更新户型更好，但在上叠赠送面积上小上不少；

物业和二手房保值率上，龙湖也比金辉好一些，实际的具体体验中，城市里上叠看星星，远不如下叠种个菜讨人喜欢；

最后绕不开的就是价格，即便是同一个新房小区里，下叠面积大赠送多，总价也是比上叠贵的。

问：融创宸阅和鸣，碧桂园锦里哪个好？

答：这两个放在一起对比让人有点意外，融创有短板，但优势明显，碧桂园有优势，但短板明显；

宸阅和鸣的优势在于一号线地铁口，老城区配套齐全，购买力强，融创精装修，户型，小区规模，环境都不错，少有的就是价格迟迟没有出来，此前幸福林带旁东方宸院的高层17000+起步，问的人很多，就等价格上市；

劣势在于城东，尤其是长乐坡周边环境一般，待拆村子，对面筒子楼，随处可见未落地的电缆；

（小区楼栋效果图）

锦里的优势在于二环里，靠近地铁，交通方便，高层户型尚可，但问题是小区太小，高达核心就是4.79的容积率，小区只有两栋楼的同时，还规划一栋高密度的公寓楼，没有什么活动空间；

同时大兴新区周边没有太好公办学校，就看备案价格了，如果便宜，周边自住的应该会有人买单。

问：天朗蓝湖树小区如何，顶楼均价16000+能入手吗？

答：在高新范围，这个价格确实不算高，蓝湖树位置很好，就在三号线地铁口，附近是既有华润万家，又有绝味鸭脖，生活配套一应俱全；

小区规模较大，近24栋楼，园林景观，楼间距也都不错，背靠已经拆迁的鱼化寨，西侧面貌差一点，得等区域内改造进度；南侧外事学院，东侧都市印象，周边已经开发完毕；

2020年的学区在高新第十二小学，12小是高新二小“名校+”教育联合体中的一员，硬件设施和师资力量还可以；

小区目前二手房均价19000+，顶楼17000+还算合理，买的话找个专业的人看看顶楼防水！

问：精装房交付到入住，不装柜子需要晾多久？

答：晾晒的意义主要取决于很多人担心有甲醛，主要存在于胶水和木作中，所以看精装房交房的水平，比如有大量软质包裹，木饰面，木地板的可以三个月到半年，较好经历过一个夏天；

如果只是简单的瓷砖，白墙，又没有柜子，三个月时间足够了，新房交付过一个夏天，既能通风散散味道，又能经历热胀冷多看看墙面，地面有没有损坏裂缝，及时修补；

实在不放心，做个除甲醛，有一定效果，尤其是心理效果，多通风最实在，抖音这样的素材一搜一大把。

问：高新保利天悦和万达天樾值得买不，怎么选？

答：仿佛所有在高新看房的人都在等保利出价格开盘，无奈新规以后施工进度达不到，还得再等等，况且大户型涨首付又赶上年底限价；

万达的位置一定是跑赢保利的，门口六号线，周边木塔寺公园，万达广场，又临着唐延路中轴，这些都是保利没有的，但小区本身就很一般了，万达在西安就两个小区，小区环境，物业，品牌溢价是完全不如保利的；

买在万达，位置配套打七分，产品服务打三分，买在保利则是五五开，恰恰在西安，五五开的反而是较好卖的，同样在高新看房的，问保利天悦的也总是比问万达的多得多，大概这也是大众共识；

因此，两个小区都是高新好房子，但同样价格，更多人还是倾向于保利了。

问：咸阳的房子到底能不能买呢，西咸都和西安一个样了？

答：屁股决定脑袋，买在哪里完全看自己的预算了，首付够，月供还的起，买在西安，配套，人气，前景，保值性，转手率都要好上不少，钱不够，自住，买在咸阳也没什么可说的；

毕竟好房子千千万，但买得起的房子每个人情况却完全不同，就是30万首付，月供又不要压力太大，只能看着哪里价格低往哪里走，咸阳文兴路的销售逻辑就是这样，低价折扣，不限购大开发商，周边自住的自然跑不了；

咸阳于西安，更像是老大和老二的关系，西安发展好了，资金，配套，产业外溢咸阳，都沾光，所以咸阳的房价也稳定在西安的三分之二左右，通过价格来获取优势；

说到底还是钱的事儿！

问：鑫苑大都会二期一直没有动工迹象，是不是等不到希望了？

答：项目没有黄，这点是确定的，航天城鑫苑府发布时，是提到了丰禾路的大都会二期的，至今未开，要么土地没拿到手，要么就是等待房价的高位；

毕竟当年卖的时候，周边不过6000块，二环内还陷身城改泥潭，没有大开发商愿意进去，但如今的二环早已经寸土寸金，周边新房的蓝光，万科起步价15000+，万科更是千人摇；

鑫苑大都会的位置地块很大，自带商业写字楼，临近8号线，估计开发商也会做产品调整，大概率大户型改善为主，管委会也在做土地权衡，毕竟房价涨了，一切都会变化……

本期问答就到这里，更多买房答疑可加入房哥问房圈，获取一对一解答！