梦想被点燃下的西安楼市:5个关键词背后藏着什么

搜狐焦点西安 2018-06-12 10:15
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一个城市的梦想被点燃所产生的后果是可怕的。当然,这个“后果”是积极的,而非通常所理解的负面的。西安目前正面临这个状态。 从行政效能、营商环境、产业发展、民生发展等举措开始,到城市未来发展目标明确,建设国家中心城市、国家化文化大都市等,西安,正从被坊间的质疑吐槽,转变到接受和认可,一个期待很久的转变正

一个城市的梦想被点燃所产生的后果是可怕的。当然,这个“后果”是积极的,而非通常所理解的负面的。西安目前正面临这个状态。

从行政效能、营商环境、产业发展、民生发展等举措开始,到城市未来发展目标明确,建设国家中心城市、国家化文化大都市等,西安,正从被坊间的质疑吐槽,转变到接受和认可,一个期待很久的转变正在实现中。

西安的城市梦想被点燃的更多化学反应正在开始,城市价值被认同的同时,地产的价值却超前地香飘四溢,全国人才把目前转向西安、全国买房人关注西安,正把西安推到全国楼市的“风口”上。

那么,近期的西安楼市是个什么状况?为什么会出现这样状况?背后隐藏着一个什么样的“局”?

—— 关键词1:紧张——

适度的紧张是好事,但当前的市场紧张气氛有些不正常。这个气氛从2018开年以来,间或有所缓解,阶段性的紧张程度有所差异,但总体上依然紧张。

一方面是购房人的紧张。这主要存在于具备购房资格且具有较好经济实力的购房人士中,这其实是不太应该的,因为具备买房资格,可选择的面较广的。但从事实看,这些购房人的眼界有点窄。

紧张的气氛从摇号选房的情况中可见一斑。从表象看,不少楼盘推出的房源不多,有数倍甚至10多内的意向买房人进行登记,中签率基本在10%左右,出现所谓的“千人抢房”等,实际上,这其中出现一个人或家庭在几个楼盘同时登记买房的情况,因此出现参加了摇号了5次、8次甚至10次才能摇到的情况。

参加多个层次同等都可选的楼盘摇号,本意是实现“双保险”或“多保险”,目的是在尽可能短的时间内买到房,但却在事实上造成了“抢房”的情况,对原本比较正常的摇号选房形式人为的赋予了“制造紧张”的副作用。

另一方面是房企紧张。看上去现在房子不愁卖,房企应该偷着乐才是,为何要紧张呢?

首要的原因是“对标”效应,别人每逢开盘都100%认购去化了,自己的要是达不到这个目标,会怎么样?至少营销口的负责团队轻者要遭受批评,重则可能被踢出局。因此营销各方会使出各种正常和非常的招数来实现开盘目标。这过程中就可能出现因业绩压力带来的“乱象”发生。

其次是房价上涨的诉求。4月份西安市物价局局长也很“坦率”地说了,现在房子好卖了,开发商调涨房价的诉求高涨,物价局控价压力不是一般的大。如西安主城区的房价涨幅不能控制在合理的范围内,完全按照市场规则,像过去那样,或者像周边不限购的区域那样,由房企自由定价,会出现什么情况?失控!灾难性的失控!

这对西安楼市来说,绝对不是好事!因为伴随“大涨”的可能是“大落”!对西安城市发展来说,至少在近阶段性也不是好事!西安经济发展短期内靠基础设施投入和房地产的拉动,还有一定依赖性,房价适度上涨,有利于聚集各类投资,促进经济发展,但如依然过快上涨,则将面临不可控的各种风险。

—— 关键词2:短缺 ——

从近期的粉丝留言看,不少人迫切地想知道哪些盘将推出新房源,如何买到。希望能第一时间掌握到最新的信息,便于在选房时能抢到先机。这也是当前比较具有代表性的一个突出问题。

从克而瑞等机构公开发布的数据看,截止5月底,西安商品住房库存总量在约922万㎡,总量不算小。但库存的房源几乎都在西安主城区周边的郊区县,而购房人主力群体关注的主城区范围内,总体上房源供应出现阶段性不足的情况。

当前的房源短缺表现在:结构性、区域性短缺!

