不能让法律成为失信违法者的获利武器——评西安开发商自诉无证售房状告业主!

事件背景：

     2016年初，西安闻天科技实业集团有限公司在取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》后，与嘉兴公司（西安嘉兴营销策划有限公司）达成合作协议，委托对方全权销售房屋。嘉兴公司4月份进驻项目地，做“紫衫庄园”楼盘（原名为澜香山）的销售准备工作。

　　此时，闻天公司因拖欠工程队部分钱款约800余万元、员工工资约200余万元，及每月应付嘉兴公司的月服务费5万元，严重影响到闻天公司的正常经营活动。在四处筹款的过程中，嘉兴公司总经理贾喆提出在没有预售证的情况下，可以动用私人关系进行内部认购，认购范围包括嘉兴公司部分高管及常年跟贾做房屋投资的朋友，只要在房价上优惠，可以全款支付。公司当时也考虑到，如果未取得预售许可证而自行销售会被政府部门处罚, 但贾表示参加内部认购的人员都是自己人，能控制住，贾承诺说如有问题，退还房产给付些高息即可。

　　为能让闻天公司尽快恢复正常运营，2016年4月25日，公司同意贾喆代表闻天科技，相继与马某、王某、赵某等10人共计10套房屋签署了《内部认购协议》，并按贾的要求，给予这10人每户平均总房价款7折的优惠，共收取1511.895万元，用这笔钱支付了拖欠的工程款、员工工资等费用，并支付贾45万元销售提成以及各种杂费。本次事件当事人李女士也于合同签订当天缴纳120.4万元购房款。

      2016年8月3日，长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。后闻天公司仍未办理商品房预售许可证。2018年3月1日，长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。

      2018年， 涉事的“紫衫庄园”楼盘价格已由当初的约七八千元/平米涨至市场均价约两万四千多元每平米，翻了三倍，目前紫杉庄园项目已改名为“龙湖·双珑原著”，开发企业的控股方也换成了西安龙湖地产发展有限公司。2017年底，知名品牌开发商龙湖集团进入西安市场并设立西安分公司，后者于12月26日收购了闻天科技的60%股权。至此，这家曾经由陕西宝宸置业有限公司全资持有的本土房企，控股权移至西安龙湖地产。业主们质疑，闻天科技“自诉”事件似乎与此次企业兼并有关。今年5月22日，西安市长安区房管局组织开发商和业主见面协商沟通。业主们提供的资料显示，在这次协商中，西安龙湖相关负责人曾表示，闻天科技承诺清退业主，龙湖才出巨资收购，龙湖会正视问题，并表示“欢迎在座各位以现价购买该项目，成为龙湖业主”。

      闻天公司以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。2018年6月8日，西安长安区法院根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决其中一份双方签订的内部认购合同无效，闻天公司胜诉。6月22日，业主李女士因不服一审判决向西安市中级人民法院上诉。经了解，李女士的上诉理由有三点，一是一审程序存在错误。一审对被告请求释明合同性质和合同效力后决定是否反诉一直没有答复，直到6月11日才答复，而6月8日判决已经做出了，导致被告无法提出相应的主张；二是一审对几个关键事实没有审查。如取得四证后，两年多没有取得预售证的真实原因；5月物价局物价公示和房管局受理申请后，预售证迟迟没有取得的原因等；三是在法律适用上存在问题。如原判对较高法院商品房买卖合同司法解释适用，没有综合考虑合同法解释二和第八次民事审判工作会议的规定。

      8月14日，此案在西安市中级人民法院二审开庭。庭审中，上诉人李女士请求二审撤销一审判决，而被上诉人闻天公司请求维持原判。李女士认为，涉案房屋合同有效，该楼盘之前已经具备办理预售证的相关条件，而闻天公司故意拖延不办理预售证，其原因是近两年西安房价大幅上涨，在办理预售证之前起诉业主，系恶意诉讼，且目前该楼盘已经取得了预售证。

　　闻天公司认为，西安市长安区房管部门在2016年8月要求清退违规销售的房屋，闻天公司一直在进行清退工作；此前签订合同时，李女士很清楚房子没有预售证，也应该知道可能存在的风险，但李女士仍然进行了购买。李女士则称截至闻天公司起诉前，她没有接到过退房的通知。双方围绕自己的观点提交了相关证据。最后陈述时，李女士坚持上诉主张，但愿意在保护购房者利益的前提下调解。被上诉人闻天公司称，理论上不能适用调解，但愿意协商。至于购房者面临的巨额损失问题，闻天公司认为，赔偿与合同效力是两个法律关系，赔偿可另案起诉，闻天公司愿意配合。

