17个+盘!1.3-1.5万/㎡,西安主城最后的低价机会!

西安新房价格在1.5万/㎡左右及以下还有多少机会？

根据已经房价公示信息和楼盘销售进展看，目前中心城区新房按照楼栋均价看，在1.3-1.5万/㎡的盘，仅有17个+盘。

当然，西咸新区的泾河新城、空港新城的新房基本都在这个价格水平，而且不限购，选择的余地还是不小的。

从价格看，这些低价盘，对于部分买房人士来说，可能是“最后的机会”。

一个客观的现实是：新房起步价格门槛在不断提高。

以西安中心城区刚需价格门槛看，从1万/㎡到1.2万/㎡，用了约1.5年时间；从1.2万/㎡到1.4万/㎡，则用了1年左右的时间；而从1.4万/㎡到1.6万/㎡甚至更高，需要的时间则会更短。

当然这是从整体来说的，具体到各个区域，期间的表现是不一样的，有些区域，如城南的曲江、高新，甚至长安、航天，价格跨度用的时间更短。

而有些区域，如浐灞、港务等，则需要的时间稍微长一些。

他们的差异在于：

1、区域存量盘较多，推出房源周期长，受控价因素影响，前后房源的价格差异不是太大，新房的价格在近1、2年，看上去稍低，成为“低价房”。

2、区域新房价格本来不高，几年来虽然稳步提升之中，但是和其它区域相比总体上也还不算高，甚至是“价格洼地”，如港务等区域。

3、区域存量盘少，中间几年新盘出现有断档，近期的新盘受地价、产品定位等各种因素影响，起步价格较高，衬托前两种情况的新房价格上有优势。

也就是说，当前的“低价盘”，有两种情况：一种是老盘推新，另一种是纯新盘。

从目前中心城区价格和产品看，一般来说，价格在1.3-1.5万/㎡的属于纯刚需盘，在1.6-1.8万/㎡的属于改善盘，在1.8万/㎡到2万/㎡+的则属于高端改善了。

这是通常的定义，但是也有些盘，价格在1.8万/㎡甚至更高，户型和定位偏改善之外，也有数量不少的房是刚需面积段的。

现在我们说的“低价盘”，在中心城区范围内是指房价1.3-1.5万/㎡的盘，“捡漏”的机会就这些盘中产生。

我们做了一个梳理，截止3月22日，西安中心城区还有至少17个盘，要么整盘均价在1.3-1.5万/㎡，要么局部楼栋的均价在这个水平上。

这些盘具体如下（因统计时间或存误差，具体以售楼部信息为准），当然不排除还有一些老盘有房源尚未推出，价格也属于“低价盘”之列，不过很少了：

这其中，除了白雲兴庆御苑近1#号楼的均价在1.42万/㎡，尚未推出外，其它盘基本是表格中所列价格。

可以看出，新盘价格稍低的主要集中在浐灞、港务两区，以及经开的高铁新城板块，其它城区价格稍低的盘比较少，仅有零星出现。

而除了港务是个近几年全新崛起的板块之外，包括浐灞的低价盘和其它区域的类似价格盘，都属于老板块出新盘或老盘推新。

选择全新地段全新盘，还是老板块的新盘，或者是老盘推新的，就看自己的喜好了和以何种因素为决定购买优先项。

全新地段全新盘的好处是城市面貌新，产品理念新，不足之处是成熟度和氛围的形成需要时间。

老板块新盘和老盘推新的长处在于地段成熟度高，配套不用等待，欠缺的可能是产品理念不够新。

能不能买、是不是“捡漏”，除了产品和价格之外，在地段配套上，地铁、学校和商业是决定因素。

以可见的房价趋势看，上述1.3-1.5万/㎡的盘，应该是价格敏感型和硬刚需的“最后机会”，放弃则意味着要在现有或未来价格更高的盘中去选。

这就是当前西安中心城区楼市的现实之一。没办法。