首先是合适的新房难选。在热点区域,如高新、曲江、浐灞、沣东等区域,房源面积适中、单价及总价适合的新房源难选,大户型、大平层、洋房等奢华型产品不少,中小户型短缺甚至没有,而其购买需求却在不断增加。这个导致了上述区域部分板块的二手房市场趋热。

其次是新房源供应不足。从上市计划看,2018年一季度,西安城六区和长安区原计划上市商品住房287.5万㎡,2.5万套;实际上市205万㎡,1.9万套,上市面积同比下降13.47%。有82万㎡,6千余套住房未按期上市!而在4、5月份累计应有39000余套房源上市,而实际上市不到17000套。从统计数据看,前5个月应上市6万余套房源,而实际上市早50%多一点,约34000套!

在接近半数的楼盘不能如期上市的情势下,房管局、物价局则尽可能地在房价公示、预售证发放等环节加大力度,提高效率。物价局在5月份对房价公示明显加快进度后,近期则更是每天发布一次,上周连续发布第37、38、39等3个批次的公示信息。房管局也在加快预售证发放。“两局”的动作显然有稳定市场情绪、缓解因房源供应不足导致的恐慌之考虑。

这些做法无疑是积极的,但尚不能从根本上预防,总有被动应对之嫌。新房源上市为何不能如期实现?公开的说法是,受防雾霾的“限工令”影响。还有没其它原因?是否需要房管、物价、房企等,面对市场态势有一个具有前瞻性的总体的考量和设计?

—— 关键词3:扎堆 ——

为什么说“扎堆”成为一个关键词呢?从前期市场情况看,“扎堆”现象主要表现在两个层面的聚焦:一个是区域,一个是楼盘。

在区域扎堆上,主要集中在曲江二期、高新部分板块、浐灞核心区、沣东大轴线等板块。客观地看,这些区域在当前的区域环境、产品特征、发展前景等方面确实优于其它板块。而对于其它板块的认可度则暂时不高,即便是有购买意向,也是受这些板块的价格高涨和摇号的恐惧而被逼转移。

在楼盘扎堆上,购买力把眼光主要集中在万科、融创、绿城、中海、碧桂园、绿地、中南、金地、阳光城、保利、龙湖等分布在上述板块的项目上,可以说既是这些房企集中度高的体现,也是购房客群对其它开发商的产品缺少信任度的体现。因此在这些楼盘中也出现了各种引发市场关注和监管部门高度关注的爆点情况。

在这里,楼市君依然要提醒的是:从购买目的和资金实力看,刚需自住和改善投资不宜“争房”。投资改善置业也应“风物宜长放眼量”,把眼界放宽一点、长远一点,在不限购区域也有不少发展较有基础和题材的板块,可抢先下手。

—— 关键词4:怀疑 ——

“疑”什么?从购房人反馈的信息综合看,主要集中在两个点:对部分楼盘摇号公正性的质疑,对市场监管手法的怀疑。

这看起来挺悲催的,因为这两个点的根本目的是为了促进商品房销售环节等市场秩序的规范,但却成立被“疑”的焦点。为何?

对于摇号公正性的质疑,最为典型的是“摇号门”了。问题出在哪?一是摇号软件来自市场购买,各家采用的不一样,又缺乏统一有效的监管手段,于是质疑“内定”、对公证方的实际作用产生怀疑,而“摇号门”的调查处理结果恰恰说明了这些质疑不是凭空的。

对监管手段的质疑,主要体现在处罚手段和对象上。当前对限购区域抓得紧,对不限购区域则力度不够;对品牌房企看得严,对非品牌房企尤其是本土房企存在不严的情况。这从一些盘的品质和房价不对等、出了问题的处理效率、处罚力度上可以感知一二。

解决摇号问题的质疑,根本的办法是“已上报”的摇号细则的出台,统一摇号平台的尽快完成使用,同时对各类可能出现的乱象的检查和处理能像“摇号门”的处理那样,快速高效有震慑力,结果又能令公众满意。

