8个变化来临:春节后,买房难度将增加?

从政策面和宏观层面看，2021年起房地产将进入新周期，而2021年则是转折年份，利好与困难并存。2021年春节后，即便是限购限售不加码，一些人买房的难度将会增加。这或许与市场关系不大，与大势有关。

正如房地产新常态机制的建立，从某一个或多个因素尝试开始，最终成型并有效执行，房地产的新周期，也将如此。从导向、城市、行业、金融等因素看，2021年起，如下因素将影响本年度和未来数年的房地产和楼市。1、限购不松，调控从严。这是2021年政策基调的重要部分，虽然将逐步被金融调控和常态机制取代，但其作用力在2021年仍然将持续显现。在2021年春节前，杭州等地出台新的限购政策，即是信号。未来本地多套、异地置业的难度会进一步提高。异地置业需要“人才”等身份和劳动合同方可。2、从银行下手，管控房贷占比。之前都是从购买端下手，现在从金融端、银行这块对房地产开发贷和个人房贷占比卡紧，这在以前是没有的。这将对加杠杆、投资置业产生不利。未来买房，不仅要考虑利率的高低、还贷的方式，等额本金还是等额本息等，更有考虑房贷能不能及时申请下来。3、大城市强化租赁市场，“两条腿”走路。 2021年起，大城市都要拿出一定的土地建设租赁型住房，而且土地供应计划要单列，大力发展租赁市场。过去，解决住房主要是靠“买”，未来是“买”和“租”两种模式并举。加上共有产权房的陆续推行，虽然初期可能对商品房市场影响不大，但一旦破冰，不可小觑。4、城市群都市圈发力。从大的方面看，是促进区域经济发展，促进大城市及周边城乡融合发展，缩小或取消城乡差距、生活水平差距。但总体是对“乡”有利，同时，大城市限制落户，周边中小城市鼓励落户，这是对大城市人口聚合、楼市来说，未必是有利因素。可能在短期内，对大城市的房地产及房价的影响还很小，甚至看不出来。但有些影响说来就来，必须高度关注和重视。

▲ 西安-桃花潭周边浐灞

从西安层面看，在资金、人口、土地、行业政策及市场方面，也发生了新的变化：首先是金融。这个是在大势之下的影响，如银行房地产贷款和个人房贷的比例的严控，导致的房贷申请、房贷利率对买房的影响是基本趋同的。还有一个因素，2020年11月30日，西安发布了购买二套住宅首付比例提高的限购政策，首付普遍提高至50-70%，将影响改善置业需求。其次是人口。前两年，西安人口过千万，数字人口增加140万左右，这份红利使得2017-2019年楼市持续火爆，西咸新区、咸阳及渭南主城也同时受益。2020年西安新增人才10.4万，2021年目标是新增10万。受中小城市落户宽松及城市间人才竞争的加剧，西安人口增长趋缓，对楼市支撑减弱。第三是土地供应。从数据看，2018-2020年西安+西咸新区土地供应总量巨大，仅2020年全年成交居住用地13576亩，西安主城、城郊和西咸各约占三分之一。虽然依然不缺高价地，但总体地价上涨缓慢，平均涨幅为约4.5%。土地供应充足，交通、教育持续改善，高架桥建设，二环及三环交通运能提升，地铁持续开通和建设等，拉开土地级差的同时，也将房价级差拉开，也推动了置业版图的延伸和外溢分化加剧。第四是市场层面。租赁住房、共有产权房正在形成一定的影响力，对商品住房市场的影响正在来。高新区率先开启三类租赁型住宅规模化建设，2020年11月，动工17个项目约2.62万套租赁住房/共有产权房，将于2022年11月竣工交付。未来5年，高新计划建设20万套租赁住房。此外，西安尚有8个项目约1.27万套经适房/限价房，以及规划了16个项目约1.6万套共有产权房（未来或会持续扩大规模），2021年将陆续上市。这些收紧、限制及分化因素，对商品房市场尤其是目前房价较高区域的影响，总体看属于中性偏不利。

原本以为，春节期间新盘供应会正常，没曾想节前公示的19个盘万余套房源，有超过一半没能及时办证，导致春节无新盘可登记。这可能是好事，也可能是坏事。预计春节收假后，很快限购区域的新房登记，将会迎来一波小高潮。西安主城区房价目前正往2万/㎡+时代迈进！进入2021年，不少区域的房价态势又变了。2020年，房价稍低的区域，如浐灞核心区还有1.3-1.4万/㎡的房子，目前新房在1.6万/㎡起；航天新城还有1.2-1.4万/㎡的房子，今年新盘价格跳跃性的进入1.6万/㎡起步。浐灞湿地园区-未央湖板块，在少量的1.2万/㎡的房子推出后，将很快会迎来再度变脸时刻；港务区目前1.3-1.5万/㎡的房子大把，但新房基础价格也比去年平均涨了有500-1000元/㎡。西咸新区沣东新城2020年已告别刚需价格时代，进入改善乃至高端改善时代，2021年新盘价格将整体在1.6万/㎡水平之上；沣西新城同样也正在告别刚需价时代，往改善和高端改善时代迈进。

▲ 西安+西咸新区房价图

2021年，主城区范围内，少量的1.2-1.4万/㎡的房子，与周边项目存在较大价格差的，卖完之后，再想要买如此价格水平的房子，就得到高陵、秦汉、泾河、空港去了！总体看，2021年春节后买房考虑的问题要更多：首付怎么凑、房贷怎么办、区域如何选，主城区低价盘摇得上摇不上、非主城区价格不高的买不买……