较新|西安学位房迎来重大利好,房产投资与子女教育两全其美

一场电视问政，满分100分，只得了21分的西安市教育局，在2018年4月28日，下发了《西安市2018年民办学校初中招生入学工作方案》，西安市教育改革可以说迈出了一大步。新的招生方案对于教育地产会有那些影响，我们买房人应该如何应对，真的住西安团队在对新政深入解读的基础上，提出了相应的购房策略和风险提示,希望对大家有所帮助。

政策解读

最近有外地来西安落户的购房者前来咨询，问道：“我们是工薪家庭，想买一套房子，要有地铁和学校，学校较好是名校，毕竟只有一个孩子，想给孩子较好的教育……然后，居住环境尽量好一点，毕竟带着孩子……”这显然是外地人，初来乍到不懂本地行情，要求太多。

同时，也有本地购房者问，

“带指标的太贵了，怎么办啊？”

“学区房能不能买，有没有什么风险？”

“去哪查上学指标？”

“指标用完之后还能卖多少钱一平”

在开始讨论之前，我们先对西安教育地产做一个简单的分类。

排名前列类是公立学区房：按照教育局的规定，公立小学入学是按照户籍划片上学，公立小学可直接升入对口的公立初中。因此，学区房特指位于小学片区内的房产。

第二类是私立指标房：开发商与私立学校合作的楼盘。买了特定小区的业主子女能够享受上学优先政策，可升入合作的小学或中学。

在教育局招生方案公布之前，大家一直担忧现行的指标房上学政策会不会失效，甚至有部分业主已经联名上书，要求兑现原有指标；准备购买指标房的市民也很迷茫，生怕过几年政策变动指标房全部归零。

但方案公布：大逆转！指标房大利好！

以最热门的高新一中为例，原来高新一中的指标房政策是减分录取，现在是直升！注意是不用考试直升！很多人的梦想是躺着也能赚钱，这下好了，这些孩子们是不用考试也能上学了，不用再苦逼的风里来雨里去的补习奥数了。给孩子一个健康快乐的童年，您说这样的指标房得多少钱一套？多少钱都不贵！买！

而且具体的流程耐人寻味：先参加随机派位，也就是摇号，没有摇上的再直升。升就升吧，悄无声息的升就完了，还要在随机派位的劳苦大众面前秀一把先进性。

购房建议

那么面对价格高企的教育地产，无论是学区房还是指标房，房博士认为，这主要是一个取舍问题。

指标房＝上学指标+房子

学区房＝片区＋房子

所以，教育地产是多功能的，兼具教育和居住。那么相应的应对策略也可以有以下两种。

1.买带上学指标或者学区的老房子

买带指标或者是学区内的房子，是上名校的一个比较保险的途径。所以，方法一就是建议大家买一套最小最破的房子，只要带指标或者有学区，放弃居住环境，降低购房总价。

从投资回报率上来说，带指标的老房子，在指标使用完之后，房子就不怎么值钱了，原来一万多快两万买的房子，可能要跌到七八千。如果是学区房，小学六年之后或者初中三年之后，把房子的户籍腾空，还是能够以市场价卖给下家的。

另外，老房子的评估价是要远低于合同价的，所以首付比例会非常高。

老的指标房主要是高新系学校对口的泰祥花园、皇家花园、枫叶苑等等。老的学区房大家可登陆教育网站根据学校划片的范围查询。

2.指标、学区和居住舒适度兼具

当然也有一些小区是既有小区环境，又有上学指标和学区，还有地铁商业等配套条件，这种类型的房子就一个字，贵。

例如比较热门的指标房小区，枫林绿洲和都市印象，目前安居客报价均价都在两万五左右！这两个小区由于地理位置优越、绿化率高、配套齐全，即使不带指标的房源，价格也能够达到一万八左右。因此，具有很好的保值增值功能。

但是，普通工薪阶层买这类房产，由于总价太高，就要在房屋面积这一方面做出让步了。

重要补充：公立的名校基本都位于老城区，所以学校周边的房产也多以老房子为主，实在难以同时满足上学和居住两大需求。

风险提示

首先，购买指标房较大的风险在于没有安全可靠的途径来确认上学指标。

有的学校是明确规定，经过转让的二手房指标是无效的；而有的学校是认可转让后的上学指标的。勉强来说，现有的指标确认途径有如下几种：

排名前列，学校。学校似乎还没有一个部门向广大市民开放，用以查询上学指标的使用情况。

第二，物业。现在很多小区是通过物业来报名上学的，小区里某个房子业主是不是报过名，物业是有记载的。但是，物业最后也是要把名单汇总到学校，由学校来认定，所以通过物业查询到的结果只能做为一个参考。

第三，房东口述。很多房东会承诺，上学指标未使用，并连同赔偿数额一块儿写进合同。但是，这种合同一旦发生纠纷，后期追责、诉讼的难度大，成本高。

那么对于学区房，也存在学区资格的风险。房东家里如果已经有个孩子落户并且在上学，那么这套房子六年之内转让是没有学区资格的。

最保险的办法是在孩子出生前购买学区房。西安的公立学校实力较弱，所以学区房市场还不是那么火爆，反观北京，很多妈妈都是从确定怀孕的那一刻就开始研究学区房。

综上所述，指标房也好，学区房也好，其综合价值是长期看好的，在购房中的风险主要来自政策变动和上学资格的确认。既然2018年新的政策已出，在很长一段时间内，指标房将会遭到追捧，其价格必定水涨船高。我们真的住西安团队建议，对于有教育需求的家长来说，有多少钱办多少事，孩子的教育需要家庭全方面的支持；但是对于房产投资来说，请考虑清楚，您是要投资上学指标还是投资房子。