西安主城区土地供应成交双降 西咸供应井喷

搜狐焦点西安站 2019-08-09 09:18:04
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7月全国土地出现小幅降温,西安主城区土地供应成交双降 西咸供应井喷

7月,全国土地市场出现小幅降温,西安的土地成交量也出现锐减,而因月初西咸新区大批量土地供应的出现,使得7月土地供应量有了一定程度的上涨,但主城区土地供应依旧非常稀少。  

7月住宅用地供应环比缩水近两成   

近日,中国指数研究院的统计数据显示,7月住宅用地供应环比缩水近两成,土地市场整体成交量环比减少逾两成,单月土地成交均价和月度出让金总额相应环比下滑,全国土地市场出现小幅降温。   

根据中指院公布的7月全国300城市土地市场数据来看,全国土地市场延续结构性调整态势。300城市整体供应环比下滑,成交方面环比量价齐跌。分城市来看,一线城市供应量环比增加,成交量较上月微增,出让金缩水逾四成;二线城市供应量环比微增,成交方面环比量价齐跌,三四线城市供应量减少近一成,楼面均价环比走高,出让金总额同比下滑近三成。   

中指院相关分析人士指出,随着房地产市场调控不断深入,房企拿地回归理性,行业进入精细化竞争阶段。今年1-7月,全国土地成交金额前10位城市累计成交9229亿元,同比增长14.8%。而中西部重点城市成交火热,武汉和昆明土地成交总价与规划建筑面积均有上榜,成都、西安与郑州则出现在规划建筑面积榜单中。   

中共中央政治局于7月30日召开会议,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。首次出现的强力定调,让许多房企断了下半年楼市调控可能松绑的念想。对于土地市场降温,美城股份市场研究中心总监沈玮认为,从中央高层及各地方政府近期的表态来看,对房地产调控仍是从严的状态,降低了资本对楼市的预期,下半年楼市需求进一步走低,房企为了提业绩、抓回款,不排除会出现以价换量、打折促销、首付分期的现象。  

西咸土地断供3个月后出现大批供应  

相关统计数据显示,7月份西安主城区土地供应也非常少,主要为西咸新区土地供应。根据创典全程7月月报的部分内容计算,月初西咸新区自然资源局发布了国有建设用地使用权出让公告,涉及33宗土地出让信息,共计出让土地1452752.99平方米,约2181.31亩。记者查询发现,此次土地出让涉及到西咸新区五大新城以及能源金贸区。其中,秦汉新城最多,8宗共计约622.47亩土地出让,沣东新城6宗共计568.59亩土地出让,秦汉、沣东共计占到本批次土地出让量的54.6%。其中住宅和商服用地共25宗,是西咸新区土地断供约3个月后的大批量供应。据官网信息显示,这批土地除部分地块有特殊要求外,大部分供应地块挂牌期限为7月26日至8月8日。除此以外,仅有灞河新区供应的80.5亩商住用地(已被中海竞得),曲江大明宫板块出让27.7亩住宅用地以及高新区出让的35亩居住用地。   

在土地成交方面,除高新三宗住宅和灞河新区的80亩商住用地,7月份还有港务区4宗商住用地总计约415亩成交,均为西安滨港实业发展公司竞得,且均用于港务区拆迁居民安置,不会对外销售,其余成交均为小面积商服用地。总体来看,7月份商住和住宅土地成交面积很少,主城区的地块仅有浐灞成交的三府湾城改项目用地,合计约13.09亩。   

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析认为,西安主城区地块潜在量有限,周边地市风险不一,临近主城区的拿地策略更多要符合政府前提条件,带产业摘地,更让一些企业的布局产生局限作用。另外,基于行业的变化、政策的管控要求以及项目的销售表现等,诸多项目下半年战略和战术调整变动较大,拿地更趋谨慎和收缩。   

沈玮预计,下半年房企资金仍然趋紧,在土地拓展方面会比较谨慎。想要继续扩大规模,除非拥有绝对的硬实力。越在市场调控收紧期,房企分化越明显,实力强的将异军突起,实力弱的可能将面临出局。  

中海、高新城建斩获优质土地   

在7月份的土地成交中,被业内广泛关注的两次土拍分别是高新3宗住宅土地以及刚刚落下帷幕的浐灞80亩商住用地,由于地块位置良好,引得各路房企争抢。   

7月10日,高新三宗住宅土地拍卖成交,面积约183亩,成交金额约为12.67亿元。其中,两宗地块底价成交,地块三溢价成交,溢价率7.72%,最高楼面价7297元/㎡。据了解,此次拍卖吸引了4家房企参与,但最终全部由西安高新城建实业发展有限公司摘得,用于西安国际社区用地。从容积率上看,要求范围为1.2-1.5,预计后期将开发高端改善住宅。该区域目前已经聚集了紫薇、天地源、高新城建等房企,且所摘住宅用地容积率均在1.5以下,预计后期将成为高新高端、生态居住集群。   

除此之外,月底成交的灞河新区80亩商住用地开拍,也是7月份少有的一宗热地,值得注意的是,这宗地在年初曾提起拍卖,但因有关单位提出异议而中止。据了解,本次拍卖共吸引了15家房企报名参拍,例如万科、中海、金地、中粮、保利、招商等全国品牌房企,也有高科房产等本地国企。根据宗地的土拍公告,宗地内需按照住宅建筑面积的5%配建公共租赁住房、配建公办幼儿园、住宅实行全装修成品交房;并且需承担出让用地范围内规划的公建配套设施和移交任务。经过激烈角逐,最终中海地产成功摘得地块。土地单价1211万元/亩,楼面价7263元/㎡,土地溢价率达到80.66%。除9.74亿元的土地出让金,中海地产还将支付122053㎡的义务教育设施代建费,约为2.44亿元。如果加上义务教育代建费的成本,这宗土地的楼面价将达到9561元/㎡,土地溢价率将高达约131%。   

另外,高新区8月1日挂出两宗土地,总面积为169.8亩,其中一宗居住用地位于软件新城板块,另一宗商业用地位于中央创新区(CID)板块,两宗地都将于8月22日进行公开拍卖。上次软件新城147亩地拍卖引发20多家房企抢夺,最终由高新地产以30.24亿夺得,在区域内楼面价创新高。预计本次软件新城板块的居住用地也将引起多家房企关注。

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来源:华商报

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