—— 关键词5、担忧 ——

“担忧”什么?一个是行业动向,一个是房价走势。

行业动向有什么可“担忧”的呢?这主要与土地市场有关。西安建设用地地招牌挂正在经历从不够规范到完全规范的转变期。我们注意到,在土地使用、交易、性质转变等环节,市上连续出台了对各文件,并且召开了多次量级不同的会议,这些迹象显示,西安建设用地在服从城市规划、发展需要的大局下,正处在关键的转折期。

西咸新区的土地招牌挂,正由过去的西安和咸阳各自进行,改由西咸新区统一管理执行;西安各区的各类性质的用地由市上实行“三统一”管理等,这意味着过去的定向招标、灰色出让等,将逐步失去空间,中小房企拿地将逐步失去过去赖以致胜的人脉资源优势,而不得不在公开竞拍环节和实力型房企“拼刺刀”。

土地交易环节的严格规范是必须的。至于说中小房企拿地难度或增大,土地成本或增加,不能片面地从单一因素看,还得看地块所在板块的城市功能、规划发展定位及其使用条件等综合看。趋势不可逆,“担心”也无意义。

对房价走势的担忧,没有特别的新意:买了的看涨,没买的希望慢涨。但也有部分人士看跌。

从西安城市发展态势、发展题材看,西安房价目前正处在阶段性上涨行情通道中,从时间看至少要延续到2021年。判断的主要依据有:1、西安城市发展正在进行补短板3年行动,在教育、商业、医疗、休闲、养老等将会进一步快速完善,城市氛围看好;2、两年招商引资近2.7万亿,未来几年逐步落地后,西安的经济总量将出现跨越式增长,城镇居民可支配收入也将同步上升;3、中高品质楼盘将是市场主流,直接投入助推房价水平。

趋势看上去如此,但也不排除意外情况出现。比如,从经济学家的判断看,2018年是房地产的“小年”,这也获得了普遍的认同,但从西安的情况看,至少截止目前,这个年不“小”。影响西安房价的后手在于:一是摇号细则对正在涌入的新落户人群的住房需求分流措施如何制定;二是是否对自2016年12月31日以来的四次“限购”措施作出进一步的完善之举。

这是目前悬在西安楼市头上的克里斯多夫利剑!

—— 总结:平常心 ——

从年初的“疯狂”到当前的“失常”,这是令监管部门、房企、购房人等多方都始料未及的。但可肯定的是,这一非理性状态不会持久。在各方适应过来、各项监管措施到位之后,也就是理性回归之时。

虽然当前房价令不少想买房的心痛,但其实也不能看出,西安楼市正在经历一个史无前例的阶段性阵痛,问题是阵痛过后是什么?现在谁也说不清楚!

但从西安楼市中长期稳健发展的大局看,目前从土地交易的源头规范到控房价,从重点跟盯领涨楼盘和部分房企,一个核心目若隐若现:防止房价的大起大落!这是一个阳谋,也是对各方有利的“大局”!

西安市物价局局长也说,通过前一阶段的努力,实现了西安房价不进入重点城市的目标。虽然从目前的关注度看,西安毫无疑问已成为全国的热点城市之一,但这主要体现在招商引资、人才争夺等层面。

从中长期看,西安楼市将面临两个重要的问题:一是在新增落户人口达到一定数量,增量趋于稳定时,进入商品住房购买力也趋于稳定,甚至回落时,该怎么办?二是如果当前相关政策执行不力或不严,房价短期大涨了,在未来某个可预见的时间,因房价高企但上涨乏力,购买力出现疲态时,又该怎么办?

这需要一个房地产经济发展的模型,综合各方因素形成的能够随时研判发展趋势的动态的模型。其直接的价值是能解决两个“怎么办”。

而在未形成之前,稳妥的做法是,从现在开始预防。如此,也就注定了,当前的供应不足、秩序规范、房价控与放的博弈等,需要一个过程,这个过程注定不会很顺利,痛感也将始终伴随。而对买房置业人士而言,始终要保持一颗平常心,理性观市,适时出手。

来源:西安楼市

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