首开一周,整层15个!此盘凭何聚力大单客户?

2020年至今，大西安楼市处在一片“热气腾腾”之中，尤其是今年一季度，楼市再度呈现供需两旺的局面，卖房和买房都很忙。市场好，楼盘热销不稀奇；市场一般或不太好，热销才值得关注。从购买价值的角度看，这与楼盘营销技巧无关，而与产品的特质和投选性有关。这就再次提醒，无论是在什么市场状态下，投选住宅还是其它产品，都要把握住其核心的价值，进行理性投选！

4月16日，国家统计局发布的70城商品房销售价格指数显示，3月份，西安新房价格月度环比上涨0.9%，已连续60个月上涨。从市场表现看，2月份至今，西安中心城区40余个盘陆续推出新房源，90%的盘次出现摇号选房，70%左右出现“千人摇”，甚至有多个“万人摇”。“千人摇”的盘，由过去的价格水平在1-1.3万/㎡，发展至现在的1-2万/㎡价格水平的都有，其中价格在1.5-2万/㎡水平上，已出现超过10个盘。

▲ 某售楼部开放时人气

而在西咸新区、咸阳高新区等区域，楼市也保持在一个相应的温度上。这不仅对购买产生了进一步的吸引力，也对土拍产生着带动影响。开年至今西安中心城区和西咸新区累计推出4000余亩土地，吸引着各路房企“争抢”，曲江、浐灞、秦汉、泾河、沣西、西安能源金贸区出现了多宗超过历史价格的明星地块。再从开盘情况看，近期的开盘认购去化率，从之前的总体在70%多，上升至目前的总体在90%多，认购去化率在100%的盘次不少，登记人多，去化率高。当前房价在持续上涨中，土地价格稳步提升，未来房价预期高，倒逼购买力提前释放，楼市似乎又回到了2018年的春季，出现供需两旺的势头。摇不上、买不到，令不少人焦虑！在这其中，不限购的产品，正在迎来一个新的窗口期。数据显示，2021年一季度，大西安公寓类产品销售面积比2020年翻了一倍多！这释放了一个重要信号！

▲西安一季度成交态势 来源：世联行

2021年2月，在西咸能源金贸区核心区，一宗土地在事先没有大张旗鼓地宣传情况下拍卖，但是其结果却令人非常惊诧，令人再度对区域产生新的关注！绿城在众多房企的围攻之下，以1.6万/㎡的楼面地价夺得该地块，其价格再度震惊了楼市，吸引了全城的聚焦，让更多人开始再度审视西咸能源金贸区的楼市！这个楼面价，比之前成交的地块价格高出很多，是板块2020年中梁地块楼面价6700元/㎡的2倍多，也进一步刺破了板块楼面价格的天花板！

▲西咸能源金贸区核心区一期实景

后续板块的土拍情况怎么样，目前难以预估，未来绿城项目的产品和价格也必然有其特殊性，但对于前几年已在此购房业主来说，带来了新的兴奋点。因为这意味已买的房，价格得到了进一步的拉伸和支撑，再度印证了一个道理：买房投选要趁早，而且时机要把握得巧。土地价格如此高，绿城敢于拿，一方面是对西咸能源金贸区核心板块发展态势有信心，另一方面这也是板块交通、学校、环境等配套和产业发展现状的反映。西咸能源金贸区核心区一期约520万㎡的各类办公、商业、产业园已建成交付，首期20余家知名企业进驻；二期正在建设，包括绿地国际金融中心在内，将有17栋超高层呈现。

▲区域超高层集群示意图

这里是是西咸新区的“核心”所在，大西安具备CBD属性的板块中，目前少有的具有“CBD+金融街”特性的板块，融总部办公、能源金融和高端居住于一体，规划发展的能量级非常高。

 ▲西咸能源金贸区核心区规划效果图

在西咸能源金贸区核心区二期中，绿地的国际能源中心+绿地铂瑞公馆组成的TOD综合体项目，无疑是目前板块中的明星之一。项目处在地铁16号线能源中心站旁，纯地铁上盖物业，由住宅+公寓+办公楼组成，是一个融超高层（绿地国际能源中心，高约248米）总部办公、高端酒店、高档商业和品质居住的重量级项目。

▲绿地项目规划效果图

2019年国庆前后，在市场总体处于相对平淡期的时候，绿地铂瑞公馆项目的住宅迎来了开盘，销售势头却令人刮目相看。其880余套住宅，户型面积在约95-150㎡，成交价格约在1.7-2.2万/㎡，价格水平是当时板块中较高的之一，在7个月左右的时间里清盘。在该价格水平上，卖出这么多套，虽然有区域不限购的因素存在，但这样的去化速度，在当时依然是大西安较为少见的。住宅之外，该盘还有4栋公寓类产品，2020年7月开始推出其2#和4#楼，920余套，成交价约1.02-1.06万/㎡，在竞争激烈的情况下，5个月左右售罄。

▲  项目中央下沉广场效果图

2021年3月，项目推出了3#楼，产品为面积约在33-45㎡平层精装公寓，价格在1.2-1.3万/㎡，共约650套，一个月已售出50%左右。相对其它公寓买家可能只是1、2套的零买，而绿地铂瑞公馆买多套甚至整层的客户较多，其中3#楼在首开一周内，整层买家就有15个！从地块发展和产品特性看，绿地铂瑞公馆的公寓类产品，可用于自住、办公、个性化工作室、会客空间等，多功能用途使得其价值性明显。

▲ 绿地·新里铂瑞公馆3#楼整层图

▲ 绿地·铂瑞公馆3#楼样板间实景

据调研情况看，绿地铂瑞公馆的公寓类产品，截止目前，获得了来自甘肃、榆林、曲江、高新乃至周边的众多人士的青睐，成为他们的投资佳品。西咸能源金贸区核心区的目前各项配套在急剧兑现中，价值前景已经看得到，前期投选的人士，已经享受到一定的获利预期。从发展看，依然有一定的上升空间。

从西安楼市的发展态势看，解决买不到、摇不上的办法不是没有，关键是认知能否进一步突破。根据自身的情况而定，无疑有多种选择途径：如果手上有房票，资金实力较强，不受限购影响，在中心城区选择住宅无疑是优选；如受限购影响，但依然要选住宅的话，则可到不限购区域进行挑选。但如果资金有限，又受限购影响，想在西安投资的话，在优质板块成长性较强的板块，投选价值前景较好的不限购公寓产品，也是一个办法。对于刚毕业想留住西安的大学生，如果大一点的房子未必能买得起，又想有属于自己的独立空间，可考虑先买个公寓，不占用房票，等收入提高后可再买住宅。在目前，根据城市发展、房价水平、自身需要，到地铁、学校、商业等配套规划全面且有发展基础的优质板块，去捕捉机会，是非常可行的。  编辑=六言  编审=周鑫