踩盘报告|户型172平起中国铁建西派国樾 究竟有多“豪”?

论西安2020-2021最热的置业板块，软件新城无疑有一席之地。作为西安土拍“万元地”扎堆的排名前列个板块，去年招商臻观府2.5万元/平的均价已经吓掉了一群人的下巴。

而进入2021年，曾经的“地王们”就要陆续亮相，今天叁思踩盘的，是以楼面价10729元/㎡拿地的中国铁建的新项目：中国铁建·西派国樾，172平起的大面积产品，无疑大大拉高了购房门槛，所以称它为“强改善”社区，项目预计近期将备案。

图|项目实景

01 项目概况+销售动态

中国铁建西派国樾位于天谷二路与云水二路交汇处，总占地约87亩，规划建设13栋住宅、一所幼儿园、两个会所，项目整体绿化率约35%，容积率约2.8，户型建筑面积约172㎡-360㎡。

项目即将首推的是3、4、13号楼，均为2梯2户的板式高层，其中3号楼为172平的三室，4号楼为172平的四室，13号楼为192平的四室。

项目目前备案价未出，据置业顾问介绍，预计价格会在2.7万元/平，因为严格限价，具体一房一价还得等正式公示。

图|沙盘实拍

02 区域以及配套

中国铁建西派国樾所在地，属于软件新城的核心居住板块，位于已经推出的招商臻观府西南不到1公里的距离，软件新城即将推出的隆基泰和云玺领峯、高新天谷雅舍也都距离项目很近。目前来看，区域内还是一个刚开始开发，正在建设的状态，人烟稀少，整体面貌一般。

具体的配套，我们来看下面叁思的的踩盘实录。

交通：项目临近西三环，距离地铁3号线鱼化寨站直线距离约1.3公里。

区域内规划有高新有轨电车，高新有轨电车的原型是即为“云轨”， 串联高新二期及三期核心地段，途径高新软件新城、锦业路核心区、西部大道片区、西太路自贸区等片区。不过云轨已经跳票了很多次，叁思在踩盘中并没有发现围挡和施工，但据置业顾问说云轨建设速度会比较快，今年会投入使用。

图|三环实景

 图|项目旁天谷二路

教育：项目自带幼儿园，且紧邻高新第十八小学、高新第十九小学，还有高新第四初级中学。软件新城的教育资源是片区较大的亮点之一，近乎约每平方公里布局1所学校，教育资源非常密集。

图|高新第十八小学

图|高新第四初级中学

图|高新第十九小学

医疗：距离高新儿童医院（在建）约700米，距高新医院约4公里；

商业：周边较大的商业体有苏宁广场（在建）、距离项目约1公里的地方规划有大型商业，据置业顾问介绍正在洽谈SKP、银泰。

图|项目周边配套位置示意

03 产品与户型分析

我们说中国铁建西派国樾是一个“强改善”社区，它整个小区只有648户，面积172平起步，预计首推的就是172平的三室和四室、以及192平四室。售楼部也做了两个样板间，细节做的都挺不错，具体来看看。

· 172平三室两厅三卫

172平三室横厅设计，落地阳台，户型南北通透，两个主卧套房，三个卫生间，算是非常非常改善的三居室了，就是厨房旁边的生活阳台有点小，目测就能放一个洗衣机+烘干机，晾晒有些局促。

图|172平户型图与样板间

相比较而言，172平四室就更“常规”一些，功能性分区也比较合理，完全的动静分离，北向阳台在北向次卧方向，面积也稍微大一些，但少了一个卫生间。不过从居住角度来说，是叁思非常喜欢的一个户型。

图|172平四室户型图（来源房天下）

· 192四室两厅三卫

192平的四室，是很豪华的四房，横厅、南向双主卧套房，北向厨房外带生活阳台，生活动线很流畅。总之就是，去实地看看吧！有钱真好！

图|192平户型图与样板间

04 踩盘心得

中国铁建西派国樾从产品定位、位置及周边配套规划来看，比已经开过盘的招商臻观府稍微好一些：与南三环有一定距离，三所学校都离得很近。起步面积就是172平，售价估计也会高一点，据置业顾问透露，价格大约在2.7万元/㎡左右。

项目品质确实不错，社区里规划了两个高端会所，产品户型设计也都不错，后期还会有360平的两室。

不过最令人惊叹的是叁思去踩盘当天，售楼部看房的人非常多……作为目前西安较高端住宅的聚集地，能有这样的人气，可见大家对于改善产品的需求还是很旺盛。

软件新城可以说是西安房价“天花板”，今年将推的这一批2+的改善盘都即将备案入市，市场消化能力如何，还需静观其变。