　　经过4个小时庭审后，审判长宣布休庭。该案将择期公开宣判。

 律师：一审适用法律不当 稍有不慎将引发模仿效应。

     北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师表示，较高人民法院于2003年制定的《商品房买卖合同纠纷解释》第2条规定，没有房屋预售许可证的销售合同属于无效合同，但是，较高人民法院于2009年做出的《合同法司法解释二》第14条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而该案较明显涉及管理性规定。此后，全国法院第八次民事审判工作会议纪要，更强调了认定合同无效必须是效力性强制性规范，较高人民法院2015年12月24日发布《较高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》，关于房地产纠纷案件的审理问题指出，法院要通过案件的审理引导建立健康有序的房地产市场秩序，各级法院要慎用合同无效，防止通过法院判决的形式，助长有违诚信原则的恶意毁约原则，本案不宜援引没有预售许可证即无效的司法解释规定，同时，一审判决违反民法总则中的诚实信用原则。

　　该案中，闻天科技公然承认自己违法，并据此主张合同无效，涉嫌意图损害他人合法利益从而谋取不当利益，很可能是恶意诉讼，案件影响较大，一旦闻天公司诉求得到支持，其他开发商势必会效仿，会有更多的百姓面临无房可住无家可归的境地，不仅会极大地扰乱房地产市场秩序，也不利于社会的和谐稳定。

评论：

        涉事开发商之所以主动自曝违法行为，并非是良心发现后“投案自首”，而是企图获得更大利益而进行的投机行为。在建设法治社会和诚信社会的今天，理当让这些无良商家承担高昂的代价。

　　开发商未取得预售许可证而销售房屋，本来就是严重的违法行为，应承担行政处罚责任和民事赔偿责任。根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　由上可知，未取得预售许可证而销售房屋的，购房者可要求开发商返还二倍购房款及赔偿利息和相关损失，这一违法成本对开发商来说并不低。上述案件中，涉事开发商之所以敢自曝家丑，主要是被利益冲昏了头脑而不择手段。根据前述司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；而合同无效的直接后果就是购房者返还房屋，开发商返还购房款。

　　上述案件涉事房产2016年售价为每平方米7070元，如今已涨至每平方米24000元左右，如果简单地按照“开发商收回房屋、购房者得到购房款”的规则来计算，开发商通过自曝未取得预售许可证导致合同无效的思路来操作，无疑将赚得盆满钵满。而开发商的这一如意算盘，正凸显出其在利益驱使下恶意失信的卑劣用心和丑恶嘴脸。

　　按照诚实信用原则及合同法有关规定，对于存在瑕疵和欠缺相关要件的合同，双方尤其是违约方理当积极采取各种补救办法，促使合同有效和交易完成，这样方能维护交易安全和市场秩序。涉事开发商理当积极办理预售许可证并协助购房者完成过户义务，而不是费尽心机耍无赖，企图通过自己的失信和违规行为获得不当收益。

　　任何人不应从自己的违法失信行为中获利，是法治社会的一条基本原则。开发商自曝违法行为，看似可以通过合同无效来收回已售出房屋，实际可能很难如愿。据报道，该开发商已于今年6月取得预售许可证，因此，相关合同不应认定为无效。

　　退一步而言，即便该开发商仍未取得预售许可证，其又拒不履行合同交付房屋，也未必能够因此获利。如前所述，如果出现这种情况，购房者可以要求开发商返还二倍购房款，并赔偿利息和相关损失，这里的“损失”，可以认定为确定合同无效时涉案房屋的市场价和购房时所付房款的差价，部分司法机关已有类似裁判。假如上述案件被告王女士当年购买的房屋为100平方米，现在她可以要求开发商赔偿的损失应为170万元，如果按此规则操作，违规失信开发商将难以从中获益。

　　同时，监管部门应介入调查并依法对长时间未取得预售许可证却销售房屋的开发商施加惩戒。这样方能让违法者、失信者和无德者得不偿失，并形成强大的倒逼作用，在全社会范围推动形成讲诚信、讲规则的法律意识和公民意识。

       很多时候讲道理很容易，但落到生活中就很难，三四年前，大部分业主还不知道五证不全不能买的口号，于是纷纷入了坑，一些大开发商陆续不全了证件平稳交房，而小开发商则因为资金断裂，坑了今天这一批没交房的；当然现在我们也可以站在道德高度去说业主明知故犯，侥幸心理，但如果是四年前买过房的人，怕是都不会认同，因为跳出社会大环境去谈个人对错是没有意义的。

       我们应该警惕的是，此案虽是个案，但如果不处理好，让个别违规企业有利可图，以后将会引发模仿效应，那对于处于弱势群体的广大购房者来说是非常可怕的。加上之前的“摇号门”事件，开发商店大欺客，各种黑幕张狂早已不是新闻，而主管部门的不闻不问，默认违规，以罚代管，也曝露出行业内更多“见不得人”的东西，或许这也只是冰山一角。

       去年的《政府工作报告》中就明确提出，要加快社会信用体系建设，对违背市场竞争原则和侵害消费者权益的企业建立黑名单制度，让失信者寸步难行，让守信者一路畅通。目前全国各地都在大力落实“守信奖励，失信惩戒”相关措施。如果以后这种结果，我国的社会信用体系建设还如何发展？绝不能让法律成为失信者、违法者的获利武器！

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