2017西安房地产市场周报5.15-5.21

蔡秀都 2017-05-23 10:08:00

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市场综述 418新政满月 ,西安楼市调控再加码

市场综述

418新政满月，西安楼市调控再加码

5月19日，西安房管局再次发布调控政策，此次政策主要包括：规范市场秩序、增加住宅供应、保护购房者权益、市场信息透明公开化等内容，从多方位对市场进行干预和调控，促使市场回归理性，对于目前市场上房源短缺的问题，要求开发企业6月前一次性上报2017年供应和销售计划，严禁捂盘惜售，在此情况下，房荒之势将得到有限缓解，市场将继续回归稳健和理性。

1.西安房管局再出调控

5月19日，西安市房管局继“418”政策满月后再出关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知，其中包括：申请商品房预售许可，须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式拖延上市销售时间；每年元月10日前，房地产开发企业应将本年度商品住房上市供应及销售计划报房地产管理部门备案。否则，年度内不得申请办理商品房预售许可。取得商品房预售许可后，必须在10日内将所有房源一次性对外公开销售；收取预订款性质费用的，应按照可销售房源与需求购房者 1：1 的比例确定交款的购房户数；不允许采取“电商”等合作模式，通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用;

总体来看，此次调控内容较之前更为严格和细致，此次政策主要包括：规范市场秩序、增加住宅供应、保护购房者权益、市场信息透明公开化等内容，政策条条明晰，执行落地性强，如能在实际执行中得到常态化彻底的贯彻，那么，西安房地产市场秩序将有望得到根本性改观，不仅能做到房源供应有序，价格清晰，同时房价的涨幅也将得到有效的控制。

住房租赁管理条例发布住建部打响长效机制重要一枪

5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）开始向社会公开征求意见。其中主要包括六大层面，对住房租赁和销售管理做出明确规定。具体包括：“加大租赁用房供给，鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”等。

这个“征求意见稿”较大的看点，是对“房屋租赁”的各方，进行了详细的权责界定，它昭示着中国房地产即将开启租赁时代。而解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。因此此项也是房地产长效机制中的重要组成部分。

2017年全国新增建设用地600万亩

国土资源部近日印发的《2017年全国土地利用计划》显示，2017年安排新增建设用地指标600万亩。与去年相比，总量基本持平。一要科学分解落实年度土地利用计划。二要加大土地利用计划统筹安排力度。三要严格土地利用计划执行监管。

2017年的计划新增建设用地较2016年减少了100万亩，可见今年的计划新增建设用地下调比较保守。对于房地产市场而言，考虑到新增建设用地指标转变为房地产用地入市交易尚需时日，且房地产用地在全国新增建设用地中只占了很小的部分，所以对于全年新增建设用地计划的正常变化还是不必太过敏感。

2.4月房地产开发投资增速创两年新高

2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资18671亿元，增长10.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

2017年以来房地产开发投资继续回升，目前房地产现在正在进行分类调控，热点城市为了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。在目前热点一二线城市仍处于补库存周期，新开工和土地购置面积等关键数据持续强劲复苏，并且这一因素在短期内将会得到持续；销售端会在三季度左右影响到投资，加之金融去杠杆政策的影响，预计在下半年或将出现房地产投资增速的回落。

4月全国商品房销售继续放缓

1-4月份，商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1-3月份回落3.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.0%，办公楼销售面积增长49.3%，商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售额33223亿元，增长20.1%，增速回落5个百分点。其中，住宅销售额增长16.1%，办公楼销售额增长50.4%，商业营业用房销售额增长41.4%。

从2016年10月的密集调控政策出台开始，商品房销售面积目前已经是连续6个月下降。地方政府的调控政策与房贷的收紧,销售进入调整期，市场降温的态势比较明显。从销售面积增速15.7%的水平来看，这也说明虽然市场在降温，但依然是高于去年同期水平的。这和三四线城市形成的托底效应有关，对于三四线城市来说，类似的托底效应使得此类城市交易相对活跃，成为当前中国楼市交易活跃的一个重要组成部分。

3.4月70城房价涨幅回落城市增加一二线楼市明显降温

根据国家统计局数据，从同比看，4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加6个，回落城市中23个为一二线城市。初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落。从环比看，4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市降幅扩大。15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。

4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。本轮楼市调控已持续七个多月，调控范围之广、密度之大少有。城市群联合调控、认房认贷、限售限售等举措被各地广泛采用。随着调控的不断深入，预计在7-8月的传统淡季，市场降温会更加明显。

1.西安市土地交易

本周重点成交地块QJ10-8-484，由西安景齐房地产开发有限公司以1.75亿元摘得。土地用地性质为住宅。楼面价为2195元/㎡，容积率不大于3.3；土地使用权出让年期为住宅70年。

2.全国重点城市住宅交易交易情况

本周监测的重点城市里面，成交面积除北京上涨外，其它城市都出现下滑，其中南京下滑幅度较大为51.24%，其次是武汉，为21.11%。

本周全市商品房成交情况

商品房

成交量：35.32万㎡，环比下滑1.74%

成交套数：3491套环比下滑7.13%

商品住宅

成交量：29.25万㎡，环比上涨2.20%

成交套数：2679套环比上涨1.40%