“千人摇”与“0核验”并存,西安楼市11月的真相是…?
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楼市风云，瞬息万变。
国家统计局发布最新房价数据显示，西安房价整体仍在上涨之中。
目前，西安房价已重新连续上涨8个月，新房涨幅再次回到全国第一，从11月新房市场给出的真实反馈来看，市场分化加剧，高价楼盘热度不减。
市场的温度，不能看天气，而是要用真实的数据来反映。
11月西安主城+长安公示了26盘，共7268套房源，相比上月，供应量增加了49%。主要是新盘陆续入市，分布在高新和港务。
其中雁塔仅万科东望一盘，就有972套房源公示，占比11月总推货量的12%，其次是高新的绿城海棠三章，有969套房源公示，均为毛坯房源。
价格方面，港务区突破2万大关。
位于奥体板块的鼎诚御峰里、中国铁建西派麟悦均价分别达20152元/㎡和20178元/㎡;因户型建面大、上车门槛高，最高新房价格已经达到26576元/㎡。
这两盘的入市，势必会为港务区的房价带来冲击，使奥体板块和政经板块的房价分化差距持续拉大。
高新区的价格基本保持不变，软东楼盘集中入市，均价约在2.4-2.5万/㎡，基本与软西持平，中建·轨交·山海境均价约23381元/㎡，是目前软西价格最低的楼盘，也是西安第一个地铁上盖的TOD项目。
11月备案最高的是招商云兰，均价25964元/㎡，容积率仅2.4，是高新CID为数不多的低密高端住宅产品，涵盖了高层和小高层产品。
备案最低的则是港务区的华润置地港悦城，毛坯均价14641元/㎡，最低上车门槛是建面约71㎡的变异户型，单价12250元/㎡，首付两成20万就能上车。
其中涨价的楼盘有远洋未央华府、万科雁鸣湖，从均价来看，涨幅在400-1500元/㎡左右，其余楼盘价格上下浮动差距较小，值得留意的是，港务、高新、雁塔等多个新盘入市价格，都在不同程度上有所上浮。
新房价格持续走高已是不争的事实，那市场反馈究竟如何?我们接着往下看!
入冬后，除少量热盘之外，卖不动是西安楼市当前主要特征之一。
从西安购房通小程序数据来看，11月西安主城+长安区共有33批次项目进行了意向登记，合计5927套房源，共有10103组家庭进行了意向登记，最终7877组家庭通过了核验，整体核验率75.1%。
从11月登记情况来看，买房的人确实肉眼可见的在减少，市场分化的情况还在加剧。33个项目中，26盘的登记量均未超过房源数，摇号的项目价格集中在18500元/㎡之上，刚需项目均是平销。
7个项目摇号，摇号人数占比61%。
其中，绿城全运村丹桂苑、龙翔奥城云玺两个项目是千人摇，有3089组家庭参与摇号;中粮奥体壹号、鼎城御峰里、保利天珺一期、金泰唐樾、招商云山间5个项目摇号，有1719组家庭参与摇号。
而在摇号的项目中，绿城全运村丹桂苑和中粮奥体壹号再次上榜，坐实了西安楼市红盘的宝座。
绿城全运村丹桂苑推出93套房源，有1502组家庭登记，1435组家庭通过核验，全部核验率为6.48%，普通核验率低至3.31%，3个人抢一套房，妥妥的网红盘。
有人欢喜有人忧。值得留意的是，主城龙记玖樾项目核验却挂“0”!
该项目位于未央区北三环龙朔路，88套房源进行登记，均价约15005元/㎡，推出户型建面约为99㎡和123㎡的三室，前期虽有27组家庭登记，但最终还是出现了0核验的情况。
究其原因，还是购房者不看好龙记在西安的口碑与资金实力。
一是龙记开发的未央区杜家堡城中村改造项目已经有十余年，期间交付的龙记·玖玺、龙记·国会山交付情况并不乐观，办证难、小区临时用电的问题至今还未解决;
二是龙记开发商重点在省内三四五线城市或经济强县开发产品，在西安开发项目数量少，存在品质项目开发经验不足的问题，在品质为王的时代，即使略有价格优势，没有拿得出手的作品，购房者不愿买单也在情理之中。
据创典全程数据统计，10月主城区有35个项目开盘，成交3443套房源，整体去化率为54%，与9月数据持平。
11月实际去化数据我们也会持续关注，后期将在西安购房通小程序发布，感兴趣的朋友可以关注。
确定的是，港务区的绿城全运村丹桂苑、龙翔奥城云玺、鼎诚御峰里三个项目开盘即售罄，尽管这些位于奥体板块项目的单价从最初1.1万/㎡涨至1.8万/㎡，单价甚至突破2万大关，购房者依旧买单。
这都离不开区域配套的兑现度和产品力的全面升级。在分化浪潮不断加剧下，购房者更愿意为优质产品本身刷卡，这也在提醒着其他开发商，要更加用心做产品，才能不会被市场淘汰。
总结：
不论是从备案价、还是登记或者去化数据来看，11月西安楼市供应量明显增加，但热度与上月基本持平，热门区域始终集中在港务、高新，而二环内大明宫板块受限购政策的影响，去化压力极大。
此外，市场供应量明显增加，各区域多盘扎堆登记，购房者的选择明显变多，撇掉了疯狂，市场也在逐渐回归理性。
灵魂一问：
港务房价突破2万大关，比肩高新，到底是什么让你选择了港务区?
对此，你有什么想法，欢迎评论区来聊聊~
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