防风险!较高法发声:商品房预售资金慎“冻”!

2022年楼市到底会有怎样的风险，无法预估。

但有一点可以肯定的是，各方面都在采取相应措施，预防风险的发生！

年末岁首，既有银监会、央行等会议和举动，宽松房地产合理需求资金；又有湖南等地提醒注意购房风险。罕见！官方提醒：买房注意11个风险！

同时，防范房地产项目逾期交付风险，保障购房者合法权益，也非常重要。

日前，较高法也对此“发声”：商品房监管账户资金不得随意冻结和影响正常使用！

1月13日，较高法印发《关于充分发乎司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》，提出：

支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益！

其中，“指导意见”的第14条明确：

1、对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施。

支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。

2、除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外；

在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。

同时，“指导意见”还要求，如要冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。

毫无疑问，较高法此举的意图，一是防范部分“涉险”项目的预售资金被各种借口“乱用”，另一方面则是为了保障购房人、农民工、材料商、施工方利益。

特别明确的一点是：不影响“涉险”房地产项目的正当支出，保证正常施工直到完成完成房屋所有权首次登记，即拿到“大产证”。

而拿到“大产证”，则意味着项目顺利竣工交付，下一步就是购房人能办理和拿到属于自己的“小产证”，就是“不动产证”。

防范房地产在建项目逾期交付，是2022年非常值得关注的事。

事实上，在2021年，防范房地产项目出现新的“烂尾”，就已成为各方的重点任务和目标之一。

据人民法院公告网信息，2021年全国范围内有411家房地产类型公司发布了破产文书。

这意味着，2021年平均每天约有1.1家房企破产。而这背后可能涉及的是成千上万的购房人利益跟着受损。

因而在2021年，“暴雷”房企面对面对各方压力，明确的一个重要问题就是如何“保交楼”。

2021年9月，央行货币政策2021年第三季度例会通稿中首提“两个维护”——维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

2021年10月，央行金融市场司司长邹澜表示：按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，维护住房消费者合法权益。

2021年12月，住建部部长王蒙徽在接受央视专访时表示，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

2022年，住建部的工作之一是促进房地产健康发展和良性循环，不言而喻的一件事就是防范上游风险传导到终端即购房人头上。

要做的事之一，就是要确保房地产项目能正常施工按期交付，让购房人顺利收房入住。

在过去几年，西安乃至其它部分城市，显性“烂尾”（项目停工、工地荒芜）和隐性“烂尾”（虽交房，但因各种问题办不下证）的情况不是个别。

这种情况的存在，严重地侵害了购房人的利益，并在一定程度上有损社会和谐。

从2020年开始，西安各方为解决遗留的“烂尾”问题不停地努力。

2020年11月，召开政府法院联动处置遗留问题交流会。

2021年4月，在中央巡视反馈问题整改推进会上，明确烂尾楼和回迁慢项目包抓负责人各区党政主要负责人。

2021年5月20日，召开全市政府法院联动处置城中村棚户区改造遗留问题现场推进会，推进遗留问题彻底解决。

并且要以2021年8月和2023年12月为时间节点，限时解决问题。加强监管排查，杜绝出现新的烂尾楼、回迁慢项目。

西安为此成立“市房地产风险化解处置工作集中办公专班”，专门进行有关项目风险化解、资金追缴、农民工工资支付和复工等工作，取得一定成效，部分“烂尾”项目重启，顺利实现安置回迁和交付。

在逐步解决遗留问题的同时，西安新建房地产项目从2020年开始施行“交房即交证”，从根本上遏制楼盘烂尾风险。

2020年房地产面临新的情况，防范非常情况下的停工、延期交付、烂尾等情况，压力无疑还是不小的。

此刻，较高法的及时“发声”，在各方高度重视之下，可以说为防范应对房地产项目逾期交付风险又加了一道保险。