西安二环内加装电梯后的老房子你买吗?

6月19日召开国务院常务会议，总理部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。

据悉，2019年西安市已启动39个老旧小区改造项目，面积129万平方米，其中，12个项目已开工。

【壹】

此次政策提出的旧改即老旧小区改造，是指建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

在西安这样的老破小小区不在少数，你说它不能住吧，房子搞得干干净净清清爽爽也是能住，市中心两三室的租金1500-2000也不在少数；你说它能住吧，还真的跟稍微新的一点小区没法比，车没地方停，甚至12点回家可能还需要2块钱开门费……

西安老旧小区实景图

这一类的老旧小区，表面上看，立面陈旧，私搭乱建、路网逼仄、线路杂乱、没有停车位；走进社区里，没有电梯、上下水不畅、没有景观、没有配套、没有物业，机非乱停……

但是他们却占据着城市的核心位置，有完善的交通体系、健全的生活配套，出行靠公共交通就可以，并且这一类房子周边聚集着医院、商超、学校、写字楼、餐饮等，可以说生活非常的便利。可是它们却被众多刚需置业者和租客“遗落”，房价甚至不抵西安市的外延片区，真的是落魄凤凰不如鸡。

【贰】

老旧小区的价值低于新片区，不是交通、不是配套、不是地段，是房屋价值。老破小住宅小区根本无法满足目前购房者的基本居住需求，居住环境、配套的恶化才是导致房屋的价值持续降低的根本原因。

对于政策的简要概述，大致如下：涉及上亿人的小区；这次要改造小区水电、加装电梯、配建停车设施，发展社区服务功能；这是一笔很大的投资，投资总额可能高达4万亿元。

这次的规模是令人吃惊的，在经历了这么多年的拆拆建建之后，全国估算的旧改规模仍有40亿平方米，涉及老旧社区近16万个，涉及居民超过4200万户。初步估算总投资额可高达4万亿，堪比过去几年棚改的总和。

如今的旧改计划将改变了这一切，旧改主要针对的就是居住环境、配套的改变。

本次会议指出：

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

可见，本次提出的这些内部的改造升级，更注重老旧社区的活化和功能迭代，都直指“老破小”的痛点，比如说停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧等等。

某二线城市老旧小区改造对比图

所以，这一轮旧改，不再是一拆了之的现金补偿，而是重在解决老旧社区的“中年危机”，明显提升西安老旧小区外在形象和居住质量，自然也就带动了“老破小”估值的提升。

【叁】

旧改之后，房屋价值到底能上涨多少？

具体数据无法估量，但是早在几年前已经有城市率先进行了老旧小区改造，因此我们可以参考这几个城市的数据，对老破小的房价的上涨做个预判。

比如广州，作为加装电梯成功的城市，我们来看看它的房价涨幅情况：

图表来源于：冷眼看地产

通过对广州几个几个典型老破小住宅小区的价格对比，广州的“老破小”小区加装电梯之后，价格涨幅在18%-120%。不过广州是一线城市，本身城市价格就飞速上涨，除去市场因素之外，加装电梯之后广州那些老旧小区房价涨幅也是不容小觑。

实际上，西安早在几年前也已经针对部分老旧小区进行了改造，位于含光路的含光苑小区，从2018年3月开始改造，针对停车位、垃圾处理、外立面粉刷、补种绿化等措施，使得小区面貌焕然一新，也得到了小区业主的赞赏。

我们来看在西安，无任何资源加持的老旧小区改造后的房价涨幅：

图表来源于：安居客二手房

从价格走势图我们可以看到，小区2018年3月开始改造后，房价从之前的从6000元/㎡直接上涨到较高点11204元/㎡。不过，这里不排除楼市整体房价上涨的带来的影响，除此之外，我们也可以发现旧改对于这种无任何资源加持的老旧小区的升值还是具有一定的促进。

通过以上案例，我们可以看到“老破小”住宅小区旧改之后，居住环境和生活品质得到极大的提升，房屋价值自然会出现上涨，所以，此次“旧改”之风或许会让一些老旧小区迎来曙光。

【肆】

那么，老旧小区的改造是否会对现在的新房市场造成冲击呢？

我们从旧改的实质来看，旧改其实是减缓那些位于主城区的老旧小区衰败过程。旧改不同于之前的棚改，没有大拆大建，没有大量货币补偿，不会创造楼市新的需求，甚至也许会因为老旧小区改造后，居住环境改善了，而弱化购买新房的欲望。所以，对于新的楼市冲击可以说是微乎其微。

另外，从目前的的房价来看，主城区的老旧小区价格可以说是当下较便宜的一类房产（这里所说的不包括带有优质教育资源的老旧小区）。对于这一类房子的通病——“无电梯、停车难、无物管、外观破”，这几点上，但凡有其中一样有改观，都将为小区房价带来一定影响。

虽说，“旧改”举措可以延缓房屋衰老，并且很大程度上可以改变个别房产的价值，将较低价的房价的抬高，但就算如此，这类房子的房价可以说仍然是所有房产价格链条中的底端。

所以说，旧改之意不是促进房屋价格，改善居住环境才是旧改本意。

结语：曾经的棚改，引发了全国范围的房价上涨，造就了大批一夜暴富的炒房客。如今旧改接棒，今时不同往日，那些想再次炒房的念头，可以就此打住，一夜暴富终将成为过去式！

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来源：西安楼市情报