西安住宅总量超405万套!今后还怎么买房?

搜狐焦点西安站 2019-08-12 09:04:06
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西安已有多少套住宅?这与究竟有多少需要买房一样,长期以来没有一个明确的答案。鉴证西安地产12年来,我一直在寻找这个问题的答案。

西安已有多少套住宅?

这与究竟有多少需要买房一样,长期以来没有一个明确的答案。鉴证西安地产12年来,我一直在寻找这个问题的答案。

7月底,西安市住建局住建局搞了个摸底调查。截止当前,西安已有各类住宅超过400万套。按照每户3-4口人,家庭拥有住房1.6-2套。

按照西安的状况,今后怎么买房,投资怎么选择,已经不是个值得注意的问题了,而是需要不断深入研究的问题了。

前不久,西安市住建局对全市的商品房、企事业单位集资房、房改房、各类保障房、政府直管公房摸底得出数据:西安住宅总量已超过405万套。

这405套房的组成是:已累计批准上市的商品住宅约291万套,其中城六区230万套,其他区县为61万套;全市各企事业单位房改房、集资建房约87万套;各类保障房近25万套,包括购置型保障房13.69万套,租赁型保障房11.3万套;政府直管公房2万余套。

按照住宅建设年代分类,1990年以前的房屋占比6.5%,1991-2000年之间的占比13.8%,2001-2010年占比28.4%。2010年以后的占比51.3%。从2010年以后,西安房屋建设进入快速发展阶段。

按照房屋结构分类,砖混结构和框架结构房屋小区数量各占比约50%。砖混房屋套数约占30%,建设面积占比约25%;框架房屋套数约占70%,建设面积占比约75%。

需要注意的是:这405万套的总量中,尚不包含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量,以及西咸新区的各类房源总量。

如果全部算上,数字还要大很多。

当前,西安已跻身人口过千万城市之列。

2019年3月17日,西安市统计局、国家统计局西安调查队发布的《西安市2018年国民经济和社会发展统计公报》显示,截止2018年末,西安市常住人口1000.37万人。其中,城镇人口740.37万人,乡村人口260.00万人。

这个人口数字和住宅总量之间是什么关系?按照人均面积和家庭套数,可以得出直观的数据:

如果按照平均每套房约100㎡来算,405万套房就有约40500万㎡,除以城镇人口总数,人均54.7㎡;按照城镇每个家庭3-4口人测算,均摊到每个家庭拥有1.6-2套房。

2016年6月,国家统计局西安调查队发布的数据显示,截止当年,西安城镇居民人均住房建筑面积为31.6㎡,乡村居民人居居住面积为46.7㎡。三年来,城镇居民人均居住面积扩大了23.1㎡。

按照户均拥有超过1套房就算是进入存量房市场的通行准则看,西安也进入了存量房时代。

知晓了这些,再来看西安房地产市场,我想,不同的角度和认知,会得出不同的判断。对于下一步该怎么做,也会有个基本的底数。

在国际国内经济形势发生新变化的背景下,这次730会议定调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,出乎很多人的意料。

这表明建立房地产长期管控机制的决心和逻辑已进一步清晰。说白了,现在的房地产被放到了一个“盒子”里,只在这个范围发展就行。

相对一些发展趋于饱和的城市而言,正在建设国际化大都市和国家中心 城市、由二线城市往新一线城市迈进的西安,发展的空间和潜力还比较大,聚合力和吸附力在加强。

在商品住宅上,总体需求是面向基本型需求为主,普通住宅、人才公寓、租赁住房三类应是主体,后两者都有明确的发展规划;首改、再改型需求为辅,高端改善需求次之。

当前,西安各城区成熟度、发展速度不一,面临新的价值裂变;主城区限购加码、房价控价趋严,西咸新区房价与主城区价差急剧缩小、地段价值差异大;本地增长性购买力见顶、输入性购买力减弱,等等,过去通行的房子评判价值标准已逐步失灵,面临迭代更新。

其实,对于当前地产态势、西安楼盘的价值研判,没有不可公开说的,但是要把具体的问题说清楚,需要非常具体的分析。

这不是简单地把别人总结的价值观点拿来套用一下就能行的,需要根植于西安的原创的并被实践证明是对的东西

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来源:西安楼市

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