全运会和房价有什么关系?高新智尚真香么|房哥问答235期

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问：选秦汉星河湾还是未央金茂府，哪个前景好？

答：产品上，二者都算西安先进，房屋质量，装修水平，园林景观呱呱叫，尤其星河湾更是大众认可的豪宅头部，居住体验上，未央金茂府洋房，星河湾大平层，星河湾大面积居多，金茂府中大面积为主；

差别在区域上，都有各自的问题，秦汉环境优秀，人气冷清，房子虽好孤掌难鸣，但凡星河湾在西安主城区卖，都不是今天的价格；

金茂府在人气，配套上要强一些，但未央湖老旧，区域翻新中，好歹都有动静，但凡金茂府有网红盘的位置，也不是现在的价格；

权衡再三，金茂府稍强，周边新盘不断，地王频出，实际两个小区都卖的差不多了，能买这种房子的心里都有自己答案。

问：眉县太白山温泉的房子可以分析下吗？

答：也就是这两年，远郊的文旅开始火了一阵子，相比海南，桂林打飞的，两小时车程的太白山距离上更占优势；

截至目前，雅居乐，中南，绿城，天朗等都落地在太白山，主打温泉私家院子，强调康养休闲，产品上各具特色，温泉入户是较大卖点；

坦白讲，西安周边环境好，能泡汤，不去临潼就是太白山，但这类房子很挑人，要求有钱有闲，吸纳的也都是西安的中产，描绘生活不止眼前苟且，还有诗和远方的生活；

因为产品低迷，实际的总价并不低，要真喜欢的要命，就来一套，但凡有替代方案，租一套短期度假也能住，附近温泉酒店两日游也挺好；

房子挺好，但真不一定适合你，开发商盖房子有时候是形势所逼，利益驱使，但你自己的需求只有自己知道，毋盲从，尤其是高成本的跟风，费钱！

问：已自住124平，二套投资新城首府如何，贵在哪里？

答：自住问题其实已经解决了，家里人多点也够住，买二套要么寻求再改善+投资，要么纯投资，新城的位置还是不错，附近海亮，万科，融创的二手房价格高企，新城新房反而有优势，但起步面积大，超出很多人预算；

周边雁塔二小，二中开学，宜家，金地广场待建，没有地铁，但生活氛围浓厚，属于高新外溢需求下绕不开的新盘；

至于为什么贵，在于周边土地稀缺，新房价格都不低，所以卖的也很快，纯投资还有备选，要么高新三期去摇华发，中海，要么长安区等江山宸院；

不想摇，不愿等，那就买新城，还能选到好的楼层。

问：买了房为车位头疼，人防和产权车位如何选？

答：车位定价现在非常市场化了，13万算是普遍的价格，买的早有更便宜的，完全看开发商心情和资金需求；

对于自用且长期自住，早买早安心，尤其是车位配比不足，可租车位不够的小区里，和路边贴条较量，那酸爽谁停谁知道；但凡小区有大量可租车位，就别买了；

至于人防和产权车位买谁，看差价，人防的本质是20年租约，不能交易转手，限制较多，很多业主会和二手房绑在一起销售，流通性也不好，如果差价太大，人防就可以看，自用不影响；

至于产权车位，投资价值不大，流通性和渠道太弱，只能卖给小区业主。

问：不理解西安办全运会和房价有什么关系？

答：全运会本身就是一届运动会，但为了办全运会，需要准备的东西就多了，朋友有句话形容贴切；

办全运会就和生小孩一样，没生以前买一大堆东西，生了以后发现很多都用不上；

同理，西安到处铺路，种树，刷墙，拆迁，老旧小区改造，奥体修路架桥，卖地卖房，招商引资，都能和全运会扯上关系；

那么问题来了，如此大动干戈，城市翻新的资金从哪儿找补，土地，房价里一定是要有贡献的，新区开发和配套建设的成本需要房产收入来补充；

当然，对于奥体，也带来了配套的急速兑现，地铁，名校都会体现在周边新房的溢价里。

问：中海寰宇天下，紫薇华发和江山宸院怎么选？

答：基本是这个排序，当然也看中海的备案价格，中海紫薇属于邻居，紧邻cid，附近高新公办学校，医学中心，地铁的配套价值是相同的，中海业主基数，号召力，产品更强一些；

华发属于首盘，价格低于大众预期，外加周边地王价格夸张，因此买到有捡漏的实惠在，这也导致华发每次开盘摇号火爆，因为大家潜意识里都觉得华发是目前高新三期cid板块的较低点，周边地王再开新盘肯定更贵；

至于江山宸院，户型装修正常，优势清一色小高层，密度低，因为地处长安，配套上高新差一些，价格也要更低一些，同时首开房源多，融创的二手房溢价也不错；

所以优选华发，等中海价格，备选融创。

问：凤城九路海荣名城潜力，置换航天港务区如何？

答：位置是正好，房子是真不行，对面公园市政府，背后地铁口，这样的位置盖出来的却是筒子楼，小区密度高，绿化物业一般，户型老旧，二手房价格也上不去；

周边万科，保利已经破2万+，海荣稳定在14000+，这还是在房价上涨以后，地段带来的溢价已经到了顶点，指望产品，有钱的看不上，没钱的买不起；

趁着现在房龄尚可，还有人迷信地段，尽早出手，置换新区，航天港务都可以，航天城的起步门槛高一些，大户型，单价1.6万居多，港务区门槛低，中小户型，1.3万起步，看自己预算选择。

问：高新系两室学位房，均价35000+，值得入手吗？

答：西安最贵的二手房一批里，也不过如此了，单纯论房子，还不错，但更多的溢价都是在二小，三小的民办学位里，属于姜太公钓鱼愿者上钩的事儿，并且买的人还不少；

房子本身，位置不错，高新系早期小区都还不错，物业环境区域上乘，带学位后，和周边同类公办拉开了10000元单价的价差；

如果对于名校没有强烈执念，这预算软件新城，高新三期的新房，公办学校也都还不错，二手房高科，中铁缤纷南郡的早期公办也可以；

非要上名校，买就对了，也没什么砍价的余地，名校二手房在西安一直是价格顶点。

问：预算有限，工作在高新，高新智尚能选吗？

答：核心的问题就在预算有限，高新智尚抓的就是这个卖点，住宅性质，可划学区，小面积价格可控，15800+的单价，在高新也算是便宜的；

截至目前，424套房子已经登记了1557组家庭，铁定摇号，说明小户型住宅在附近还是很受用的；虽然小区小开发商，独栋楼，不保值，没环境，但便宜就是香；

对于纯捡漏需求大可不必，现在西安房票紧张，没必要用在这里，对于预算实在紧张，公寓不买，又冲着高新13小学区的，是可以将就的，好歹新房；

附近二手房旧小区，也有一室小面积，也带学区，但现在价格也不低，小区环境更旧！

问：红星天铂签约西安实验小学，不知教学质量硬件如何？

答：实验小学原本在尚德路，也是老牌名校了，就是老校区太老，新城区还是有不少好小学的；

普天也是老学校了，就是设施有点陈旧，于是红星出资，对于普天小学进行改造，有点像当年华远和后宰门小学的模式；主城区小区虽然硬件一般，但师资稳定，多届毕业生，五大之外，还是不错的学校；

既然地产企业参与改造，硬件必然会有大的提升，就是不太懂这个操作，西安明令禁止卖房承诺上学，买红星也不会承诺能上实验小学分校；

但这钱花出去总的有目的，不是做慈善，是买红星的业主学区内优先上？还是私下达成什么合作，就不得而知了；

但有名校傍身，房子确实要更好卖一些！