曲江二期深度解析丨究竟是“板块炒作”,还是“的确有料”?

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曲江二期

高起点规划、大手笔落地，曲江的发展也正如期待的那般；精雕的街区、细琢的景观，曲江已然成为西安的城市名片；资金的涌入、名企的进驻，使得曲江一期很快收官、饱和，当二期提出“C&Q板块”概念后，宜居、升值等字眼，在房地产市场中又活跃了起来。

曲江二期北至西影路，南至杜陵韦鸣路，西以曲江路、南三环、雁塔南路为界限，东以长鸣路-马鸣路为界，占地十万余亩，总投资高达700多亿，远远高出一期230亿元。曲江二期引人瞩目的是这两个区域，一是以雁翔路、南三环交汇为核心的QCIC板块，建设曲江雁翔路高级文化产业聚集区；二是以雁塔南路、南三环交汇的CCBD板块，建设高级中央商务区。

2011年春天，曲江新区管委会悄然迁址，在杜陵邑南路安营扎寨，曲江二期接过建设大旗，如今，QCIC和CCBD正以全新的面貌撑起了曲江二期的门面，近七年的时间里，曲江二期的建设如火如荼，除了近百个文创项目陆续落地，品牌房企更是随着二期的成立而进驻，如今，中海、天地源、金辉、金地、保利、万科等多家名企先后进驻，曲江二期的房地产市场一改一期的“豪宅范儿”，走起了刚需和首改的线路。

一期的成功让再造曲江的意愿突显，二期便应运而生，但从近七年的时间来看，曲江二期的建设开发存在着发展起步晚、区域配套不足、人居氛围欠缺等硬伤，不少曲江二期的业主都对区域发展存疑，我们不妨从以下几个维度来分析，曲江二期能否“崛起”?

生态环境

以“生态建区”的战略方针似乎并没有在曲江二期上得以体现，原先规划城市公园、绿地、水系等发生变动，让二期显得过于拥挤，相对于一期的生态、水系资源明显处于劣势，曲江“绿色宜居”生态优势被高楼磨平；从建筑形式来看，一期以多层、小高层或低密度别墅及花园洋房为主，让曲江特质尽显，除杜陵邑遗址公园周边的低密社区（受限高、限容积率的红线约束），进驻二期的房企带来的多是高容积率的高层产品，低密度优势不再显现，从现阶段来看，曲江文化运动公园、新植物园算是曲江二期比较亮眼的生态工程，而在建的杜陵邑遗址公园就像西边的昆明湖一样，工程体量太大，建设周期漫长。

交通路网

交通条件是曲江二期一直以来被诟病的硬伤之一，虽说曲江二期主干道宽阔平坦，但连接一期等其他区域的路网欠发达，新开门南路桥梁作为连接一期与二期的重要道路目前还在施工，预计2018年中旬打通，届时，曲江二期绕路、通行难的问题将得以解决；公共出行条件差，也是不少业主吐槽的焦点，公交数量少，等待时间长，公共交通的滞后严重影响了业主的出行，随着西北妇幼公交枢纽站的建成（预计2019年），地铁四、五号线的开通（预计2018年、2020年），曲江二期公共交通配套将有所改善。

区域商业

曲江二期商业配套并不健全，二期业主项目多依赖社区底商和一期已投入运营的商业项目（龙湖星悦荟、银泰城等），大型的商业配套稀缺，早期入住率较低也是商业项目不愿进驻的主要原因，随着入住率的提高、地铁线路的开通或许能够带动沿线商圈的发展，规划方面，CCBD板块中的金辉·环球广场、QCIC板块中的雁翔广场、雁翔路珠江&万众商业项目的落地、完善，能够弥补区域内商业配套不足的现状。

区域产业

曲江二期以文化产业为主，主要集中在雁翔路QCIC板块，以雁翔广场、曲江旺座为核心的文化产业聚集区已初期建设，作为西安排名前列文化产业新型创业孵化器，聚集移动互联、数字出版、文化创意、艺术设计等产业类型，目前QCIC文化产业聚集，一期约5万平方米已交付使用，入住企业约200家，二期约10万平方米办公场所将于2018年底交付使用，三期50万平方米企业孵化基地已启动方案规划。

区域教育

教育配套的缺失也是二期业主的心病，2016-2017年这两年间，因教育配套走上维权之路的案件不在少于，业主的集中诉求反映在片区内学校较少、学区划分紊乱、开发商无法兑现前期的教育承诺等，二期教育资源的紧张也引起了规划部门的重视，2018年将在曲江二期新增5所中小学，分别是新开门南路东侧的航天中、小学曲江分校，上元路东侧的曲江第三中学，万科东方传奇以东的曲江国际小学，雁翔路西侧的曲江国际中学，另外曲江四小、五小，目前都还在筹建中。

曲江二期在居住舒适度上与一期没有可比性，目前来看，商业、交通、教育方面，无不例外皆落下风，但从市政规划及招商引资项目来看，曲江二期还有巨大的发展空间，尤其是雁翔路沿线，产业、房企的汇集印证了该板块蕴含的价值，中海·曲江大城、丽兹plus都是雁翔路近半年来入市的纯新盘，中海·曲江大城趋向改善、高端客群，丽兹plus主要客群还是以刚需、首改为主，但从过审价来看，价格并不刚需，置业QCIC雁翔路板块已非易事。