踩盘报告|龙湖幸福林带项目,面积110-170㎡,放风价2.
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在开始踩盘报告之前，唠两毛钱的今天刷屏的新政。
凌晨官方的发文犹如一声惊雷，震醒了许多买房人，接下来，预售证发放的速度会慢下来，二套房大户型的首付比例较高调至七成，楼市走向一时成谜。
有人说，购房者会转向观望，新房二手房的房价都会“收缩”，也有人说，市场产品会发生改变，究竟如何，我们静观其变的同时加紧踩盘，尽早探知市场动向。
本篇，带来最近关注度颇高的龙湖幸福林带项目。
11月下旬，龙湖于今年6月拍下的幸福林带地块正式问世，案名定为龙湖天曜，售楼部与样板间都刚刚开放，房小探排名前列时间来到售楼部，为大家带来排名前列手的楼盘信息。
图|售楼部实拍
1、项目基本情况
龙湖天曜位于万寿路和兴工东路交汇处西南角，从位置上看，紧邻幸福林带，这也是项目较大的卖点。
项目占地约82亩，容积率2.8，绿化率35%，规划洋房、高层共12栋住宅和一所幼儿园。其中高层为20-26层层高，洋房为6-11层。产品面积区间110-170㎡。
图|沙盘实拍
2、项目较新销售动态
龙湖天曜预计首次推出为高层的6、7、8号楼，其中6号楼两个单元，为6层高的1T2户洋房和20层的2梯4户高层；7号楼与8号楼层高26层，2梯3户。
此次推售的面积有高层110㎡、127㎡的三室以及143㎡的四室，洋房为143㎡四室。
据房小探了解，项目预计12月初会出备案价，问到房价情况，置业顾问说预计会在2.2万-2.6万。
龙湖·天曜的售楼部就在陕汽家属院小区的正对面，周边还有电力家属院等多个大型社区，整体感觉上来讲，是在老居民区里的改善社区。
交通方面，在1号线万寿路站下车，大概步行十多分钟的时间就可到达，在建中的地铁8号线王家坟站就在项目前。但万寿路正在修幸福林带与八号线，所以目前来看拥堵状况比较严重。
实拍|项目前在建幸福林带与八号线
项目较大的亮点，就在于其正东侧就是幸福林带。幸福林带是于2016年正式开工建设，据置业顾问介绍，幸福林带将于明年7月建成投入使用。将来分为地上园林景观和地下空间综合开发两大部分，地下负一层为商业、负二层为停车场，负三层为地铁轨道，是体量非常大的市政工程。
实拍|龙湖天曜与幸福林带位置实景
商业方面，龙湖当时在取得这块土地的时候，紧邻幸福林带的是一块占地53亩的商业地块。
据置业顾问介绍，将在此建设西安的第二个龙湖天街，以及配套的写字楼、公寓等，将于2024年建成运营。
图|项目周边天街、幸福林带位置示意
与此同时，因为龙湖天曜所处的位置，周围的居民区已经入住多年，生活配套已经非常成熟，只是不够高端。
实拍|项目附近商业
教育方面，这个是龙湖天曜目前来看比较缺乏的，周边虽然厂区比较多，但很多都是子弟学校，诸如陕汽二校。一些民办学校距离项目都比较远，诸如黄河实验小学、79中，距离项目均1.6公里。项目自建幼儿园，建成后会移交给政府。
实拍|项目旁陕汽二校与幼儿园
此次龙湖天曜推出的产品以高层为主，洋房是143平，仅有12套。高层产品有110平-143平四室，目前推出的样板间为127平。
127平的户型分布在7号楼和8号楼，整体来说，此次的户型没有明显抗性，全明通透，有良好的通风和采光。
实拍|127平三室户型图与样板间
此外，项目目前对外公开的户型还有这些，我们一起来看看户型图吧！
图|110平三室户型图
143平的户型在新政策之后应该是比较抢手的户型，而这在龙湖天曜的所有产品里是货量比较大的户型。房小探个人比较喜欢高层，它的优点在南北通透，南向阳台，动静分离。
相比较而言，洋房的143平阳台在北向，但主卧面积相对较大，整个格局也是时下比较流行的“四叶草”。
图|143平高层四室户型图
图|143平洋房四室户型图
龙湖天曜整体来看，属于老城区里的改善房。幸福林带处于修建当中、周边小区也都是以家属院为代表的老小区，整个区域面貌来说有些老旧。
但是龙湖天曜一路之隔就是幸福林带，还有西安第二个龙湖天街，再加上双地铁，除了教育资源比较缺乏以外，其他配套都可圈可点。
产品方面，龙湖天曜整体12栋楼采取了“高低配”的方式，但高层较高也只有26层，洋房较低6层，户型跨度比较大，既有110平的三室，也有170平的纯改善，囊括了大部分购房者的需求。
在价格方面，高层均价预计2.2万，洋房均价预计2.6万，这在西安市场上来看是一个非常改善的价格，但是房探本人的踩盘感受来看，这与产品和周边环境不太匹配。但大概地段光环，幸福林带和天街号召力比较强，售楼部上客量非常大，可见购房者对于项目本身还是比较认可的。
目前项目周边可供选择的新房有前段时间房探刚踩完盘的融创宸阅和鸣（点击这里查看融创宸阅和鸣踩盘记录），放风价比龙湖略低，但目前两个楼盘的备案价都没有公示，具体价格信息还得等最终公示。
西安楼市调控再加力，二套房首付比例提高，购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例较高调至70%。增加首付比例，势必会排除掉很多想要置换的购房者。对于面积偏大的改善楼盘来说，这无疑是道“槛”，接下来市场动向会是如何，我们拭目以待。
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